我国小产权房当前存在的管理与纠纷两大问题(小产权房法律问题研究)


尽管“小产权房”的存在有着积极的意义,但是由于其开发建设一般没有得到相关部门的审批,在管理及配套设施方面存在一些问题,加上国土资源部门对其打压,“小产权房”容易带来经济纠纷。概括地讲,小产权的问题可大致分两大类:一类是“小产权房”的管理与产权纠纷问题,另一类是由于制度不完善问题。

东莞周边哪里有带花园的小产权房我国小产权房存在的管理问题

“小产权房”的管理问题包括:第一,物业管理水平较差。“小产权房”的物业服务层次较低,有些小区甚至不存在物业管理。不少“小产权房”的物业公司大多只为小区清洁,而小区公共部位的绿化、安保及公共设施的管理和经营,则无人管理。此外,犹豫保安人员配备不足,以及监控设施不到位,城乡接合部的“小产权房”小区多次发生偷盗事件,小区安全问题堪忧。

第二,小区配套设施较差。“小产权房”一般建立在城郊,缺乏商业、教育、医疗、交通等公共设施配套。有的“小产权房”的地段由于偏远,交通也不便利,给业主带来很高的交通成本。以北京昌平区园林圣懋小区为例,该小区以老年公寓项目立项,已建有17栋住宅楼。小区交通配套不完善,进入小区的唯一通道仅是是一条河堤路。此外,水电、子女教育、医疗等问题也令业主担忧。配套设施较差基本是大多“小产权房”的共同的问题。比如深圳市的一些郊区有些社区全都是“小产权房”,供水、排水系统的管道都露在楼外,从一楼一直通到顶楼,形成一种“景观”。

第三,房屋质量问题。虽然有的“小产权房”的房屋质量不错,如深圳沙井的盛芳园,可是也有“小产权房”房屋质量堪忧,由于缺乏有效的监管,“小产权房”建筑质量存在安全隐患。一般而言,为追逐商业利益,开发商在建筑施工时能省则省,能减则减,在住宅楼后期保修方面也出现了很多问题。


小产权房屋产权纠纷问题

“小产权房”还容易引发产权纠纷。由于这类房屋没有产权证,一旦卖房认为房屋价值升值后反悔想要要回原房屋,容易给买方带来很高的经济损失。根据现有的《土地管理法》和其他法规,农村集体经济成员向ink27">ink26">农村集体经济成员之外的人员出售房屋,可以通过反悔和上诉收回其房屋,但是需要退回房屋和添附部分价款之外,还支付较高的补偿金。

“小产权”的纠纷大致有三个类别:第一,“小产权房”卖方单方面终止合约,买方经济损失严重。当卖方遇到拆迁、征收等行政行为时,这种小产权房的居住者极有可能得不到全面、充分、足够的补偿,甚至完全得不到政府的补偿。北京通州区宋庄马玉兰案就是一个非常典型的案例。2002年7月,李玉兰与马海涛签订了合约,约定以4.5万元购买马海涛位于通州区宋庄镇的房屋以及院落,同时也得到当地村委会的认可。2006年12月,卖房人马海涛向通州区法院提起民事诉讼,要求法院确认当年与李玉兰签署的买卖房屋协议无效,并返还房屋。最终法院判决非常关键,说明了政府对“小什么样的地方属于小产权房产权房”纠纷的态度。尽管后来法院判定原房主赔偿买房部分经济损失。但是这也给后来租住宋庄的画家带来深远的影响,很多画家开始与房东一年一签合约,并且不作任何装修,为未来的不确定性使得他们将成本压低到一定水平。


第二,政府强制拆除小产权房,给“小产权房”的开发商和买房者带来了经济损失。2009年5月,位于通州区张家湾镇北大化村的“碧水蓝天”小区,由于未取得规划许可,张家湾镇政府将以违章建筑为由对小区进行拆迁,该小区已经有业主入住。

第三,除了买房者的利益得不到保障之外,租住小产权房的承租人的利益也难以得到保障

如在土地征收和拆迁的过程中,政府一般不对承租户进行保护,很多承租户由于土地征收和拆迁遭受很大的设备和不动产投资损失。此外,房东对承租户的变更和节约通知时间通常都很短,使得这些承租户没有足够的时间去找到合适的经营场所。因此,“小产权房”的承租方的利益往往也难以得到保护。



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