小产权房558这些项目按照价格划分：
5万/㎡以内的项目有：中海万锦熙岸华庭、保利勤诚达誉都；
5-6万/㎡的项目有：锦顺名居、兴围华府
6-8万/㎡的项目有：壹城中心2区
区域
项目名称
面积段
（㎡）
房源量
（套）
评级
宝安
兴围华府
69-93
402
★★★
龙华
壹城中心2区
48-95
1210
★★★★
锦顺名居
81-191
524
★★★
坪山
中海万锦熙岸华庭
80-105
264
★★★
龙岗
保利勤诚达誉都
88-110
541
★★
本月即将开盘项目不多，我们重点阐述宝安兴围华府、龙华壹城中心2区和坪山中海万锦熙岸华庭这3个项目，为想买房的人提供建议。（关注：鑫闻观点）
1.壹城中心2区
推荐关键词：超大综合体、学位、品牌开发
龙华壹城中心，是深圳知名的超级综合体。占地约50万平，总建筑面积320万平。整个项目共规划11个区，配套完善。
其中体量达60万㎡商业旗舰壹方天地，现已开放营业A/B/E区，迅速成为龙华区域商业地标、人气聚集地。今年下半年C区也即将开业，待未来全部落成后，规模相当于3个罗湖万象城、5个海岸城。
一直以来，壹城中心作为龙华网红盘，一举一动都备受关注。从2015年起，每年均有住宅推售，目前9/5/6/7/8区均已完成入伙，社区居家氛围逐渐起色。即将开盘的2区住宅，为D区商业上盖住宅。
以上可知壹城中心位于龙华的现代商贸区中心地段，拥有成熟的生活配套和教育配套。项目开发商为鸿荣源集团有限公司，该公司在宝安、龙华均有众多超大体量旧改项目，开发实力强大。
01
项目配套
教育配套：项目配建三所公立幼儿园和两所九年一贯制学校：龙华第二实验学校与龙华创新实验学校。但由于壹城中心业主较多，第二实验学校报名人数众多，很多学生需要被分流；
商业配套：自带60万㎡的超大商业综合体壹方天地，商业体量大、业态丰富，3公里范围内还有星河ICO、红山6979、天虹购物中心（九方）、ATmall、绿景佐邻香颂、大润发等，商业氛围浓厚；
医疗配套：3公里范围内医院有两大三甲医院：龙华人民医院和深圳人民医院龙华分院，另外还有深圳仁和医院、深圳健安医院、深圳龙济医院等，医疗配套较为丰富；
文娱配套：深圳书城龙华城已经开业，“龙华四馆”（展览馆、演艺馆已经营业，美术馆、图书馆预计2023年投入使用）、龙华文体中心、简上体育综合体均在建设中。
02
交通情况
项目地处人民路，为老旧商业密集地段，加上该项目体量大，人流量大，道路拥堵是壹城中心避不开的短板。但2区临近主干道龙华大道，出行较为方便。
2区距离4号线的龙华地铁口约1.6公里，步行需30分钟，未来地铁规划中有22、25、27号线分担交通压力，但至少需7年左右才能兑现，目前来看，出行主要靠公交。以下是不同的交通方式出行所需要的时间：
目的地
公交车
+地铁
开车
正常时段
10:00—16:00
上下班
高峰期
宝安中心
1小时24分钟
49分钟
55分钟
市民中心
52分钟
30分钟
35分钟
深圳北站
40分钟
22分钟
22分钟
罗湖口岸
1小时8分钟
48分钟
56分钟
（分别监测一天内的8:15，11:00，18:30三个时间段，综合得出所需时间）
03
价格评判
区域
项目
价格
对比分析
项目周边二手房
壹城中心九区
（2016年建成）
8万元/平
片区多为老旧二手房，价格较低。该项目前期已入住的二手房价达8万元/平
风和日丽花园
（2001年建成）
5.4万元/平
新华苑
（2002年建成）
6.5万元/平
周边新房
鸿荣源璞誉府
6.8万元/平
壹城中心楼王地块
项目周边无其他较新二手楼盘，仅有本项目前期二手房，成交价达8万多每平。璞誉府为壹城中心楼王地块，已于去年7月开盘，均价为6.8万元/平，预计2区预售价格不会超过7万元/㎡。
04
