小产权房558所有人都听说过“小产权房”，在座各位可能自己手上就持有被称作小产权房的财产。可是什么叫小产权房？
很多学者、很多领域都会研究小产权房问题，最引人注目的是经济学和法学。可是，经济学和法学都会说，小产权房不是一个科学概念，意思是内涵外延都不太确定。政府也会使用这个概念，比如国土资源部的文件会使用，深圳市政府当然也会用，但都没有明确的界定。
存在一种可能，大家都在说小产权房，可每个人说的小产权房所指并不一致。如果真是这样，有效的交流即使不说是不可能，至少会非常困难。例如，你说，我这是小产权房，对方说，不可能，我们根本就没有小产权房。怎么交流？所以，首先还是需要界定小产权房这个概念。不过，界定的方式可以稍作调整，不必像科学概念那样用逻辑方法界定内涵外延，而是去观察小产权房这个概念怎么被实际使用，它想要描述的问题是什么。
简单一点，从一些有代表性的说法切入。
很多经济学家都在讨论小产权房问题，其中有一位很有代表性——华生教授。华教授坚决反对“小产权房”这个概念。他说，只有违法建筑没有小产权房，小产权房这个概念是不成立的。“从真正法治的眼光来看，只有合法建筑与违法建筑之分，而没有什么小产权房与大产权房之别。”这么说对不对呢？好像也不能算错。确实，如果是真正的法治国家，产权（所有权）是有或者没有的问题，而不会出现大或者小的问题。不过，华生教授接下来的推理有点简单：合法建筑，有；违法建筑，没有。违法建筑是不是不能取得所有权，或者，是不是无论违反什么法律都不能取得所有权，这在法学上是有重大争议并且有不同处理方式的问题，二者关系没有这么简单明了，限于主题不能在这里展开。
我们的现实是，不能说小产权房概念毫无意义，所以，华教授又紧接着说：“小产权房现在一般指农民在集体土地上建造的用于出租和出售的住宅。”
华教授的论断有没有问题呢？有问题。
举个例子，国有土地上盖房子，有可能是违法建筑，可是永远都不会把国有土地上盖的房子叫小产权房。也就是说，集体土地上建造的住宅才有可能被称为小产权房，从华教授的界定来看，对此他应该也是认可的。这也从一个侧面表明，违法建筑和小产权房是两回事，代表的是两种不同法律关系，有交叉但不重合。
华教授说，在集体土地上建造用于出租和出售的住宅是小产权房。不一定。盖房子怎么取得所有权是一回事，之后拿房子用来做什么是另外一回事。比如说，自己宅基地上盖起房子，然后用来出租或出售，即使认为出租出售是违法的，也只是说出租出售行为违法，不会说盖房子是违法的，更不会说这是违法建筑所以建筑人不能取得所有权，至多会说这是违法买卖所以买受人不能取得所有权。
很明显，华教授的界定把违法建筑和小产权房混淆了，把建造房屋本身和房屋买卖也混淆了。这个界定不是很好。
再来看看官方态度。官方法律文件没有明确界定，我们退而求其次，看一下能够代表官方态度的官员说法。2007年前后几年，北京小产权房非常引人关注。北京市国土资源局局长安家盛在2007年的一次讲话中说：法律上根本就没有“小产权房”、“乡产权房”这两个概念。是的，法律上没有这两个概念，它们不是严谨的法律概念。他接着说：目前所谓的“小产权”房、“乡产权”房有两种，一种是在集体建设用地也即是宅基地上建成的房子，这种房子只属于集体土地的所有者，连外村都不能买。另外一种是集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
在法律上，农村的土地根据用途有三种：一是宅基地，二是集体建设用地，三是承包经营地。集体建设用地和宅基地都是建设用地，只不过享有者不一样。安局长说集体建设用地即是宅基地，这个说法不准确。撇除这点不论，说集体建设用地及宅基地上的房子都是小产权房，对不对呢？也有问题。集体建设用地和宅基地本来就是用来盖房子的，为什么真盖成房子后会变成小产权房？还好，安局长后面加了一句“连外村的村民都不能买”，这提示我们，小产权房概念可能跟房屋交易有关。在混淆房屋建造阶段和交易阶段方面，安局长和华生教授犯了同样的错误。
根据安局长的说法，小产权房还有一种表现，即在集体企业用地或者占用农业用地建房。“企业用地”的说法很含糊，不说它。农业用地上建房，问题确实出在建造阶段，建造本身是违法的。可是，这种情况不必把它叫做小产权房，因为，农业用地上盖的房子，命运是被政府勒令拆除。这是会导致被拆除的违法建筑。由此可以进一步看到，违法建筑和小产权房的概念是不一样的。
《深圳特区报》2013年3月23日的一个报道这样界定：“通常意义上的‘小产权房’是指在农村集体土地上建设，并向集体经济组织之外的人销售的商品住房。”这个界定涵盖了两个要件：一是必须建造于集体土地，二是必须与交易相结合。算是比较准确的界定。
《深圳特区报》还根据国土资源部文件作出进一步归纳：“国土资源部相关文件提及‘小产权房’时实际侧重于三个方面，一是占用农村集体所有的土地；二是占地的违法性；三是主体方面强调是城镇居民到农村购置。”我们稍微分析一下。
第一个方面没问题，国有土地上盖的房子永远都不会叫小产权房，只会说合法建筑、违法建筑。
第二“占地的违法性”，未必。在自己的宅基地上盖房子，占地并没有违法，但依然可能会被归为小产权房。什么时候被归为小产权房？当宅基地上的房子被出售时。所以，小产权房不以占地违法为前提。当然，也有的小产权房确实违法占地，但要明白，违法建筑和小产权房是两回事，虽然可能会有交叉。这是两条线：一条线是占地违法，违法建筑在建造时就是违法的；另外一条线是交易违法，小产权房出现于交易环节。
第三个方面强调“城镇居民”到农村购置，这个界定不准确但属于小产权房产生的典型因素。实际上，农村的房子，就像安局长说的，“连外村的村民都不能买”。外村村民“买得”的房子，也会成为小产权房。不过，城镇居民购置农村房屋确实是小产权房产生的典型因素，一是因为购买主体多属城镇居民，二是外村村民的购买管制现在正逐步放开，被严厉禁止的是城镇居民的购买行为。
现在可以小结一下。通过分析上面几种比较有代表性的界定，我们大致能看到小产权房概念用来指称什么：小产权房要解决的核心问题不在于建造是否违法，而在于，集体土地上的建筑物（住宅）能不能买卖？
现实中以“小产权房”名义出现的案件，都伴随着房屋交易。所以，换个角度，小产权房概念要面对的问题是：集体土地上房屋的受让人（买受人）能不能取得房屋所有权？能不能获得所有权登记？或者更通俗的说，能不能取得产权登记？
再换个角度。从卖方出发，小产权房问题问的是：能不能把自己享有所有权的房子卖给别人？一般概念上，东西既然是我的，我为什么不能把它卖掉？小产权房概念提示我们的恰恰是，自己的东西未必能卖掉。为什么会这样？
作者：朱庆育，南京大学法学院教授。
来源：北大法律信息网
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