小产权房5581、“套路贷”既不是一个法律概念也不是一个政策概念，而是在办案实践中对假借民间借贷之名非法占有他人财物的类型化违法犯罪的概括性称谓。通常而言，“套路贷”是对以非法占有为目的，假借民间借贷之名，诱使或迫使被害人签订“借贷”或变相“借贷”“抵押”“担保”等相关协议，通过虚增借贷金额、恶意制造违约、肆意认定违约、毁匿还款证据等方式形成虚假债权债务，并借助诉讼、仲裁、公证或采用暴力、威胁以及其他手段非法占有被害人财物的相关违法犯罪活动的概括性称谓。
对于此类案件的定性，一般应以侵财类犯罪来认定。其中未采用明显暴力或者威胁手段的，一般可以认定为诈骗罪；如果采用了暴力、威胁、虚假诉讼等手段的，应当数罪并罚或者按照处罚较重的罪名定罪处罚。对于以犯罪集团形式实施“套路贷”犯罪的，对首要分子应当按照集团所犯的全部罪行处罚；对于参与人员，如果明知他人实施“套路贷”犯罪的，应当以共同犯罪论处。
2、套路贷的常见类型有：“房屋贷”、“消费贷”、“汽车贷”、“校园贷”。今天主要讲“房屋贷”，在“房贷”模式中，行为人往往以“民间借贷”为幌子，专挑有房产的对象下手，通过与被害人签订借款合同，制造民间借贷假象，并以“违约金”“保证金”等名目骗取被害人签订“虚高借款合同”“房产抵押合同”等明显不利于被害人的合同或一系列空白合同。同时，还会做公证委托书，将房屋的出售、出租、管理、抵押、征信查档等权限授权给贷款方，为侵占被害人房产做足准备。借款时，以过银行流水的名义向被害人账户汇入高额资金，再以“保证金”“中介费”“服务费”等名义要求被害人以现金形式返还，被害人最终到手资金与流水资金相差甚大。如图显示：
3、因“套路贷”引起的房屋买卖合同纠纷，性质上同时涉及民事法律关系和刑事法律关系，相互之间存在交叉、牵连、影响。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定（2020修正）》可见，处理民刑交叉案件主要有二种做法：第10条【刑民并用，分别进行】：“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，对经济纠纷案件则继续审理。”第11条【先刑后民，移送侦查机关】：“人民法院作为经济纠纷案件受理的案件，经审理认为不属于经济纠纷而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”。而实践之中，对于“房屋贷”这类重大、复杂的经济纠纷，要厘清事实之后的第一要务说是制定诉讼方案：是选择民事诉讼？还是刑事诉讼？亦或是刑民交叉诉讼？面对复杂局面，研判案情，律师要根据实际案情选择最利于当事人的策略。
案例1：徐某诉卢某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
审理法院：上海市第一中级人民法院
案号：（2012）沪一中民二（民）终字第3348号
裁判日期：2013.01.08
【基本案情】
徐某与丁（第三人）签订《房产抵押借款合同》，约定向丁借款115万；徐某以自有的系争房屋作抵押，向丁提供担保，并办理了抵押登记手续。同时办理了受托人丁的公证委托书（权限：代为办理系争房屋的抵押登记、注销、代为签订买卖合同、领取房地产转让价款、代为办理产权交易过户、登记等十项权限）。后借款未还，丁将房屋以115万“出售”给本案被告卢某，并完成过户登记。
【本案房屋交易主要细节】
1、卢某在购买争议房屋时从未至现场看房，现房屋由徐某居住（违背生活常理）；
2、卢某仅向丁支付了5万元的定金，但丁当日向甲开具了全部金额的发票并与甲一起申请办理了产权过户手续（这一行为让法院怀疑双方交易的目的）；
3、系争房屋的转让价款恰好与借款金额115万元相同，该房屋价格未经徐X同意并确认，且房款由丁领取而一分未支付给徐X（这一行为让法院怀疑双方交易的目的）；
4、卢某与徐某就涉案房屋发生争议，徐某报警处理后，卢某在明知徐X不同意出售房屋的情况下仍向丁支付尾款（这亦与常理相悖）。
【法院认为】
1、公证委托书与《房产抵押借款合同》及抵押登记一起签订和办理，该委托书显然系徐为向丁借款而签订，实际上是徐为上述借款提供的一种担保，徐并无委托丁出售系争房屋的真实意思表示。
