广州邮通小区：位置绝佳，却沦为“画饼”？

常年缺货，买房靠抢。 这就是天河新项目的现状。

然而最近，天河北又出现了一个新项目，该项目位于华泾新城旁，紧邻在建的11号线华泾路站。 在区位优势的基础上，还拥有医疗、教育、交通资源。 以后卖10万+不成问题。 该项目甚至被命名为“天河一号”，有一种霸气侧漏，力争成为标杆。

同时，这个新楼盘还是一个老旧改造项目，现状是一个老小区——友通小区。 上述诸多利好因素最终都会体现在拆迁成本上。

是新标杆，还是沦为“画饼”？ 我们去看看吧。

友通社区：位置优越，但老化

友通社区是友通设备厂的房改小区。 和广州老城里散落的许多“老破小”一样，它从郊区转型到中心城区，却逐渐老化，被周围的建筑拔地而起。 拔地而起的新住宅使这里的辉煌黯然失色。 曾经研制出世界上第一台汉字电报机的邮电通信器材厂，现已改制为广州市邮电通信设备有限公司，并搬迁至科学城新址，让老小区显得更加和蔼可亲。更加孤独。

出了BRT华景新城站，就能听到机械施工的声音。 广州地铁11号线和正在建设中的华景路站就在旁边。 作为广州地铁第一环线，11号线将途经天河、越秀、荔湾、白云、海珠五个中心城区，连接白鹅潭、海珠创新湾、琶洲、金融城、天河北等重点开发区。 出行十分方便。

油通区紧邻华景路地铁站。

走进社区就有一种时光倒流的感觉。 与20世纪80年代的城中村不同，这里停在了90年代。 共有38栋建筑，大部分为低楼梯建筑，没有电梯，外墙为灰白色。 一位老人推着婴儿车慢慢地走着，路过几个在树下打麻将的老人，还有坐在石凳上看比赛的同伴。 仿佛一切都变慢了。

为数不多的电梯楼相对较新。 之所以说相对，是因为这座建筑已经有20多年的历史了。 因为位置还不错，小区里也有一些房子出租，小区里也有几家房产中介店。

有电梯的大楼

为数不多的原始电梯建筑之一

小区布局是一个错位的长方形，一般是南低北高，楼间距还算宽，一层也能接收到阳光。 距主干道中山大道有一定距离，噪声影响相对较小。 没有绿化的痕迹，但也不缺乏活动空间。 树池是休闲椅。 幼儿园隐藏在小区里，节假日期间显得格外安静。 孩子们的欢声笑语跑到了不远处的小操场上。

当然，斜对面就是天河公园，拥抱自然只是过个马路而已。

附近有幼儿园

当程耕军在小区体验“时光机”时，一块“这里无银子”的招牌映入眼帘——

天河一号：传闻央企负责定位高端住宅，未来售价10万+

从招牌一侧走进去，我看到了展厅的真实面貌。

展厅不大，显然还没有准备对外开放，但一进门，就能看到“天河一号”的金色大字，非常显眼。 程耕军去看的那天，沙盘还没有摆好，只有绿地没有建筑物，空气中飘着装修建材的味道。

现场只有两三个工作人员。 当被问到是哪家开发商负责时，对方熟练地露出神秘笑容，只愿意透露是“央企”。

据展厅透露的内容，友通社区旧改造项目，即“天河一号”项目，未来将打造成天河商圈地标性高端住宅社区。

目前，小区商业设施中只有一处小型“商业综合体”，聚集了便利店、理发店、甜品店、中式按摩、小外卖店、菜鸟驿站等零散商铺。 其余均为类似类型的低端住宅。 规划改造后，莆田商厦将配置为城市客厅、写字楼、商铺、产业注入升级，集体租金水平将全面提升。

区内商业综合体现状

现场还展示了三种户型，分别是建筑面积143.79平方米的四房户型（A型）、建筑面积87.88平方米的三房户型（B型）、一居室户型。建筑面积50平方米的卧室单元（C型）。 工作人员没有透露是安置区还是融资区住房，我们先来看看。

A型公寓，建筑面积143.79m²，四室两厅两卫，比较方正。 客厅和餐厅之间隔着一条走廊，客厅莫名的狭窄。 进门后左手边有一间卧室，另外三间卧室都在里面。 其中主卧有套间，非常宽敞，可以作为开放式衣帽间，但如果是朝南的户型，主卧的采光就会集中在卫生间……

B型房屋，建筑面积87.88m²，三房两厅一卫。 我们先来说说房子的方正度，然后再说槽位。 作为新楼盘，三房没有为主卧安排卫生间，这无疑落后于潮流。 如果是因为总面积小，难以调和的话，那么三间卧室中最小的一间卧室其实就是一个又薄又窄的长方形。

C型的房子，让人可以深呼吸。 建筑面积50平方米，一室一厅一卫。 通过开放式厨房进入，巨大的浴室几乎和客厅一样宽（当然，模型的比例可能不正确）。 照明无私地为卧室保留，客厅则完全依靠照明。 为什么这个模式很熟悉？ 顺便说一下，这是公寓的味道。

拆迁补偿：两年前最高补偿8万/平方米，现在天价？

接下来我们就来说说大家最关心的拆迁补偿问题。

现场展示材料显示，可以移回原处，并给予金钱补偿。 据工作人员介绍，计划建设4间安置房。 程庚先生心想，原来的小区有30多栋楼，安置房就这么几间。 这是否意味着很多居民不得不选择货币补偿？ 在寸土必争的天河北，金钱补偿岂不是天价？

还别说，还真有一个参考价格。 早在两年前，广州市天河区人民政府就曾下发文件《广州市天河区人民政府关于广州轨道交通十一号线华景路站国有土地上房屋征收的决定》 ，征收广州市中山大道139号五栋房屋之一为整栋房屋，被征收房屋在友通社区范围内。

当时的补偿标准为58000元/平方米起，被征收人还有各种奖励。 例如，选择现金补偿的，按照8000元/平方米的标准给予被征收人一次性弃置补助费； 自征收决定公告之日起1个月内签署补偿协议并完成房屋搬迁的，按12750元/平方米支付标准。 标准奖励。 经计算，该住宅最高可获得83750元/平方米的补偿+奖励。

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