血亏，别墅已“死”沙井小产权房

血亏 630 万，无人问津！

近日，某拍卖网上一栋深圳别墅拍卖引发网友关注。

据报道，业主 4 年前 1500 多万买进一线城市（深圳）房产，4 年后 " 血亏 "630 万拍卖，却两次流拍。

网站显示，该别墅的核准登记日期为 2017 年 7 月 26 日，房产登记价为 1550 万元。

也就是说，业主四年之前花 1550 万在深圳买了这套别墅。

2021 年 5 月 8 日，该别墅大幅降价 400 万、以 1150 万的价格拍卖，因无人出价流拍；20 天后，别墅再次降价 230 万元、以 920 万元的价格拍卖，但再次流拍。

降价 630 万，依然无人问津。

几乎降价一半，还无人出价。

媒体分析认为，这是因为深圳楼市降温了，其实，深圳楼市再降温，和四年前比，价格中枢还是高很多，说到底，主要原因，还是别墅这种房产，已经开始退潮了。

虽然，别墅曾经是高端奢华的代名词。

但现在的别墅（联排 / 双拼 / 叠拼 / 合院）已经彻底的刚需化，甚至出现了一百多万的房源。

区区一百多万，私家小院，超级大露台，天天亲密大自然，美不美？

甚至有人断定：在未来即将沦为贫民窟的，不是市区高层，而是郊区别墅。

所以，在这里我要郑重的告诉大家，投资别墅大错特错。

不管是一线还是五线，不管是市区还是郊区，别墅永远只是自住产品，和投资增值半毛钱关系都没有。

首先，别墅的接盘侠凤毛麟角，其次，涨幅严重跑输大盘，最后，别墅是买得起装不起，等你住了 10 年的别墅要卖掉的时候，下家接手时一定会把几百万的装修费算在你头上。

从房价增值的纯投资角度和接盘侠的接受程度来讲，优劣排序如下：多层洋房〉高层〉大平层〉复式〉顶层复式〉底楼带地下室〉无学区老破小〉叠墅〉联排别墅〉独栋别墅。

如您自住请随意购买，假如买了一套远郊的独栋别墅，你就打算住一辈子吧。

窥一斑见全豹！

虽然房地产轰轰烈烈发展了 20 年，社会上的买房小白还是多的数不清。我每次发文后都能收到上千条留言，所以，大家别责怪我回复不及时哦，这其中一半的问题都是很初级的幼儿园水平。

之前我写过很多篇房产买卖的干货文章，但是今天这篇全是崭新的知识点，因为我拒绝重复，也希望大家跟着我能有所进步。

以下这 18 条错误的买房思路，今后千万要避免，否则损失巨大：

1、新区癌

很多人买房喜欢追概念，买新区，找洼地。但是能真正成长起来的新区其实不多。

买新区可以，但是一定要买起步区，深圳宝安小产权房出售，因为起步区投入的政策最多，资金最多，配套最成熟，收益见效最快。

比如要买南京江北新区，就直接买江北核心；如果要买广州南沙，就直接买蕉门、金洲、明珠湾；买上海临港自贸区，就直接买滴水湖。

新区的其它板块不是说一定起不来，而是我怕你等不起。

2、买混合住宅

在很多地方的市中心，存在着一批办公和住宅混合的高层塔楼。这种塔楼，通常下半部分是办公，上半部分是住宅，共用电梯，共用小区。

此类住宅，西安小产权房拆除补偿，虽然产权也是 70 年，民水民电通燃气有学区，和普通住宅性质一模一样，但是居住环境太过嘈杂，小区物业一塌糊涂，停车、安全没有保障。直接结果就是房价严重低于周边二手房。

切勿贪图便宜买这种房子，否则未来卖出的时候更便宜！

3、买开放式小区

记得很多年前，响应高层号召，所有小区都要拆除围墙，变成开放式小区。后来这事也不了了之啦。

没有围墙的小区不要买，原因不用我多说了。

此外，有一种小区是虽然有围墙有保安，但是变成了过路小区。由于小区很大，所以有些经过的路人为了节省时间、抄小道，就从小区里穿过，南门进北门出，久而久之，小区就变成了大马路，早晚上班高峰更是摩肩接踵。

还有一种小区，内部有幼儿园、小学、中学，美其名曰是学区房，但是招生范围不是单单对口这个小区，结果就是周边对口小区的家长每天接送孩子上学放学都要涌进小区里，车水马龙，毫无安全毫无秩序可言。

以上三种开放式小区，都不建议买，尤其是买来自住的。

4、投资类住宅

5 月底，深圳福田 8 个小区被深圳高级中学南校区降级，由于孩子未来无法入学并且房价大幅缩水，导致家长到教育局下跪维权。

此事再次给大家敲响了警钟，也是我这么多年来反复告诫大家的：类住宅不能买！

商住公寓、商铺、办公楼永远是政策变动和严加管理的重点和牺牲品，包含但是不仅仅局限于学区。

此外，刚刚通过并将于 2021 年 1 月 1 日开始实施的《民法典》规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。

住宅土地出让金减免是大概率事件，商住办公用地不仅仅是需要再次缴纳出让金的问题，能否继续续期还是未知数。

所以，按照新版的不动产权证的格式，你买的房子土地用途必须是：住宅，房屋用途必须是：居住， 使用期限可以空白，但是假如填写，起止日期必须是 70 年。

一切与以上内容不是百分百一致的，必须谨慎出手。

5、对赌小产权

5 月 14 日，自然资源部下发的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》明确：对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。小产权房永远不会有翻身之日，可以租但是坚决不能买。

要是想买来赌拆迁，最好上面有人，弄个八九不离十了再买，千万别赔了夫人又折兵。

6、婚后再买房

结婚前，如果有钱，男女双方各自先买一套房，都可以享受首套首贷。

如果婚前任何一方名下有房或者曾经有过贷款记录，婚后再买都属于二套，首付高到吓人，利率高到绝望。

现在流行假离婚买房，而聪明人其实在结婚前就早早规划好了如何才能更好的享受首房首贷。

7、厌恶贷款

通胀之下更应该多贷款的大道理，我之前说都够多了。

但是，何为高杠杆？何为合理负债？我来告诉你：

30 岁之前或单身人士，月供不能低于收入的 70%，在你最没有压力的人生阶段，此时不负债，更待何时？

3040 岁婚后，月供不能低于家庭收入的 60%，在保证基本生活品质的前提下，尽量少存款，多贷款。

40 岁或孩子开始读书之后，月供控制在家庭收入的 40% 以下。此时需要赡养老人，培养孩子。天有不测风云，人有生老病死，保证生活质量，尽量活的体面。人到中年，已经不适合拼尽全力。

此时，你会深刻体会到啥叫 " 少壮不努力，老大徒伤悲 "。

8、断供的傻子

前不久，网上有个谣言，说深圳某银行网点断供账号达到 1.3 万个。当然了，这是危言耸听。

说实话，房价横盘或者下跌都是常事，但是真正能做到断供的，那绝对是傻子。