2、在系争房屋的买卖过程中，交易行为多处有悖于正常的房屋买卖（如上所陈述的四要点），从而认定卢X非善意的买受人。
3、依据公证委托书，受托人具有出售系争房屋的权利，其代理徐某与卢某签订系争房屋买卖合同的行为不构成无权代理。但认定受托人与卢某之间恶意串通，损害了徐某的合法权益，合同无效。
案例2：毛某、黎某与曾某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
审理法院：深圳市中级人民法院
案号：（2018）粤03民终1674号
裁判日期：2018.05.14
【基本案情】
2007年原告毛某、黎某俩人向被告曾某哥哥第三人2借款；2008年，原告俩人办理公证委托手续，将包括到银行申请转按揭贷款、转卖涉案房产等相关事宜委托给本案被告曾某、第三人1、第三人2。2009年，第三人1以代理人名义将房产卖给被告曾某并过户，期间原告俩人一直占有使用涉案房屋。2015年，原告毛某、黎某俩人起诉主张第三人1与被告恶意串通房屋买卖合同无效；被告曾某反诉要求原告俩人交付房屋并支付占有使用费。
【本案房屋交易主要细节】
1、原告主张公证委托目的是获取银行贷款，被告主张是以房抵债（原告确认双方未签订书面的以房抵债协议，第三人2主张口头约定在借款到期未还的情况下以房抵债）；
2、涉案房产系原告贷款购买，2009年被告替原告赎楼，原告不再供楼；
3、房屋买卖合同中约定让原告居住6年，以租金抵扣房款；
4、原告仍居住涉案房屋，六年后即2015年才起诉。
【法院认为】
1、【被告代赎楼，不必月供】原告二人系以按揭贷款方式购置涉案房产，自2009年被告代为赎楼、原告无需再按月偿还银行贷款至原告于2015年提起本案诉讼，已逾六年时间，原告上诉称其对涉案房产转让过户事宜不知情显有悖常理，本院难予采纳。
2、【房款认定：即借款关系被房屋买卖合同所转化和吸收，相应的借款已经转化为购房款的一部分】未有证据显示原告于该六年期间有对被告代为赎楼提出异议或有向第三人2偿还借款，故法院认为，被告主张涉案各方已在清理结算原告与第三人2的民间借贷关系的基础上就借款抵扣部分购房款达成一致意思表示，根据现有证据能够形成合理的证据链条，本院予以采信。
3、【房屋总价】涉案房屋的市场价值=已经抵扣的借款金额+代为偿还按揭贷款数额+尚未付清（另案起诉）。在原告既未对实际交易金额予以合理说明，又在逾六年期间未对转让价款提出异议的情况下，法院直接按被告主张的实际价格予以支持。
4、【公证委托书效力】原告二人系具完全民事行为能力的理性主体，其出具了公证授权委托书，第三人1据此代理二人办理涉案房产买卖事宜并非无权代理亦未超越其代理权限，根据谁主张谁举证，现有证据亦不足以证明第三人1与被告构成恶意串通，则认定合同有效。
案例3、吴某与戴某、邓某、某公司房屋买卖纠纷二审民事判决
审理法院：深圳市中级人民法院
案号：（2019）粤03民终第5049号
裁判日期：2020.05.29
【基本案情】
2014年，吴某（借款人）与李某（出借人）签订《借款合同》和《抵押担保合同》，约定借款220万，吴某提供涉案房产作为抵押担保。同时吴某去公证处办理了《委托书》，委托戴某等作为吴某的代理人有权处理涉案房产等内容。2014年8月20日，涉案房产办理抵押登记，抵押权人为李某。2015年6月15日，戴某作为卖方代理人将房产出卖给邓某，转让价款375万。吴某起诉房屋买卖合同无效，要求返还房屋。
【本案房屋交易主要细节】
1、【空白文件】吴某主张不认识李某，实际是向某公司借款，当时借款人处是空白，系被迫签订非真实意思表示；而某公司也主张其是实际出借人，只是通过李某来办理；
2、【房款去向】邓某按买卖合同备注约定向出卖人的代理人戴某支付了49.8万，剩余325.2万支付至案外人王某账户；
3、【买受人看房情况】邓某主张通过中介介绍去涉案房产看过房；吴某主张在购房前没有看过房，涉案房屋一楼和二楼是打通的，正常买受人购房时看到两套房打通情况下，若要购买肯定会想购买后会出现很麻烦的问题；
4、【交楼情况】邓某带人强行换钥匙交房，逼使其家人离开，当时报警处理过；
5、【法院调取买受人银行流水】邓某向案外人王X支付325.2万的前一天收到来X与李X大宗资金进账（邓某主张是向来X与李X借的房款），并从7个月银行流水显示：李X和邓某有40余次资金往来，来X和邓某有10余次资金往来，王X也向邓某转过账，邓某与出借公司的法定代表人也转账6次。
