“小产权房”买卖纠纷案件的特点及对策建议

　　近年来，由于房价居高不下、交易主体风险防范意识淡薄、行政监管不力等问题，“小产权房”交易市场热度不减，加之土地增值及土地征用、房屋拆迁等因素，房后迁补偿价格高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉到法院的“小产权房”买卖纠纷逐年增多。

　　河南省罗山县人民法院对该院近三年来办理的61件“小产权房”买卖纠纷案件进行了专题调研，发现此类案件主要有四个方面特点：

　　一是恶意悔约多，主要表现为出卖方以宅基地或村集体土地转让行为违反有关法律规定、房屋买卖协议无效为由，要求返还房屋的案件较多。

　　二是时间跨度大。时间久，转让行为多发生在数年以前，转让合同均已经履行完毕，出卖方交付了房屋或宅基地，买受方已按合同约定支付转让款，有的已经在宅基地上建房居住多年。

　　三是购买主体多为低收入群众。“小产权房”购买人多以下岗职工、外来务工人员为主，且房屋买卖一般未办理相应的变更登记，买受方多以出卖方的名义办理集体土地建房使用权证和房屋产权证。

　　四是案件执行难度大。转让合同确认无效后，村委统建房，导致转让款的返还，但大多出卖方经济状况不是很好，有的甚至不具备履行能力，判决无效可能导致买受方的利益得不到保护。

　　对此，东莞小产权房，笔者建议：

　　一是完善有关的法律法规。为统一执法尺度，使农村房地产买卖行为有章可循，有法可依，有关部门应当尽快出台相关法律规范。

　　二是加大土地监管力度。有关行政机关要规范农村集体土地及农民宅基地的审批程序，及时发现和制止非法转让宅基地的行为，以事前防范为主要手段，杜绝宅基地非法转让行为的蔓延。

　　三是加强普法教育面。加强对土地管理法等相关法律法规、司法解释以及国家政策的宣传教育，使群众充分认识到农村集体土地及农民宅基地使用权与特定身份关系相关联，农村宅基地不能自由流转，非法转让宅基地是法律禁止的，进一步提高群众的法律意识。

　　四是强化案件审理。人民法院在审理此类案件时，要全面考察诉争房屋的交易历史、权属情况、登记公示信息，梳理相关利益关系，贯彻调解优先原则，充分平衡各方当事人的利益，注重法律效果与社会效果的统一。

　　（作者单位：河南省罗山县人民法院）

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