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主编寄语
澳房法律是一个容易被海外购房者忽略的问题。
澳大利亚的地产发展逾百年，法律的严谨度要远高于国内。因此，对于未来有置业于澳洲的投资人而言，早一些了解两国之间法律的不同，是一件非常有必要的事。
专栏作者由生活在澳洲的法务博士林汇铭律师撰稿。
法律专栏09
找PR挂名购澳房？
你必须知道的十件事
作者：林汇铭（MRLAW）
“挂名购澳房”
“挂名购澳房”是指实际出资人借用他人的名义购买澳洲房产，并以他人的名义与身份登记房产所有权的行为。
在这种情况下，挂名人并未实际出资，但仍在法律上享有房产的所有权。
近日，海外人士李先生对昆士兰州黄金海岸一处价值70万澳币的房产垂涎三尺，便找到了在悉尼且拥有澳洲永居身份的老同学王女士，提出由自己作为实际出资人，由王女士作为挂名人替代李先生出价购买。
结果，挂名人王女士成功“买”下此房产，并在律师帮助下成功完成交付，获得所有权。
此时，李先生的太太得知此幕后情况后马上急了，越想约担心，辗转多处联系到了Mr.Law。
Mr.Law闻后，点了一支Marlboro，吐了三个烟圈，提出如下十点，供她参考：
“挂名购澳房”可能的诱因
1规避签证或身份问题
对于99%的二手房，FIRB设置了一系列门槛来限制海外人士直接购买。
FIRB规定，海外买家一般被禁止购买澳洲已建住房，但在澳洲的临时居民可以申请购买一处二手房作为并且仅能够作为个人居住用途，但在签证到期离开澳洲时需出售此住房。
所以，没有澳洲身份的李先生只能请求王女士作为“买家”挂名购买此房产。
“挂名购澳房”可能的诱因2
间接获得首次置业补贴或印花税减免
李先生作为有一定资产的海外人士，通常无法享受昆士兰州政府给予的首次置业的补贴或印花税减免。
而挂名人王女士则很有可能通过满足以下条件，为实际出资人李先生获得优惠。
首次置业补贴（2万澳元）申请条件：
1)必须是澳洲永久居民或公民；
2)购房者从未在澳大利亚任何州拥有房产；
3)购房者年龄满18周岁；
4)必须购买价值不超过75万澳元的新房。
首次置业印花税减免政策申请条件：
1)购房者从未在任何国家购买过房产；
2)购房者从未申请过首次置业补贴；
3)新房交付后，必须在该房产内连续居住12个月或以上；
4)购房者必须年满18周岁。
“挂名购澳房”可能的诱因3
转移资产
根据澳洲家庭法，即使李先生以自己的个人名义购买此房产，该房产也会归为李先生和李太太双方的婚姻共同财产。
但此案例中，李先生虽然实际出资，但因为挂名买家为王女士，所以李太太？
细…思…极…恐！
4实际出资人可能面临的风险自身权利无法得到保障
澳洲实行
托伦斯登记制度，该制度的核心为“登记生效主义“。
因此“挂名购房”后，作为登记权利人的挂名人王女士一旦反悔，即使实际出资人李先生留有足够充分的证据证明“挂名购房”事实存在，也会面临繁琐与漫长的法律举证程序。
更有甚者，如无法证明“挂名购房”事实的存在，李先生自身权利将无法得到保障，导致金钱房产两失。
5若挂名人转卖该房产实际出资人可以追回吗？
在托伦斯登记制度下，当挂名人王女士决定转卖此房产，其实无需征得实际出资人李先生的同意。
如果新买家为善意第三人且在已办理产权变更登记的情况下，李先生已没有可能要求取消此交易拿回房产产权。
即使能够证明“挂名购房”事实存在，也只能追究挂名人王女士的相应责任；同样，若无法证明，则？
细…思…极…恐！
6对“挂名人”而言是赚？还是赔？
如果“挂名购房”考量的是挂名人的资格、条件以享受优惠或补助，则此后，挂名人王女士就失去了再次享受置业补贴或印花税减免的机会。
掐指一算，优惠很有可能超过5万澳币！
可见，王女士在作为挂名人的情况下为李先生节省了一大笔钱，那她再以个人名义购买房产时？
细…思…极…恐！
7如果有银行贷款对双方有何影响？
在2016年5月之后，海外人士贷款愈发收紧，甚是关闭。
因此，通过有澳洲身份与本地收入的挂名人来取得贷款也成为一些实际首付出资人的考虑选项。
实际出资人往往会与挂名人约定，所有贷款均仍由出资人偿还。
此案例中，若实际出资人李先生没有适当履行还款义务，则会影响银行对挂名人王女士的信用评级，或是强制要求王女士偿还贷款。
8“挂名购澳房”法律关系如何定义？
“挂名购房”中，主要涉及实际出资人、挂名人与卖家三方的法律关系。
“挂名购房”情形一般具有双重性特征，涉及两个法律关系：
一个是由出借名义人（挂名人）和不具有购房资格或条件的人（实际出资人）之间形成的借用名义的法律关系；
另一个是由出借名义人（挂名人）与房产卖家之间形成的房产买卖的法律关系。
一般情况下，实际出资人与挂名人通常关系较为密切，澳洲法院审理的“挂名购房”纠纷中甚至多有亲属关系。
因此双方基于信任，很多未签订书面协议或者协议约定并不明确。但由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素，十分容易引起法律纠纷。
因此，在考虑“挂名购房”前，务必确保双方获得了独立且充足的专业法律意见。
9“挂名购澳房”如何降低风险？
上述8点分析了“挂名购房”情形产生的诱因与当事人可能面临的风险。即使风险高，有时因为某些实际出资人的特殊背景与条件，他们不得不考虑“挂名购房”。此时，请务必牢记以下几点，竭力控制法律风险：
注意签订“挂名购房”协议。
为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的特殊的挂名合同关系，并由律师或太平绅士作为见证人。
注意保留双方洽谈、签订“挂名购房”协议时的证据，如邀请独立第三方作旁证、进行录音录像等。
注意保存购房手续，付款证明（银行转账记录、收据收条或还贷记录等），购房合同，缴税证明等书面证据材料。
10“挂名购房”协议长什么样？怎么签？有效吗？
请猛戳Mr.Law微信号：lin61230
（注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律建议）。
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