小产权房558昨晚对于深圳中介和业主来说，又是一个不眠夜。
业主酝酿涨价，中介酝酿发朋友圈炒作氛围。
总之，2023年4月20日，又是一个值得铭记的日期。
自从2021年2月8日深圳二手房指导价掐住了二手房流动性以来，深圳楼市正式进入寒冬。
所有人都在翘首以盼深圳可以取消或调整二手房指导价，结果狼来了很多次，没有一次是真的。
可就在昨晚，最新的消息来了。
1、参考价不调整
2、银行核定房价以网签备案价和评估价就低为准，参考价仅做参考
3、即日起执行
昨天几乎全网都在刷这个消息，但没正式发文，银行只是口头通知。
具体有没有文件，是否执行，又或者是一日游，我们都会及时跟进消息。
来源：微信截图
不得不说，看到这个消息的时候，我们团队整个炸了。
一方面是深圳终于等到了，二手房久旱逢甘霖。
另一方面则是，深圳的放松，对全国楼市行情会有很大影响。
先说深圳这波操作带来的影响和变化。
首先这么干，没有取消指导价，只是指导价变成了参考。
但不取消也约等于取消。
过去二手房指导价最猛的就是提高了首付比例。
一套房子业主卖500万，结果指导价只有400万。
等于买家要出400*30%+（500-400）=220万。
硬生生多了100万的首付，普通家庭根本受不了。
现在呢？
可以按照网签价和银行评估价就低来贷款。
和上面同一套房子，指导价400万，业主卖500万，银行评估600万。
你可以就低按照网签价的500万来贷款，首付3成=150万
和之前指导价放贷相比，你首付减少了70万。
这样相当于回归过去首付5成变回3成，二套8-9成变回5成的常规状态了。
那这里有没有骚操作的空间呢？
有的。
还是这套房子，业主卖500万，银行评估600万。
你们协议以600万来做网签价，也按照600万来放贷。
按理说首付3成180万，银行放款420万，最后业主再返还100万给买家。
但这里会出现2个问题：
1、首付从原来的150万变成了180万，多了30万，你得凑。
2、业主反悔的风险，毕竟网签合同签好了，钱也是需要给到业主的，最后业主有可能不给你，这会出现道德考验，而且本身也不合法。
哪怕不考虑骚操作的空间，这对于深受二手房指导价之压的二手房来说，已经是个天大的利好消息了。
终于可以按照正常价格放贷了！
这件事，对深圳会造成什么影响？
作为对政策最敏感的城市，深圳房价一定会立马有涨，但涨价不代表市场买单。
对深圳房价我有以下几个预测：
1、部分楼盘业主会马上调价，而且幅度很大，可能是过山车式的上涨。
豪宅盘以及网红盘一般会这么干，这些业主不一定是诚心卖的，只是想拉高房价，测试市场反应，相当于想碰运气的。
2、部分楼盘业主会微涨，大概涨个10%-20%左右。
有些刚需盘业主也会尝试涨价测试反应，但他们是真的想卖房，会微涨来测试市场反应，毕竟多涨一点就多赚一点。
3、部分楼盘不涨，还有可能会下跌。
有些买了垃圾盘的业主，不仅不会趁这个利好涨价，还会借风降价，为的就是利用现在大家的恐慌心理，赶紧抛售手上的垃圾资产。
买错的房子，要的早就不是涨幅，而是出手了。
以上我觉得第2部分的业主会更多一些。
但房价到底会涨成什么样，最终取决于成交量以及成交价。
为什么这么说？
因为短期3个月内，银行评估价并不会有变化。
银行评估价是根据3个月内的成交价来平均定的。
也就是说哪怕你业主价格涨上去了，但如果高于银行评估价的话，也只会以评估价来放贷。
那就等于没回归首套3成和二套5成的情况，买家一定不会买单。
所以未来3个月就是买家和卖家双方的博弈期。
卖家价格上涨，也只能无限接近银行评估价，而只有买家买单了，3个月后银行评估价才会上调。
卖家会看着市场来涨价，买家会看着价格来决定是否入场。
但3个月后，深圳银行评估价一定会有上涨。
至于涨多少，得看行情。
不得不说，深圳这招很高。
指导价变参考价，二手房价格会涨，但不会大涨。
因为最终决定权在银行。
深圳不可能按照业主心中所想快速上涨，因为最后放贷是网签和评估价就低选择。
相当于可以把涨幅控制得死死的，可以涨，但想大涨？没门。
银行也会考虑影响的，嗯，懂吧，反正是能不让你涨太多的。
其次，这对于银行来说也是好事。
之前货币放水都在金融机构空转，没放出去，银行也很着急，现在能刺激成交，就能把钱放出去，而且评估价上调，也能把更多钱放出去。
当然对于真正刚需来说，也算是能做到3成首付，等于3方都赢的局面吧。
深圳这个操作，对于全国来说有什么影响？
1、可能会吸引更多的投资客入场。
2020年715政策，要求落户+3年社保，让很多人没了名额，可现在利好出台，等名额确定，二手房成交会有明显一波好转。
2、楼市不暖，政策不停。
深圳都能松动政策，等于给其他一线城市打了样，之前说过，楼市不暖，政策不停，接下来等待房价的回归吧。
3、房价不会大涨，但一定会涨。
虽然深圳干了个大招，但本质也是不想让房价大涨，有个评估价压着呢。
看得出，今年目的不是让房价起飞，而是要让房价温和上涨。
更重要的是，房价涨不涨不是单纯的政策说了算，关键还得看市场买不买单。
而市场买单的直接动力，是政策预期+经济好转的预期，缺一不可。
所以利好是有的，但最后还是要等经济好转，老百姓兜里有钱。
但种种现象已经很明确了：今年一定会比去年好！
对于二季度，我的预判是政策一定还会有。
3月下旬到4月份，楼市其实是处于一个从暖转冷的状态，但前段时间，住建部部长公开发言，“建筑业、房地产业企业要发挥国民经济“顶梁柱”作用”。
可见，经济复苏抛不开房地产，所以市场要暖，成交要好，房价要涨。
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