小产权房5582009年8月12日，双方约定：被告将其所有的x村第三幢12号房屋其中一间二楼出卖给原告，面积约65平方米；房屋买价为448000元；协议生效后一次性付清房款，房款付清后房屋产权归原告所有；如今后土地证房屋产权证可过户时，被告应提供办理土地证、房产证所需材料，无偿协助原告办理过户手续等。
同日，何某云向原告出具《承诺书》一份，载明：被告于2009年8月将上述房屋卖给原告为业，约65平方米，并签订房屋买卖协议，自买卖后本人承诺保证该房屋没有产权纠纷、债务纠纷，如发生纠纷由本人自行解决，与原告无涉等。2011年4月29日，何某云出具《收条》一份，载明：今收到原告房屋买卖款448000元。
因涉案房屋列入拆迁范围，2018年4月24日，原、被告签订《协议书》一份，约定：x新村三幢12号户主被告有房屋一套，面积为130.09平方米，因儿子何某云已将原房屋一半65平方米卖给原告所有，现在x村在旧村改造，新村建设，被告房子已要拆迁，所以双方根据实际情况，经协商后特约定如下：
1．被告在四期分房子时同意给原告房子一套面积为75平方米，抽签原告本人抽；2．拆迁协议由被告签订，原告无权干涉；3．被告在签订协议时，在政策内奖励、补贴等款一切全归被告所有；4．原告在四期分房一套面积为75平方米，房屋款找补，由原告负责找补，被告不用找出；5．被告四期房屋安置后，如果村需要做房产证，被告必须无条件配合原告做出房产证等。协议签订后当年，上述房屋被拆除。
后被告分得两套房屋，其中小套即本案所涉位于x市x区x镇x新家园x幢x8号x室房屋，建筑面积为96.98平方米。原告已向拆迁部门支付房屋面积补差款38万元及物业费和装修押金等。被告将房屋产权登记在自己名下。
二、被告观点
1.2009年8月12日《房屋买卖协议》不成立，答辩人未在《房屋买卖协议》上签字，也从未出具过《承诺书》，上述两份文件上的签字不是被告所签，且被告没有收到过原告购房款，被告不认识原告，原告也从未在房屋中居住过，从未向原告主张过《房屋买卖协议》项下的权利，直至房屋临近拆迁，原告才向被告主张拆迁利益分配。
2．根据《协议书》第三条，在政策内奖励、补贴等其他一切归被告所有，根据x39号文件第十八条规定，安置房部分面积属于被告政策补贴、奖励部分，故无需过户给原告。
3．《协议书》中约定的过户行为履行不能。首先，被告没有约定的75平方米的房屋，不存在过户的基础标的物。
三、庭审意见
本院认为：被告虽未在《房屋买卖协议》上签字，但其在《协议书》中签字，而《协议书》的内容已对何某云将被告名下x村第三幢12号房屋其中一间二楼出卖给原告的事实予以追认，故被告已认可上述买卖事项。因x村第三幢12号房屋已涉及拆迁，故双方约定被告在四期分房子时给原告房子一套面积为75平方米，房屋款找补，由原告负责找补。
且被告已在取得涉案房屋时将房屋钥匙交付给原告占有使用，双方已实际履行《协议书》中标的物交付，款项支付等主要权利义务。根据《协议书》约定，被告须配合原告办理房产证，涉案房屋已具备办理过户登记的条件，被告应当按约配合办理。
四、法院判决
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