借款人吴某认为该账户系他们内部交易所用的账户，他们之间存在关联，善意购买房产是虚假的，属于恶意串通损害借款人吴某权益。
邓某表示，其与出借公司存在信贷业务合作，故有资金往来系正常现象，出借公司为实现债权，也通过各种方式，包括亲友、熟人圈内传播房屋出让信息。出借公司称，在房屋买卖前和邓某曾有投资上的合作，所以会存在一些与流水往来，但这流水往来和本案的涉案房产交易无关。
6、【出售时房价问题】借款人吴某提供了2015年10月28日的评估价为549万的《房地产估价报告》；而第三人提供了2015年7月8日《农业银行评估询价单》的评估价为420万，并注明未至现场勘查，仅供初步核定贷款金额使用，不代替正式估价报告。
【法院认为】
借款合同及房屋买卖合同均有效。吴克顺虽表示在签订《借款合同》《抵押担保合同》时出借人和抵押权人处为空白，但吴克顺已在上述合同上签字确认，应受该合同的约束。因吴某并未按照借款合同的约定偿还借款，李某作为《抵押担保合同》上确定的抵押权人，有权处分涉案房产；戴某作为《公证委托书》上确认的吴某的公证委托代理人，有权在吴某授权的期限出售涉案房产。
吴某主张上述转让价款过低，从第三人提交的评估询价单来看，上述转让价款并未过份低于评估报告所评估价款。现涉案房产已实际交付邓某并转移登记至邓某名下，且邓某已将房产另行抵押贷款，吴某请求确认《深圳市二手房买卖合同》无效的理由不成立，法院不予采纳。至于借贷纠纷，各方另循法律途径解决。
【刑事反转】
根据深圳市福田区人民法院2020粤0304刑初688号刑事判决书，认定本案原告吴某系“套路贷”诈骗的受害人，上述民事诉讼被告提供的一系列借款合同、抵押合同等文件均是空白的（只有原告的签名及按手印），而涉案房屋交易的买卖合同等都是为了民事诉讼需要而伪造的，房价375万也是虚构的，房贷流水也是伪造的，刑事判决书最后要求套路贷机构返还受害人的房屋。
（一）涉“套路贷”房屋买卖合同纠纷通常具有如下“套路”：
1.房屋买卖行为和民间借贷行为相伴相生
此类纠纷往往是出借人以“借款”为名行“非法占有”借款人房产为目的。出借人利用被害人急用钱且不熟悉金融知识、不熟悉银行贷款流程及法律知识的弱点，以“低利息、无抵押、无担保、快速放款”等信息为诱饵，吸引借款人来借款。值得注意的是，披着民间借贷外衣的“套路贷”新型犯罪，容易与民间高利借贷行为混淆。出借人一方面利用公证委托书进行代理人与买受人签署一系列合同导致房产过户，另一方面通过诱骗被害人签订空白合同，通过制造虚假资金流水，肆意收取高额服务费、管理费等方式诈骗被害人房产。
2.出售涉诉讼房屋并非房屋产权人内心真意
借款人本意是借款，但对于有房产但因信用问题无法在银行正常贷款的客户，套路贷公司忽悠借款客户将其房产过户至套路贷公司指定的第三人名下代持房产，由代持房产人到银行抵押贷款出资金给借款客户使用。而通过引诱、误导或胁迫产权人签订各种空白的合同文件（包括房屋买卖合同、借款合同、收据、房屋租赁合同等），对于房屋买卖合同之中的房屋价款、交付、过户等条款的拟定，产权人更是无从知晓。
3.房屋出售行为往往通过代理人完成
套路贷团伙常常会引导借款人去公证处做全权委托给予其处分房产的权限，授权给其代理人去签署相应的房屋买卖合同等整套文件，从而达到在产权人不知晓下的情况下把房屋过户至第三人名下。
4.房屋交易行为不符合二手房买卖正常交易习惯
为了防止产权人察觉，房屋买受人往往不会去现场看房、办理抵押贷款也不会委托银行现场评估、产权过户后也不办理后续过户手续（水、电、燃气、物业）、甚至户口也不迁移、交楼（以虚构的房屋租赁合同形式达到不积极向产权人主张交楼的权利，或者直接暴力收楼，这些显然不符合通常购房人收房习惯做法）等。
5.购房款的来源及去向存在循环，购房人取得产权后往往另设抵押
在房屋过户至第三人名下，为了防止房屋变更回原产权人名下，买受人往往在取得房屋所有权后立即设定抵押登记套取高额贷款或再次出售涉案房屋。同时，套路贷团伙骗取产权人将贷款所用银行卡及配套的网银U盾放在自己掌握在手，该购房款大部分最终会回归至套路贷团伙名下，房屋产权人大多未收到任何款项或只收到一小部分房款，而该小部分房款也是被伪造为借款的形式放贷至借款人名下的。
