小产权房买卖合同的效力与发展趋势分析！

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什么是小产权房？

“小产权房”并不是一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的习惯称谓。 它是一个相对于大产权住房的概念，即具有合法所有权的住房。 在农民集体土地上建造的房屋，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证。最常见的是在农村宅基地上建造的安置房和农民自建房屋

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原因

（一）城乡二元土地制度是小产权房市场繁荣的重要原因。

根据现行土地管理法，集体所有的土地不能直接转为建设用地。 需要国家征用后才能流入土地供应市场。 增值收入。 但小产权、农民集体自建的房地产，无需缴纳与开发商类似的土地使用权出让金即可获得土地。 节省了市政建设费和基础设施配套费等成本，因此农村地区出售小产权房的集体收益远高于政府征用土地的补偿金额。

（2）同时，巨大的市场需求为其提供了发展空间。

小产权住房市场份额的扩大，从某种意义上来说，体现了市场对资源配置的自我调节功能。 我国大中城市房价一直居高不下，来源超过城镇普通职工收入水平。 在居民无力承担城市房价与住房需求之间的矛盾驱动下，市场的注意力自然会流向既不收费又不税收的集体土地。 城镇基层为了创收、补贴财政，也需要城市购买力来填补农村的“消费”。 城乡都基于各自公共产品供给不足来寻求解决办法，最终导致小产权房的热销。

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小产权房买卖合同的效力

2016年《中共中央 国务院关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》出台后，小产权房试点与非试点成效参差不齐地区。

（一）非试点地区的主流观点和裁判原则

同一集体经济组织成员内可以转让；

不同集体经济组织成员之间不得转让

农村集体经济组织成员不得转让

（二）试点地区的主流观点和裁判原则

同一集体经济组织成员之间的内部转移；

不同集体经济组织成员之间，符合程序要求的，可以转让；

农村集体管理组织成员不得向城镇居民转移。

可见，农村集体产权制度改革后，产权处分权限有所扩大，但仍仅限于集体经济成员。 仍需承担较大风险。

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购买风险

（一）房地产转让

“小产权房”无法取得正式的房产证，不构成真正的合法产权。 也就是说，小产权房只有使用权，没有所有权。

根据《土地管理法》规定，小产权房屋不得转让、出售给非集体成员的第三人，即购买后不得合法转让、转让。 同时，对房屋的保值和升值也有一定的影响。

（二）政策风险

购买在建小产权房时，购房者与开发商签订合同并支付房款后，如果有关部门对乡镇产权房建设项目进行整改，部分项目可能会暂停甚至强制被拆除。 购房者将面临拿不到房、无法及时收回房款的尴尬境地。

如果你买房后遇到征地拆迁，由于乡镇产权房不具备国家承认的合法产权，购买者不是合法产权人，因此无法获得房产拆迁补偿正确的。 相比之下，补偿是微乎其微的。

（三）缺乏监管

乡镇产权房的开发建设没有明确的规定限制，开发建设缺乏监管，对购房者的利益造成了一定的影响。同时，开发单位的资质问题不好，所以很难保证房子的质量和房子的售后保修

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无效买卖合同的法律效力

小产权房买卖合同一旦被认定无效，会产生什么样的法律效力，如何协调双方利益，值得深入探讨。

部分观点是：

（一）合同无效后，买受人应当将房屋原样退还给出卖人，出卖人应当将所收取的价款退还给买受人。

（二）因过错造成损失的赔偿。 一般情况下，出卖人明知或者应当明知国家法律法规和政策不允许农村集体土地流转而出卖的，应当因合同无效承担一定的过错责任。

（三）买受人在争议房屋居住、使用期间对争议房屋及庭院进行装修、改建、扩建的，其新增部分享有所有权。 一般的处理方式是买方将原件和附件一起退还给卖方，卖方补偿买方附件的价值。

（4）减少拆迁补偿。 一旦发生拆迁，买受人不是该房产的合法所有人，无法获得房产拆迁补偿。 小产权房屋的购买者可以从产权人或者被拆迁人那里获得一部分补偿收益。 一般情况下需要诉讼。

法律基础：

《合同法》第五十八条规定：合同无效或者撤销后，因合同取得的财产应当返还； 无法退货或无需退货的，按折扣价赔偿。 有过错的一方应当赔偿对方所遭受的损失。 双方都有过错的，应当承担相应的责任。

北京高级人民法院《关于农村私人房屋买卖合同的效力及办案原则》明确，就合同无效的原因而言，出卖人承担主要责任，买受人承担次要责任; 在处理上，卖方应充分考虑卖方因土地升值、拆迁、补偿而获得的收益，以及买方因房屋现值与原购买价之间的差额而遭受的损失两个因素，做到平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效。 造成当事人利益失衡

贡献者：黄玉峰

本文由法律援助学生自己撰写。 如有不足之处，希望大家指出——

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