小产权房558【粉丝提问】表哥，您好，我手上有现180，还有一套布吉理想家园的小两房，17年底270买的，现在估计卖280-300的样子，欠款185左右，现在想着换个100平以上的大三房或四房，因为生了二胎了，首选是布心片区，其次就是理想家园旁边的小区，用来自住的，目前家庭开销不算房贷，大概能剩下2万，本人深户，房产证写我一个人名字，请问我这种情况有什么好推荐和建议吗？现在主要纠结两个问题，一个是先卖再买还是先买再卖，另一个就是换房这个首付问题，因为这两个片区这种户型都要500多—600。
回答：
1.3年持有下来，算上持有成本，基本上的亏的，布心片区投资属性相对乏力。
2.现在先卖并不合适。首先，本身整体市场情绪低迷，其次布心并没有概念，以错乱的旧改为主要题材，两者综合起来，完全取决于自然成交，很难起价。
3.如何吃到疫情带来的红利？可以先买，试探业主的底线，毕竟大环境不好，没一个业主敢硬着腰杆子举大旗，碰到急于脱手的，可能会吃到一波笋。但是低买后，再低卖，仍然也吃不到红利。这个时候，可以先杀好价格，下定金，并且要求资金监管时间2-3个月，等行情回探以后，就会吃到微观笋和宏观笋两拨空间。
4.由于月供支撑力不够，建议首先是置换，而不是加按通过融资技巧再买一套。首套结清，政策情况下5成。可垫资做抵押贷款7成，实现5改3。
【会员提问】我在梅林一村有一套房，当初买的时候没有考虑过学位房，现在小的在梅园上二年级，但是现在感觉小学跟中学都不太好，所以我想换个学位房，但是换翠海花园吧，我不知道积分够不够，小孩转过去不知道行不行，还有一个问题，买小房吧，好像不甘，但是换成4房的，好像又不够，很纠结，我目前有600万流动资金，年收入80左右，我想咨询一下，有没有可能换个改善型的4房，学位又比较好的。
回复：
1.梅林片区的梅香学校，和侨香外国语学校一样，隶属于福田实验教育集团，届时梅林片区的学位上会有所升级，但是教育资源依然紧张。
2.入学积分，有的学区在不紧张的条件下，并不一定需要购买后满1年，建议最好打招生办电话或者去荔园学校官网或者福田教育局网站去咨询一下。
3.你所认为的首付不够，也是大多数人换房时候的认知局限。按照正常情况下，首套贷款还清后，再买就是首付5成，目前翠海花园4房的价格大概在2200万左右，卖掉梅林一村这套，加上手上资金，确实是捉襟见肘。
4.但是如果通过垫资抵押的方式，是可以实现5成改3成，也就是首付660w，这个时候首付上车是完全足够的。但是贷款1500万，月供将近8w，而你的情况，并不像我们以投资为主的多军部队，可以通过以房养房，持有3年后转手，更多考虑到自住和小孩读书，持有的时间会相对更长。所以在四房总价价位上的选择上，要适当减低一点，杠杆小一些，同时要兼顾学位，也不能太差。
5.如果还是要求荔园小学+高级中学，这种属于相对顶配的学位配置，只能降低到三房，毕竟片区的单价天然决定了。翠海花园或者香格丽苑的三房大概在1600左右，这样的话，贷款在800以内，月供4.2w以内，同时还有200左右在手，并不会有太大压力。所以建议你的价位选择上控制在1600以内，浮动100。
6.香蜜湖片区，以下四房学区房可参考枫丹雅苑1300（侨香外国语9年）合正香蜜原著1700（侨香外国语9年）香荔绿洲（东海实验小学+高级中学）龙溪花园1700（东海实验小学+高级中学）
7.如果选南山4房的话，比如：半岛城邦二期4房1600（南外滨海），后海海境界家园复式4房1200（育才四小+三中），华润城润府一期4房1700（南外科华）学位相对靠前的，都可关注。
【会员咨询】大表哥，您好，目前还没深户，想买深圳的房子，现在有三个问题困惑我：
1.你说的婚转大法如何操作？
2.之前有听说，说买二手房可以没有深户也可以买，不过是要花钱走国土资源的关系，这个操作可行性如何，安全吗？
3.目前在看深圳沙井、福永的房子，还有深圳后亭华侨城四海云亭这个盘如何，89平415万划算吗？子弹150。
回复：
1.婚转就是我们常说的54婚转大法，跟有深圳有购房资格的人先结婚买房后离婚。其中有以下几个需要注意的事项；a.注意年龄差距，不要过大b.注意是否需要双签，价格不一样c.注意户口本婚姻状态的更改，离异状态注意婚票的户口地点管制严格与否，目前福田坪山松一些。d.注意离婚协议签订e.注意付款节奏。f.女票比男票贵，女票5-10万，男票3-6万，供参考。
2.国土资源局是通过内部资源硬过户，试错成本比较高，风险自己把控。落户门槛本身不高，并不值得冒这种风险。
3.华侨四海云亭，目前周边被零星的农民房和小工厂点缀，之前一直是一个以杂乱差的地方，但是，能买的理由也很多1.还淘到单价4.5万的毛坯，华侨城的品牌。2.地铁口物业，后亭到南山也就20分钟左右，沙井这样看来也不算远。3.大量的回迁房，也意味着捡漏机会。4.沙井片区未来有25个旧改。星河、鸿荣源、海岸城等等大牌都有份参与。现在的四海云亭周边未来也会还有一些旧改。随着这些旧改的进行，沙井整个城市的面貌必将发生醐天覆地的变化，各种配套也必然会逐步跟上。
大空港规划覆盖区域主要包括沙井、福永的西部滨海地区，属于深圳城市总体规划中为城市重点发展的17个片区之一。深圳发展西进，持续开发前海-大空港西部发展走廊已成为深圳的战略性举措，城市发展的主攻方向，大空港未来将成为“十三五”深圳经济的重要长极。建议是：刚需自住和投资都可以入，完美主义自住者绕行。
【咨询】我现在布吉沙湾万科公园里有一套房，银行贷100，手中子弹400，月入3，考虑二套改善，主要是小孩上学和居住环境，看了很多地方，看中金地香蜜山，学区环境配套都不错，可最后了解到该小区是商务公寓，又纠结了，不知道值不值得，请帮忙指点指点，感激不尽！
回复：
1.单从投资角度来说，金地香蜜山并不是很好的投资标的。它属于70年产权公寓产品，只能商贷5成，最多10年，还款压力较大。交易税费比住宅要高，不能落户，但是目前是可以积分上学，在侨香外国语招生要求中属于C类（住宅是AB类），只有70分，如果未来当侨香外国语学校生源紧张，会不会提高积分就不得而知了。
但是利好的消息是目前这个片区正在新建福田外国语学校（小学+中学），无论是福田外国语还是侨香外国语都是不错的学位。而且片区新的楼盘供应量少，造成学位紧张提高积分的而上不了学，就会出现去年东海花园联名维权的闹剧，最终还是“维持原判”。一旦划定了学区，基本是不大容易被“踢走”。学位怎么样变动基本是可以上的，并不需要太大担忧。
2.金地香蜜山居住环境还是很不错的，沃尔玛、香蜜公园、环境相对安静，侨香外国语的学位在福田也算不错。
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