户型分析
壹城中心2区户型面积段偏小，总价低，最大户型仅95㎡，非常适合刚需或投资客户。整体户型种类多，可选择性大。
从图中可看出，2区大部分户型是东南或西北朝向，仅有95平户型南北通透，A座一单元的05、06为西南户型：
从总平图可看出，三栋住宅围绕变电站而建，或有辐射，C座靠近办公楼。各户型位置有以下优先顺序：
1、72-76㎡：C座一单元06＞B座二单元06＞A座二单元06＞A座一单元06＞B座二单元05＞C座一单元05＞C座二单元05＞C座二单元06＞A座二单元05＞A座一单元05＞B座一单元05；
2、83㎡左右：C座一单元02＞A座一、二单元02＞C座二单元01；
3、93-95㎡：C座03＞B座03＞A座03＞B座二单元01、02＞C座一单元01＞C座二单元02＞B座一单元02＞C座一、二单元01＞B座一单元01。
总价在500万左右，适合刚需或投资客户
1、两房一卫，户型朝西北，入口无玄关；
2、客餐厅一体化设计，整体方正，使用率高；
3、1.6米宽景阳台，尺寸阔绰；
4、赠送6㎡左右阳台，可改为次卧使用；
5、主卧3米开间，尺寸舒适；
6、L型厨房，操作台面基本满足需求，生活阳台可收纳生活用品，或纳入厨房改为U型厨房使用。
总价500万左右，适合刚需或投资客群
1、对比同样面积的C座一单元05户型，该户型朝西南，使用率较低；
2、客厅宽度3.2米，略显窄，但小户型难以避免；
3、赠送阳台房改为房间，需被主卧入户门占用部分面积，浪费面积；
4、横向卫生间，可实现洗手池外放，对于小面积户型来说较为难得。
总价570万左右，适合刚需客群
1、该户型为两房两厅一卫三阳台设计，赠送面积多，使用率高；
2、客餐厅一体化竖厅设计，动静分离；
3、主卧旁阳台可改为房间，L型景观面采光充足；
4、L型厨房，3m+1.9m可满足使用需求，生活阳台也可改入厨房使用。
总价630万左右，适合刚需自用客群
1、该户型较为方正，得房率较高；
2、主卧开间3.15m，较为舒适宽绰；
3、主卧内的阳台房可改为小书房使用；
4、厨房内的生活阳台长度达2.45m，足以用作洗衣晾衣使用，对于93㎡的户型来说双阳台舒适度高。
总价650万左右，适合刚需自用客群
1、该户型为2区最佳户型，利用率高，南北通透，视野无遮挡；
2、入户小型储物间可改为大储物柜+鞋柜，使玄关更加阔绰；
3、厨房生活阳台可改为厨房U型厨房使用，增大厨房使用面积；
4、主卧内的阳台可单独隔开设为儿童房。
05
后市趋势
目前周边旧改密集，多为大型房企开发建设，主要规划方向为住宅、商业等，未来商业面积将达200万平，总建筑面积将新增1000万平以上；
除本案外，海岸城、中洲、华润、德业基中轴央城都是片区超大型旧改项目，在大规模旧改的带动下，片区面貌将会有非常大的变化，龙华区将会迎来一轮新的发展。
综合以上主观判断，壹城中心2区最终得分为8.62分，该项目作为大型旧改项目后期阶段的产品，拥有众多亮点。项目在后市趋势方面尤为突出，周边旧改体量空前庞大，未来片区的发展前景可观。（关注：鑫闻观点）
2、兴围华府
推荐关键词：西部楼盘、低密度、低总价
项目位于大空港范围内的宝安福永街道兴围中路旁，居于地铁1号线和在建的地铁12号线之间。
项目由兴围村的股份公司建设，被兴围村包围，周边多为工厂、物流园和农民房，整体居住环境较差，且紧邻机场噪音大。
项目规划5栋塔楼和一个篮球场，从基本信息来看，因项目紧邻机场，楼层限高，塔楼为14-16层建筑，得房率达85%以上，容积率只有2.16，车位比为1：1.2，项目居住舒适度较高。
整体来看，项目处在福永，西部地区，地段较好，项目基本信息方面较占优势，但项目位于兴围村内，紧邻机场，居住环境和周边配套不佳。
01
项目配套
