天涯农村小产权房 “小产权房”实质深度剖析-小产权房558

——中国崇阳网2015年8月18日《我县一违建小产权房被强制拆除》

——海南特区报年9月8日报道《海口头铺村5栋小产权房昨被拆总面积计2000多平米》

——怀化新闻网9月18日讯，《辰溪县“小产权房”清理整顿工作会议在县政府召开》

——人民网(北京)10月13日报道《天涯区依法拆除6栋小产权房共1.7万平方米》

踏入2015年以来，小产权房的日子不好过。以上新闻报道，不是危言耸听，而是发生在大家身边的事实，也是政府对待小产权房钢铁般的意志表现。

“小产权房”实质深度剖析

——专家提示：无法律保护应谨慎购买

本网讯（记者黄欢）家住四川自贡荣县的老李买了套小产权房，可最近他有点迷茫：《不动产登记暂行条例》自今年3月1日起施行以来，全国各地按照国家推进不动产统一登记工作总体部署，逐步开始实施不动产统一登记。新规出台后，他每时每刻都在担忧，自己的小产权房未来在哪里？

纵观全省乃至全国，小产权房的争议一直未曾停止，但由于价格低廉而造成很多开发商和购房者顶风作案，从而引发的问题不容小觑。相关专家提示:小产权房因不具备两证，实际就是无产权房，不动产登记不会登记，没有法律保护，购房者应谨慎购买。

【市场乱象】

土地随意转包有的小产权房住不了30年

“我这两天是既期待又忐忑，真不知道以后政策是咋样……”10月8日，家住自贡荣县的老李见到记者时，一脸的迷茫。今年53岁的老李，还有两年退休。“父亲80岁，身体硬朗。老两口时常怀念农村的生活，于是我花30万元，买了一套带小院的平房。房子依山傍水还带块地，老人能种花种菜。”

最初，老李住得很踏实。“农村土地属于村集体不动摇，这我是知道的。就算办不下房产证，也有70年的使用权。”可让老李没有想到的时，这房子不仅办不下房产证来，而且连30年都住不到,只能住27年。

记者了解到，老李买房所在的地点，属于该村所有的三荒地。按照我国《土地管理法》，开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过50年。

经记者了解，这一块荒地村里早就承包给了一家公司。而真正盖这些房子的人，是这家公司的一名员工。他以个人身份，从公司的50年中又“承包”了30年。加上投资方盖房和后续的卖房时间，老李一家买到房以后，实际上能住的时间只剩27年。但尽管是这样，老李仍然不愿意说出这房子的具体地址。“小产权房肯定是不合法的，我怕真被取缔我们都没得住。”

在自贡荣县，记者发现，在其双石镇中心区域及周边，自2008年以来，所修建的小产权房已经初具规模，其它乡镇，包括长山镇、度佳镇、旭阳镇（县城）、望佳镇、双石镇等，记者也见到了多处正在动工修建的小产权房工地，这些小产权房都在对外公开销售。

记者在走访全省多个地方得知，小产权房泛滥在全省乃至全国都普遍存在。荣县双石镇通过报备的农村散居联建工程等，确实解决了一部分村民的居住问题。但是，大多数已经入住的小产权房的现状并不理想，配套设施不完善（有些连水、电、气都停了）和环境质量问题日益突出，没有物业管理，其他安全隐患堪忧。

【正规开发商】

小产权房影响自身合法权益

在房地产行业融资困难的市场环境下，为何这些乡镇的小产权房修建却如此盛行？

“小产权房普遍价格低廉，这些小产权房在如此混乱的运行下依然持续进行就是因为房价比正规房产销售价格稍低。”一位业内人士称，但这样这样直接造成了以“劣币”驱“良币”的现象，给房地产行业造成了不稳定的市场以及正规开发项目成本增加，房价自然上涨，继而使更多开发商转而加入修建更多的小产权房。

记者走访发现，很多乡镇也均有正规商品房楼盘。在荣县双石镇“双石上城”项目，记者看到，第一期已经封顶，在合法合规的基础上，创建了完善的配套设施和良好的环境，真正保障了购房者的利益。

“但是我们项目周边都是小产权房，我们深受其害，被冲击的非常严重，处于不利状态。”该项目相关负责人介绍说，我们这些合法开发商的尴尬现状严重影响了其他合法开发商的进入，助长了更多的村官进入到小产权房开发行列，造成了国有土地的招拍挂流拍，本地经济下滑而房价大大高于周边区县乃至本市市区的怪现象。

针对违章小产权房，今年，我省已对多处违章小产权房进行了强制拆除，尤其是对于小产权泛滥的乡镇，政府必将会加大举报和查处力度。成都某地产公司负责人认为，“小产权房”的修建和销售会造成诸多社会危害，也给购房者带来很大的心理负担，连大都市周边区域体量较大的小产权房都会被拆，更何况乡镇上体量较小的小产权房。

【专家论道】

小产权房没保障买不得

小产权房到底性质如何？记者走访多位国土行业专家及律师，均表示小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证，不受法律保护。

记者调查发现，政府对待小产权房的态度也非常明确。按照2015年公布的《四川省人民代表大会常务委员会关于制止和查处违法建设的决定》对于违反城乡规划法律、法规的规定，危害公共安全、侵害公共利益且无法采取改正措施消除对规划实施影响的小产权房，乡镇政府有责任进行防控并责令限期拆除。城乡规划行政执法部门和乡、镇人民政府负责查处违法建设。

一位国土行业专家称，由于小产权房本身不合法，造成的对社会和自身的危害也是很多的。首先，缺少“五证”，“五证”是消费者取得房产证的先决条件，如果没有“五证”是不能办理房产证的。其次，除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿，由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。对于一般收入者来说，买个房子都不是个小事，在产权无法合法化的情况下，“小产权房”无法抵押借款，也不能上市转卖变现！