小产权房558上期说到二手房屋买卖的规则与实务操作，现在来说说小产权房屋的买卖效力，所谓的小产权房屋一般是指产权不完整的房屋，在集体建设用地上建造的住宅房屋一般无法办理完整的房屋产权，称之为小产权。
上世纪八十年代未开始，城镇化的发展，集聚了大量的城镇人口，房屋虽然成为商品，但房地产开发的经验、资金、规模、土地等问题造成了供应远远滞后需求，城镇的集体土地建房并出售给有需求的人的现象应运而生。这些房屋具有居住功能，但不具备融资功能，也无法在流通过程中进行登记，在市场流通过程中出现了法律效力低下争议不断的情况。
小产权房性质的确定，由于年代久远，在政府审批时一般都是纸质文件或仅仅一份土地使用权的收款收据，这些资料在当时条件下都没有录入电脑系统，一旦保存不好如遗失等，导致无法完成自我证明，此时小产权房的地位可能不保，物权基础摇摇欲坠。
法律并无明文规定禁止小产权房的转让，在民法领域有着法无禁止即授权的原则，故，转让本身并不无效，但不能排除存在法律上的瑕疵，如出售时是否为共有房产，是否经共有权人一致同意；是否存在一房多卖的情形；该小产权房是否构成该户事实上的农村唯一住宅等等；政府文件有无限制转让的范围。
如小产权房明确为家庭户共有，在转让时必须经全体共有人同意，或全体共有人委托一名成年家庭成员签订房屋转让合同。为规避一房多买的情形，一般在购房后应当立即占有房屋，并在合同条款中明确卖方不存在此类情形，如有，应当有卖方承担一切法律后果的约定。有些小产权房屋是城镇周边农村拆迁或迁移形成的，对于此类房屋应当视为农村住宅，显然，农村住宅不能转让是有法律明确规定，因此在签订此类合同时应当让卖方明确有其他住所，或直接要求明确其有农村住宅的条款。
徐律师：13567165712
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