小产权房558值得一提的是，预测明年楼市或将超乎常人想象的内行人是一位百强房企的城市营销负责人，从事房地产行业已经十年有余，因此，他的预测还是具有一定参考价值的。当然，他对明年楼市的预测也不是空口无凭，而是有数据和理论支撑的，总结起来共有3个方面，接下来，我们一起来看一下。
这位内行人表示，根据2017年西南财经大学发布的《2017中国城镇住房空置分析报告》显示，截止到2017年，我们国家的城镇住房空置率已经超过20%，其中，三、四线城市的住房空置情况更加严峻，约25%左右，按照国际标准来看，住房空置率在5%~10%之间属于比较正常的水平，一旦超过10%，则说明住房空置情况已经偏高，如果超过20%，则说明住房空置情况已经严重偏高，而我们国家的城镇住房空置率已经超过20%，所以，我们国家的住房空置情况也就不言而喻了。
在空置房数量方面，该报告也指出约有6500万套空置住房，不过因为这是2017年的数据，笔者认为，如今的空置房数量已经远不止6500万套了，虽然官方没有明确数据指出如今的空置房总量有多少，但有相关专家表示，如果加上小产权房、安置房以及其它保障性住房的话，现如今的空置房数量或许已经接近1亿套，也就是说，如今的住房总量已经明显呈现供大于求的态势。
除此之外，根据上海易居房地产研究院2021年底发布的数据来看，截止到2021年11月份，全国100个城市的新建商品住宅库存总量已经达到了52110万平方米，创2016年8月份以来的最高值，更创下了近5年以来的商品房库存新高。
这位内行人还表示，根据第七次人口普查的数据显示，截止到2020年，我们国家的城镇化率已经达到了63.89%，与发达国家的差距进一步缩小，按照我国城镇化以往的发展规律来看，接下来，我们国家的城镇化进入缓慢发展阶段是大概率事件。我们都知道，城镇化的速度放缓，也就意味着农村人口进入城市的人口数量减少，反映到楼市上面，也就是购房需求的减少。
除了城镇化进入缓慢发展阶段以外，我国人口老龄化的持续加剧对楼市的影响同样也不能忽略，还是根据第七次人口普查的数据显示，截止到2020年，我们国家的人口老龄化率已经达到了18.7%，超过国际公认的10%临界点，除此之外，再加上近年来新生儿出生率的持续走低，这两者产生的影响对楼市购房需求来说，也是明显的冲击。以上种种，基本可以推断，未来楼市，购房需求明显不足已经成为既定事实。
这位内行人最后表示，大家应该都知道，进入2022年以来，房贷利率接连下调，目前，已经有不少城市的首套房贷款利率已经降至4.4%，还有一些城市的首套房贷款利率已经降至4.25%，与去年动辄5.5%以上的房贷利率相比，意味着2022年贷款100万买房，要比2021年乃至前几年贷款100万买房，省5~10万元的贷款利息。
虽然，现如今的房贷利率对购房者来说是利好，但对过去买房的人来说却很不友好，甚至可以说寒了过去买房人的心。并且，还有专家表示，不排除未来房贷利率还会继续下调，基于对房贷利率下调的预期，市场购房预期也在频频走低。当然，这也不难理解，毕竟，谁也不愿意自己买了房，贷款利率就下调，同样的房子，自己就要比别人多还近10万元的利息，谁赚钱也不容易。
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