小产权房558关于小产房，今天要分享的有：小产权房是否算首套房、能否办房产证、拆除如何赔偿、买卖合同是否有效、怎么过户五大热门问题做解答。列为看官，请往下看！
小晨：小产权房不算首套房。首套房是指购买的第一套商品房（大产权房），国家已经颁发给你不动产证（房产证），并且在房管局系统里可以查到的名下房产，这个叫第一套房。
小产权房土地性质是集体土地，不属于国有土地，多数是乡产权证，不是国家颁发的大房产证。集体土地上建的小产权房，国家没有收土地出让金，所以房管局是不给过户的，房管局当然也查不到。
小晨：小产权房不能办房产证。只有商品房才能在房产局办房产证，商品房的土地是国有土地，是开发商在国土局买的，一般有40-70年产权年限，按规定商品房是可以买卖和交易，不仅可以办房产证，还允许交易过户。
小产权房的土地是由村集体划拨的，不需要出钱买，房子有县里或村里颁发的“宅基地证”、“村镇房屋所有权证”，乡产权证只能证明房子是本村村民的，经集体同意，可在同村人间转让，但不能卖给村外人。
小产权房买卖不受法律保护，所以买了也风险自担。国家不鼓励小产权房买卖，房管局就更不可能给你办房产证（大产权）了。
小晨：小产权房的种类非常多，只要不是违章建筑，拆迁基本都是能获得赔偿的。赔偿的标准每个城市不一样，具体到拆迁的集体，赔偿标准根据地段不同，也有差异。
如一线城市深圳，白石洲拆迁赔偿有2种方式：赔钱或赔房。
赔房：
房子建好后，按拆补比1:1至1:3.5置换。
赔钱：
按多少一平米赔偿，2.8万元/平（周边楼盘6-9万左右一平米）
白石洲外来人员拆迁规定：外来人员建房或购买房屋，不区分首层及二层，拆赔比例是1：1，要求每栋480平米内选住宅，其余选公寓。（本集体的人员会选择会更宽松，赔的也更多一些）
再比如三线城市湖南岳阳市，全市拆迁补偿标准：
小晨：拆迁补偿=房屋结构补偿（分类）+装修补偿（分类）+设施包干补偿（200/平米）+奖金（400/平米）+面积分段+人口（5万/人）
如下面是岳阳“市长信箱”中回复100平米的赔偿金额，按拆迁补偿可获得80万左右赔偿。
如上，人口补贴如果不是本集体的户口是拿不到的，非本集体成员4口之家就要少20万。
风险提示：小产权房买卖不受法律保护，如果卖家看到拆迁补偿高反悔的话，可能又会把钱退给你，要他的房子。私下买卖小产权房又不受法律保护，所以打官司复杂难判。
小晨：本村人之间签订的买卖合同是有效的，本村人和外村人之间签订的是无效的。如果外村人和本村签了合同，经过了集体组织和相关部门批准，合同可能是有效的。
提示：建在宅基地上的小产权房是比较正规的。如果是占用农田耕地私自搭建、或在原建筑上违规扩建、加层数的，这类小产权房的风险比较大，因为它本身就是不合法的。
小晨：小产权房不能在房管局过户。现在小产权房买卖合同都是私下签的，不受法律保护。如果买卖没有经过集体组织和相关部门批准，风险是非常大的。
2020年开始农村集体土地的确权工作，确权后会给农民发不动产权证。广州市就明确表明：城镇居民买集体土地的房子一律不予确权。也就是说，外村人买了不会给你发产权证。（没不动产证就不能证明房子是你的）
在房价高耸入云的当今，小产权房因为便宜、交易简单、不用向国家纳税备受市场喜欢。小产权房在一定程度上，缓解了高房价低收入者的定居问题，给买不起房的人有一个安家之所。但我国现行政策不鼓励小产权房交易，法律条文也没有庇护，所以小产权房买卖有风险，买入需谨慎。
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