小产权房558不过热销，似乎并不足以解释这一“意外走红”的现象级项目。
事实上，从去年8月6日首次开盘至今的5个多月里，作为南京首个共有产权住房试点项目，观泓雅苑已经悄悄射出了“三支箭”。
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“超出预期”的首个试点
1月8日，观泓雅苑迎来第三次批次收官开盘，853套房源再次毫无意外地全部售罄。
从2022年8月6日首开至今，观泓雅苑历经3次开盘3次售罄，2724套房源，先后吸引了共计11905人次报名。
一位接近相关房产主管部门的知情人士透露，在内部的复盘中，观泓雅苑的热销是“超出预期”。
对照全国其他城市首个共有产权项目来看，作为南京首个共有产权住房试点项目，观泓雅苑的此次首次试水效果究竟如何？
相较于杭州、广州等重要城市来看，南京2022年首个共有产权试点项目的试水成绩依然是相当惊艳的。
（1）、较于其他城市仅为40-50%的申购人产权份额，南京统一为80%，为四个参考城市里最高，但从最终的供需情况来看，在5个多月的3次密集开盘中，其热度依然很高，首次开盘中，申购人与房源比例更是高达7.9:1；
（2）、35岁以下的购房者约占80%%，人才约占30%。这与项目对于南京无房居民、新市民、青年人以及人才住房需求的试点初衷精准匹配，而购房者大量来自各个政府机关、国有企业、大型企业等，整体素质较高；
（3）、这是南京基于城市差异的住房精准保障的第一次重要实践，不仅是聚焦城市“夹心层”群体住房难题的重要探索，也是当下土地市场困境提供了一种可能的解决方案；
在2022年的低迷楼市中，观泓雅苑射出了第一支超出预期的“信心之箭”。
对照城市1：北京
12万户家庭疯抢的北京首个共有产权项目
供需比：1:281
买房人份额比例：50%
从2017年《北京市共有产权住房管理暂行办法》出台至今，北京在共有产权住房试点时间较久，案例数量也较为丰富，其发展模式和政策配套（如土地供应、建设标准、准入门槛、销售定价、产权份额划分及转让、监管等）上的参考意义最为典型。
根据北京住建委信息，从2017年北京市第一个申购的共有产权住房项目-首开保利锦都家园至2022年8月，共有76个共有产权住房项目开放申购（申购次数114次），累计开发申购房屋共102869套（包含部分二次申购房源）。
图：2017年-2022年8月北京共有产权住房申购项目分布情况（来源：克而瑞）
图：截至2022年8月北京市共有产权住房申购项目分布情况（来源：克而瑞）
2017年9月北京首个共有产权住房项目朝阳锦都家园，共有427套房源，共有16万户申购家庭，按最后通过审核的12万户计算，申购家庭和房源比例大约为281:1，即281人抢一套房。（不过该项目区位和配套较为优越，例如距地铁仅100米，7站即可到达朝阳门地铁站）
比较具有代表性的为不久即推出的金隅大成金成雅苑项目，969套房源共有5万户家庭报名申购，按最后通过审核的1.5万户家庭计算，申购家庭和房源比例为15.4:1。
不过值得注意的是，朝阳锦都家园个人承担的产权比例份额为50%，而金隅大成金成雅苑则更低，仅为40%。
对照城市2：杭州
首个共有产权房最低仅需首付16.8万起
供需比：1:3.3
买房人份额比例：30-80%
2022年12月，前身为人才专项用房（人才公寓）的杭州沁香公寓，面向在钱塘区工作的无房人才（含市级、区级认定人才）开售，而这也是浙江首个开售的共有产权房项目，根据当地媒体的报道，该项目周边二手房成交价大多在2.8-3.2万/㎡之间，而沁香公寓毛坯均价25650元/㎡，其主力户型建筑面积段为86-165㎡，总价最低187万。
因与政府共同拥有产权，所以购房成本被分摊，符合相应购房条件的家庭，首付最低只约16.8万。
在首次购买的产权份额比例方面，经杭州市分类认定的ABCDEF类人才可选择30%-80%（按每5%一档递增），其他人才（如区级）可选择50%-80%（按每5%一档递增）。
最终，既是江景房又是学区房的沁香公寓第一轮选房（针对市级以上人才）92套房源全部售罄，而第二轮通过报名审核的区级人才共739户，参与线上选房的共464户，最终277套房源也全部售罄，申购家庭和房源比例为2.6:1。
不过需要注意的是，沁香公寓仍有申购人群的人才限制，而原定2022年底入市杭州市第一个新建的共有产权房，位于临平区的的“拥秀名居”推迟了上市时间。
对照城市3：广州
首个共有产权房总价最低70多万
供需比：1:4.5
买房人份额比例：55%（±10%浮动）
2021年，由广州城投开发的广州首个公开发售的共有产权房项目榕悦花园完成配售，认购率100%，约1366套房源，共6187户家庭提交申购，申购家庭和房源比例为3.3:1。
该项目项目均价为1.2万元/平，最低总价仅有70多万，其周边二手房价格普遍在1.5万元/平以上，承购人产权份额比例为55%，具体价格结合房屋楼层、朝向等因素在±10%的范围内调整确定。
对照城市4：淮安
不再新建共有产权房，政府直接货币化助购
自2007年起，淮安便是较早在江苏省内开始探索共有产权房的城市，2014年，更是被列为了住建部列为全国共有产权住房六个试点城市之一。
