小产权房558关于买指标房，今天来分析一个案例。
春节后不久，一朋友告诉我，他看上了金蚝小镇，而且已经下了订金，预订其中一套20多㎡的单间，卖方一口价75万多。考虑种种，朋友仍然拿不定主意，要求我陪他去把把关。
那天，业务员带着我们来到宝安中心区某大厦某室，大厦一般室内装修也一般。迎面看见LOGO墙上，只挂了“法律咨询”几个字的招牌，说是律师见证的地方。办公室实际面积不到50㎡，里面有单独一个隔间，不见律师本尊，坐着唯一一位自称为律师助理的小姑娘，看得出来有点稚嫩。另外在不大的开间靠窗处，有一个茶桌，可以供五个人喝茶的地方。
据了解，金蚝小镇2020年6月以来确实炒的火热，是华润置地的重点项目。但当业务员说，那里都已经有几万手交易，还是叫人难以置信。卖方是一个所谓的投资公司，以法人个人名义签约持有整栋小产权房。我看了看对方预备的所谓律师见证资料，结合下来有几点发现：
金蚝小镇规划图
1、卖方是典型历史遗留违法建筑，有两证一书原件及诸多手交易的《转让协议》。
【卖方说】现在金蚝小镇的买卖都是这么做的，拿全套复印件做见证有效。
【笔者按】这尤为关键，一房多卖的情况就出在复印件的问题上；见证律师事务所实为深圳某所长沙分所，深圳已明确律所不可为小产权提供见证服务，且在理论上律师见证无效。
2、该栋房产自建房原始业主到当前业主已经为第五手，其中第三手是村委有盖章备案材料，第三手与第四手、第四手与当前的第五手，两次交易均无村委认可凭证。
【卖方说】村委全部不给见证备案，也无法向村委核实目前房产持有人是谁。
【笔者按】问题很严重，买方几乎无法调查核实当前实际业主是谁，也无法知晓之前的业主有否一房多卖，实际上如出现前手业主债务的纠纷的情况，仍存在被牵涉的潜在威胁。
3、所有转让协议均无收款凭证，第三手转给第四手时还出现原业主三人共同持有，出让时只有两人签字；卖方是2020年10月份左右买的，电表可变更却仍是第四手业主名下。
【卖方说】当然都付了款，因为嫌麻烦所以没过户到第五手（也就是卖方自己）名下，买了可以过户；至于漏签字问题，现在找给你补签字部分。
【笔者按】卖方后面确实补了，察看字迹似无误，但为什么他们一开始不放进见证材料中呢？！怀疑卖家取得该房屋的方式（如可能是债务取得）或实际未全部付清全款、先行销售买房。
4、接洽的业务员一直声称可以马上跟开发商签约，但问了法人才知道要等通知，最快可能是今年6月份。
【卖方说】（业务员不作声，法人说）肯定会签的。
【笔者按】市场上普遍业务人员从业经历不长，也未受系统知识培训，对城市更新和小产权房的概念和流程难以理解，只是一味为赚钱而销售，言过其实是常见套路，所以更要相信白纸黑字；当然，如果能跟开发商直接签约就是有保障。
5、从始至终，有一对自称为“深圳退休”夫妇在我们左右。他们声称自己也不算很懂，却有说自己订了三套。期间给我们主动泡茶倒茶，说起材料的问题也是一问三不知。待他们下电梯时遇到，还高亢地说一句“考虑好就赶快买”，惊得我们全身都是问号。
【卖方说】他们也是买房的。
【笔者按】细思极恐，难道这就是传说中的托，还有只写“法律咨询”的招牌；不容易啊，但就是表演有点痕迹，想必是深圳到处都是聪明人啊：）
金蚝小镇所属大街片区单元计划
后面去查单元计划、专项规划和法定图则，才发现金蚝小镇的开发涵盖13个旧屋村，其中拆除重建面积超过140万㎡，仅次于深圳特发同德项目。其中，一是分期开发，所以买的位置不同，等待的时间也不同；二是整个项目包括拆除重建类、历史风貌保护两个类型，如果是综合整治下留作历史风貌的，那就需要跟政府和开发商多周旋几年；三是炒作太严重，以至于3月份项目部发出交易警示。
朋友是个极敏感的人，这些疑点捋下来，整个人也不好，当晚就要对方把订金退回。第二天，订金如数退还，看来人家真的不缺客户。
西部片区街道示意图
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