商业配套：社区规划1700㎡商业，项目周边大型商超较少，对面是深鹏百货，满足基本生活所需，规模较大的是步行距离10分钟的福永天虹和1.4公里外的壹航城；
生态配套：项目距离凤凰山仅1.5公里、距离桃源居森林体育公园4公里，生态环境较好；
教育配套：对口学校为兴围小学和领航中学，但不在宝安学校排名前十内，教育资源一般；
医疗配套：3公里范围内没有大型医院，仅有福永人民医院兴围社康中心、西乡人民医院黄田门诊部可提供医疗服务。
02
交通情况
项目处于地铁1号线机场东和后瑞之间，均1公里左右，步行约15分钟。以下是不同的交通方式出行所需要的时间：
目的地
地铁
开车
正常时段
10:00-16:00
上下班
高峰期
市民中心
1小时20分钟
38分钟
40分钟
深圳北站
1小时12分钟
52分钟
1小时
宝安中心
55分钟
27分钟
32分钟
机场
30分钟
15分钟
15分钟
（分别监测一天内的8:15，11:00，18:30三个时间段，综合得出所需时间）
03
价格评判
区域
项目
价格
对比分析
福永
雅乐居
（2008年开盘）
10年以上楼龄：6.8万元/平
楼龄较长，可比性稍弱
星航华府
（2015年开盘）
7.5万元/平
区域为数不多的次新二手房
固戍
领航城领誉
（2021年开盘）
6.36万元/平
距离本项目3.5公里
兴围华府周边新盘较少（最近的为领航城领誉，开盘即售罄），目前还没有备案价格，预计价格在6万元/平左右，与周边老旧二手房价格相差不大，但比次新二手房价低2-3万元/㎡，价位不高。
04
户型分析
从整体来看，由于单价较低，最大面积仅93㎡，适合刚需客户入手。每栋的户型分布一样，有东北、东南和西南3个朝向，除02户型外，其余户型较为方正。
从所有产品的朝向及各户型的位置方面来看，建议产品的优先选择顺序为06＞04＞01＞03＞05＞02。接下来我们详细分析每个户型的实用情况：
2房1卫，390万左右
1、03和05户型一样，朝向不同，03为东南朝向，05为西南朝向；
2、整体户型方正，客餐厅阳台一体，视觉效果宽绰；
3、厨房长度达3.7m，旁边的阳台面积近4㎡，对于小户型产品而言面积浪费较大；
4、主卧宽度仅3.2m，床只能一边靠墙，使用较为局促。
3房2卫，420万左右
1、04和06户型互为镜像；
2、南北通透，户型方正，利用率较高；
3、三个阳台，赠送面积大，对于79㎡户型，利用率很高；
4、主卧阳台并入卧室后宽度4.2m，较为宽绰，两个次卧面积尺寸适宜，居住舒适；
5、餐厅长度不足1m，比较狭窄，可考虑将厨房整体平移至生活阳台，以此增大餐厅面积。
3房，550万左右
1、该户型所有使用空间一字排开，横向宽度总宽度达16.5m，进深仅6.2m；
2、因整体进深短，使餐厅过于狭小，空间使用局促；
3、从客厅到主卧的过道有5.5m，浪费面积严重，整体利用率低。
3房，550万左右
1、该户型方正，南北通透，没有明显瑕疵；
2、共设有3个阳台，赠送面积大；
3、主卧阳台并入主卧使用，次卧一分为二，可实现舒适三房功能；
4、但入户没有玄关，稍许不便。
05
后市趋势
现在打新热潮趋势一路向西，兴围华府位于深圳西部，且正处在大空港范围内的福永片区，享受一定利好。至于旧改方面，鸿荣源黄田旧村项目和宏发金碧片区，布局了百万体量旧改，未来开发值得期待。
综合以上主观判断，兴围华府的总分值为7.75分。
项目位于福永双地铁之间，交通便利，周边大型品牌开发商旧改将给片区带来不小的发展机遇。对于想买西部的客户来说，众多项目打新困难，该项目可以考虑入手。（关注：鑫闻观点）
3、中海万锦熙岸华庭
推荐关键词：品质生活、生态居住、品牌开发
坪山地处深圳东部，一直以来都是深圳房价洼地，在中海万锦熙岸一期开盘前，新盘房价多为3万多每平，但该项目去年3月开盘价格达4.25万/㎡，成为坪山最贵新盘。
