小产权房558日前，深圳市规划和自然资源局又公布《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》，面向社会公众征集意见。《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》起草说明中提到，目前，深圳住房建设局正在牵头制定深圳市保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房、共有产权住房等住房类型。
深圳龙华区红山片区密密麻麻的住宅楼宇
毫无疑问，这意味着经过十几、二十年房价暴涨的深圳，将迎来一个共有产权住房的供应模式。这个住房供应模式，与商品住房相对隔离，将构成未来深圳住房供应的二元模式。那么对于“未上车”购买商品住房的刚需来说，这是否是其在深圳安居的福音呢？今天，我们从《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》（以下简称：意见稿）这个文件的几个核心点来分析分析。
来了就是“深圳人”，我是“深圳人”我能购买吗？
深圳口号有句响彻全国的口号——来了就是深圳人。但是并非所有“深圳人”都有资格购买共有产权房。意见稿明确规定了申请轮候和认购共有产权住房应当同时符合的条件，简单说主要有以下几点：1.在深圳无房且五年内无转让过或者因离婚分割过自有住房；2.具有深圳户籍；3.累计五年社保缴费；4.未享受深圳市购房优惠。
由此可见，并非所有深圳人都可以申请共有产权房，要同时满足以上条件可并不容易。意见稿还规定申请主体必须是家庭或者年满35周岁的个人，这等于把35岁以下的青年人排除在外了。对于打算买房结婚的年轻人，就别把希望寄托于“共有产权房”了！
住房产权和谁“共有”？“股份制”住房你能接受吗？
既然是共有产权，这房子你和谁“共有”呢？意见稿第三条关于共有产权住房的定义明确，实行管理部门（ZF）和购房人共有。我们可以把共有产权住房比作一个公司，这个公司有两个股东，那一个就是政府，一个是购房人。意见稿规定，购房人产权份额，原则上不低于50%，就相当于购房人要持股50%以上。
那么问题来了，你是买房了，但是房子不是你个人的，你能接受吗？
“房住不炒”的共有产权住房，其价格与价值是否匹配？
推出共有产权住房，其目的就是要确保“房住不炒”，让老百姓安居乐业。其出发点肯定是好的，大方向肯定是正确的。但是对于购房者来讲，必须充分考虑这个房子买得值不值。
首先，从价格来说。对于共有产权住房的售价，意见稿明确按照市场价格的50%左右确定。就是说，如果当时商品住房市场的参考价格是7万元，那么共有产权住房的定价大约在3.5万元。相当于市场价的一半，购买了住房的一半产权，享受房子的居住权，同时享有房子附带的孩子入学“学位”等福利。所以从居住属性来说，还是挺“香”的吧。
其次，既然要房住不吵，你就不得不牺牲住房的“投资”增值属性。意见稿规定了共有产权房流转（买卖）的条件，实行封闭流转制度，购买不满五年只能申请代持机构收购产权，且无议价空间，必须按购买价格确定，等于付巨资买房，不但无增值，还牺牲了利息。
满五年后流转，是可以由买卖双方协商价格的，但是也只能转让所持有的产权份额，而且不是想卖给谁就卖给谁，必须向代持机构申请转让给符合条件的对象。就是说要封闭流转。
此外，一个家庭只能购买一套共有产权住房，如果购买了商品住房，那就必须退还共有产权住房。至于按什么价格退还呢，意见稿并无说明，作为共有产权住房的购房人，应无多大话语权。
那么共有产权住房的价值几何，不同人应该有不同看法？实在不好下结论。
套型面积严格限定，是否能够满足你的安居需求？
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