小产权房5588月中旬，招商蛇口（001979.SZ）旗下招商公寓位于天津的“壹间”公寓即将开业，这是招商公寓全国扩张中首个开业的异地项目。目前，招商公寓在深圳拥有约1.2万间已开业公寓，分为“壹栈”、“壹间”、“壹棠”三条产品线。
全国扩张战略确定后，三条产品线定位更加清晰，“壹栈”针对大学毕业0-5年的青年，带有政策保障租赁房性质；“壹间”针对毕业5-10年的青年，定位为白领到金领阶层，覆盖人员范围被拉宽；“壹棠”是高端服务式公寓，针对事业有成的职场人士，和带有商务性质的差旅居住需求。
“短期目标是三年内，签约+运营长租公寓10万间。”深圳市招商公寓发展有限公司副总经理张敏告诉界面新闻，目前全国对外拓展速度非常快，新增获取的签约公寓已经达到1.1万间，预计下半年开业将有五六千间。
张敏认为，目前长租公寓市场从商业模式、运营模式，到产品定位、品牌定位，整个业务链条的每个环节都并不成熟，发展仍然处于初级阶段，远远没有到竞争白热化的时候，“长期来看，招商公寓的规模至少是100万间级别，规模力争进入行业前五名。”
去年之前，深圳市招商公寓发展有限公司的名称还是“深圳蛇口工业区职工住宅有限公司”，这透露出招商公寓的确“起了大早”。
改革开放初期，深圳蛇口主要是“三来一补”贸易模式，招商公寓最早的使命是建造运营职工配套宿舍，随着产业转型升级，招商公寓面临升级改造，除了此前职工宿舍改造为租赁房的四海小区，还有改造为“壹间”公寓的槟榔园小区，其中“壹间”公寓有一个大客户——将总部从广州搬迁至深圳的恒大地产集团。
“长租公寓重资产模式最重要的是如何退出，真正案例并不多，招商公寓经历过了。”张敏认为，当年招商蛇口建造小区作为配套宿舍，也一定是不挣钱的，但现在出租的现金流非常好，资产也是一笔宝贵的财富。
早在2010年，招商公寓就开始对配套宿舍进行改造升级为长租公寓，并联合房地产服务公司世联行（002285.SZ）完成了首份全国范围内的租赁市场报告。之后，世联行开始大规模拓展长租公寓业务，2017年率先完成10万间的规模，而招商公寓由于此前招商地产和蛇口工业区整合重新上市，发展停滞了两三年。
不过，大量早期低成本建造的存量物业，以及约50%租约稳定的公司客户，招商公寓的发展预期仍被资本市场所看好。以目前运营的公寓所带来的现金流为底层资产，招商公寓完成交易所首单储架式长租公寓CMBS发行额度60亿元，以及携手建设银行完成银行间市场首单长租公寓ABN产品注册额度200亿元。
为了更好拓展业务，招商公寓从招商蛇口港口运营、产业园区运营、社区运营中的产业园区运营板块中独立出来，成立了专业运营公司；招商蛇口地区公司中成立创新事业部，拓展长租公寓等业务，长租公寓业务对招商公寓总部和地区公司实行双考核，是“强关联弱管控”的模式。
张敏告诉界面新闻，目前开业运营的公寓99%都是招商蛇口自持物业，新增获取的物业一半来自于外部市场，未来的发展策略是以消化存量和轻资产模式拓展物业为主，重资产模式将以与基金合作，或开发村集体流转土地的形式进行。
招商蛇口在全国50多个城市已开发超过200多个住宅项目，为发展长租公寓业务提供了存量基础，但长租公寓业务可选择的城市范围并不多。
“租金上涨和资产升值的结构性机会确实存在，但城市一定要选择好。”张敏认为，目前有些公寓开发运营商以每年10%的租金上涨幅度测算未来回报率，最终可能会出问题，一方面源于城市的选择，另一方面源于政府可能出台对租金管控的政策。
招商公寓希望布局的城市是深圳、北京、上海、广州，以及重庆、南京、杭州、苏州、成都等重点二线城市。正确选择城市带来满足商业模式所有要素，继而享受到租金上涨、资产增值等红利。
张敏还认为，目前行业中对于成本的极致压缩与管控，以及大量针对青年白领打造的产品，最终发展形势与预期可能会有偏差。
“所有问题要从10年后向前倒推。”张敏表示，很多公寓运营商前面三五年都是不盈利的，但成本管控带来的软硬装，在三五年之后可能就不能再使用，届时维修更换成本更高；而随着整体人口结构的变化，以及户籍制度管控变弱，家庭公寓、老年公寓、服务式公寓等产品需求将增加，产品线打造方面要留有余地。
对于深圳市场，招商公寓也愿意进驻城中村进行综合整治业务，但张敏认为这需要和政府一起进行统筹投资，避免高投入带来的高租金，“政府掌握定价权，运营商赚取合理服务费。”
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