（二）卖房人（民间借贷债务人）证明房屋买卖合同无效的法律依据：
1.“无权处分”
《民法典》171条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认……”
第597条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任……。”
实践中，很难认定无权处分。从上述案例得知，债权人往往通过公证委托的形式获取卖房人的授权，即使卖房人认为违背授权的初衷，但是仍是有效的代理，并非无权处分。
2.“非真实意思表示”
《民法典》第143条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《民法典》第146条【虚假表示与隐藏行为的效力】行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
但是，委托人（房屋所有权人）对受托人的委托事项中有“代签署房地产买卖合同、全权办理赎楼贷款担保相关手续、收取售楼款、代为办理房产的注销抵押登记手续、代为办理产权交易过户及转移登记等”，从“公证委托书内容、公证处询问笔录、房产委托公证特别提示”之中很明显看出委托人（房屋所有权人）对受托人的委托事项中包含房屋买卖，并明确表示委托的意思表示是真实的。如果委托人说不是真实意思的表示显然比较牵强。
3.“恶意串通损害第三人利益”才是最准确的法律依据
《民法典》第154条规定【恶意串通的民事法律行为的效力】“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”
从上述可知，公证委托的代理人与第三人（买受人）签订的房屋买卖合同，只要能够证明第三人并非善意（知道或者应当知道），房价明显低于市场价的70%、不符合二手房买卖交易习惯、没有真实的资金往来及套路贷团伙、资金方和买房人关系密切等等来证明受托人与第三人恶意串通。
但是，若买受人是善意的（不知道且不应当知道），则可能会适用善意取得制度。依据的是《民法典》第311条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”
因此，若善意买受人若有充分的理由相信受托人代理房屋所有人卖房是房屋所有人的真实意思表示，若以低于市场价的70%购买房屋并不能直接证明其就是恶意的。另，由于买受人不符合《民法典》第311条善意取得制度中“以合理的价格转让”这个要件，因此，买受人也不能依据善意取得制度取得房屋的所有权。房屋所有权人可以依据《民法典》第151条【乘人之危导致的显失公平：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”】来行使撤销权。
综上所述，我们对此类案件的主要关注焦点包括但不限于：①买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯（如房屋交易关键环节及常规问题均未约定，据此，难以认定双方系正常交易）；②买受人是否实际支付购房款及购房款的来源及去向是否存在循环；③买受人是否实地查看房屋；④出借人、买受人、代理人之间的隐藏关系；⑤双方签订房屋买卖合同的真实目的是将房屋作为借款的担保，是否属于流质条款等等因素综合予以认定。
（三）对于广大普通老百姓而言，应注意如下几个问题：
1、不轻信所谓的低息无抵押贷款。应要牢记天下没有免费的午餐。若资金紧张，尽量通过正规的银行渠道或者亲友借款，尽量避免向一些小贷公司等借款；
2、不要随意签署借款合同。签字之前一定要仔细看清合同各个条款，写的与说得要保持一致。凡是口头打包票却不肯写进合同的，或合同有空格处的，绝不签名；
3、签字按手印要谨慎行事。借款人在签订各类合同时，要注意砍头息、高额罚息、利滚利等不合理条款。仔细阅读合同内容，空白格一定要填写清楚或划去，不给对方以伪造、篡改、增添的可乘之机，不签、不写不实的材料；
4、借款时绝不签订房屋买卖合同来作担保、绝不去公证处做房屋出售的权限授权委托。正常、合法的程序是去房管部门办理房屋抵押登记；
本文地址:https://www.fang558.com/xcqzs/130820.html