项目共有7栋，其中1栋和5栋为商品住宅，5栋已售罄，即将加推的为1栋住宅，此栋为3梯6户，对比5栋的2梯6户较为舒适。
整体来看，该项目位于坪山区，地段和各项配套都很一般。反观其基本信息，1：2车位比、4.65容积率对比市中心较为拥挤的居住状况来说，优势明显。开发商为中海地产，是国资委直属央企，开发实力较强。
01
项目配套
商业配建：目前项目周边只有零散的小型商业满足生活需要，缺乏大型综合体商业配套，目前距离项目最近的大型商业综合体有龙光城商业广场，其次是益田共和城邦（规划在建中）；
生态配套：项目周边一山（马峦山）、两水（坪山河和大山陂水库）、公园（坪山河湿地公园和聚龙山生态公园）环绕，生态资源优越；
教育配套：项目属于竹坑学校、坪山同心外国语学校和老坑学校（规划名）的大学区招生范围；
医疗配套：3公里范围内仅有华南首家中德合作运营公立医院——萨米国际医疗中心（深圳第四人民医院），医疗水平较高。
02
交通情况
项目位于坪山区金牛东路与创景路交汇处，开车至罗湖需1小时，至坪山高铁站需20分钟，较为偏远。
目前周边并无地铁，交通不便，规划从龙岗大运至坪山田心的地铁16号线在2022年底开通，项目距离技术大学站1.1公里，可缓解交通不便的现状。
03
价格评判
区域
项目
价格
对比分析
坪山
奥园翡翠东湾
（2017年开盘）
3.5万元/平
中海相对价格较高
澜湾花园
（2014年开盘）
2.6万元/平
距离最近的住宅项目，中海相对价格较高
万樾府
（2020年开盘）
4.2万元/平
坪山中心，距离中海项目约6.8公里
坪山区楼盘价格多在4万元/㎡左右，去年年底开盘的万樾府处在坪山中心，价格为4.2万元/㎡，而中海万锦熙岸华庭较为偏远，预计4.25万元/平左右，价格稍贵。
04
户型分析
该项目地处坪山，户型范围在80-105㎡范围内，96%以上得房率，精装收纳设计感强，适合刚需或刚改客户。各户型均明厅通透，在阳台上可一览一线山河景色，景观视野良好。
从所有产品各户型情况来看，建议产品的优先选择顺序为88㎡＞105㎡＞80㎡。接下来我们详细分析每个户型的实用情况：
3房2厅1卫，340万左右
1、该户型略为狭长，使空间使用率不高；
2、餐厅正对入户大门，隐私性不强，且影响入户通道出入；
3、阳台较大，可调整部分面积并入客厅使用，或改为封闭式阳台，拓宽客厅面积；
4、客厅至主卧的过道狭长，比较浪费面积。
3房2厅1卫，380万左右
1、该户型方正，使用率高；
2、赠送的2个阳台面积较大，得房率高；
3、客厅阳台可与80㎡户型一样并入客厅使用，同时主卧阳台也可并入主卧使用，舒适度高；
4、89㎡仅1个卫生间，使用较为不便。
4房2厅1卫，450万左右，适合刚改客户
1、该户型方正，动静分离；
2、双阳台设计，赠送面积大；
3、客厅旁的次卧设计良好，借用飘窗设计床，收纳使用率高和视觉空间大；
4、4房仅1个卫生间，使用不便，后期可考虑在主卧增设一个卫生间。
05
后市趋势
坪山区有两大规划，高新园和东部大学城。高新园是国家高新区两大核心园区之一，将引进一批国家高新技术企业进驻。东部大学城目前已与北京中医药大学、深圳大学希伯来学院签署协议。但片区供地和旧改少，城市发展进程较为缓慢。
综合以上主观判断，中海万锦熙园华庭的总分值为7.02分，项目价格稍贵，但中海楼盘品质较高，精装产品空间设计感强，对于刚需客户而言值得入手。（关注：鑫闻观点）
以上是本期的“鑫房推荐”内容，我们针对不同的客户群有以下项目推荐：
刚需客户优先选择：壹城中心2区、兴围华府、中海万锦熙岸华庭；
投资客户优先选择：壹城中心2区；
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