根据淮安住建局工作人员的介绍，该市共有产权房已走过三个阶段：第一阶段为传统意义上的共有产权房，是由政府投资新建房屋，然后由符合条件的人去购买，在购买时，政府与购房者的产权比例分为3：7，4：6，5：5，完全是实物化;第二阶段时由政府委托开发商建房，实施的是实物加货币;第三阶段时，政府补贴符合条件者由其自己选择楼盘购房，实施的是完全货币化，也称政府货币化助购。
从第三阶段开始，淮安也不再新建共有产权房，而实行政府货币化助购共有产权房的目的，就是要优化中等偏下收入群体的居住结构，现在他们可以根据自己工作地点、小孩上学地点来自己选择居住地附近的开发楼盘购买共有产权房。
不过政府需要承担的助购规模并不高，2021年8月，淮安住建局官方公布了一组数据，当年市本级已审核发放助购资格证明14户，完成办证助购5户，助购资金为150.2万元。
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为南京留住了2724个幸运
“你们是南京最想留住的幸运”。
2021年，江苏大剧院正在举办一场特别的毕业典礼，面对26.3万名在宁高校应届毕业生代表，南京市主要领导集体出席，慷慨寄语。
事实上，这样的恳切寄语并非没有原因。
根据第七次全国人口的普查数据，2020年11月1日零时，南京常住人口达到931.47万人；与“六普”的800.37万人比较，十年间全市常住人口增加131.10万人，到2021年年末，南京常住人口为942.34万人，与2020年年末931.97万常住人口相比，仅增加10.37万人，十年间，相较杭州，南京新增人口少了190多万，2021年一年的新增人口也少了13万多。
不过尽管如此，直至2020年，南京仍然以75.7万名本专科在校生在主要城市中排名第八，在长三角地区排名第一。
正如南京一位知名城市学专家所说，要真正让大学生融入当地，成为新南京市民，关键还是与城市宜居性，以及高校‘适才、容才、助才’有直接关系。
而观泓雅苑射出的第二支箭，正是“幸运之箭”。
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（图片来源：朋友圈）
因此，在观泓雅苑的推售过程中，来自政府官方的支持尤为明显，不仅走进了各大政府机关，还在例如南京地铁、南京水务集团、南京红十字医院、南京明源软件公司等单位举行了项目推介会。
最终，南京壹城建设集团有限责任公司副总经理姚士玉在采访时也表示，观泓雅苑前两批次成交数据显示，20岁-35岁的购房者约占79%；人才约占30%。这与项目对于南京无房居民、新市民、青年人以及人才住房需求的试点初衷精准匹配。
“相较于第一批，第二批次申购人的人数更多，且年轻化趋势更明显，“90后”成为主力军。南京市住房保障中心共有产权住房审核人员卢瑶也表示：“在我们的审核过程中，本批房源的申购人年龄段主要集中在25至30岁，上一批主要集中在28至35岁，这也符合此次试点的初衷，即解决无住房居民、新市民、青年人以及人才等群体的住房需求问题。”
图：2022年10月，南京市共有产权住房政策宣讲暨企业推介服务活动，秦淮区发改委、人社局、房产局、各功能板块、各街道代表以及区内50余家企业代表参加
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因城施策的“精准之箭”
在学界，观泓雅苑的成功试点还有着更为重要的研究意义。
“我们在研究基于城市差异的住房精准保障过程中，尤为关注城市分类、因城施策，并将城市分成了四类，购房夹心阶层与租赁夹心阶层均存在城市（A类）、仅存在购房夹心阶层城市（B类）、仅存在租赁夹心阶层城市（C类）、无夹心层城市（D类），只有A、B类城市才需要建设共有产权住房，而南京属于B类城市，共有产权住房往往是夹心购房阶层的首选，而从观泓雅苑的购房客群分析来看，这些购房夹心阶层的成长性也较好，既不是低收入人群，也不是低学历人群，并不会降低小区品质。”
长期研究住房精准保障的南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华介绍，目前，共有产权住房模式最为成熟的是北京。
其较为典型的做法，在招拍挂时就明确出让地块将会有一定比例用来建共有产权房，开发商更多承担代建及销售，不持有任何产权份额，而是由政府指定的代持机构持有。
在销售阶段，买房人在北京市统一的共有产权房官网上进行申购，由开发商审核买房人的资质。
尤为值得一提的是，北京的共有产权房不是被单独分出来的某个小区或者某栋楼，而是每栋里面都有共有产权房和正常商品房，防止阶层区隔，所以北京的共有产权项目从一开始就是被选在合适商品房的环境里。
因此，北京共有产权住房的探索和此次观泓雅苑的有效试点都给未来的南京住房精准保障发展提供了重要启发。
在吴翔华看来，在南京未来的共有产权房推进过程中，应该在城市规划中预留出这部分空白土地，根据节奏以后再开发，建成后留给刚需以及共有产权房购买者。
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