深圳沙吓村小产权房全国首宗教育“农地”如何顺利入市-小产权房558

沙吓教育“农地”入市是如何顺利实现的？能够为外界提供怎样的启示？日前本报记者就此访谈了深圳市规划国土委龙华管理局社区服务科工作人员。南方日报记者吴永奎

a.沙吓案例属于“二次创新”

邵民，龙华管理局社区服务科副科长，全程跟进了沙吓农地入市的始末。他告诉记者，2013年深圳市政府出台1号文件，也就是俗称的农地入市“1+6”政策文件，提出原农村集体经济组织继受单位符合规划的工业用地可通过公开交易平台进入市场，由社区理顺土地权益关系后，通过出让实现土地的确权和合法化。

“当时，政策只是放开了规划功能为工业的土地。”邵民介绍说，此后，市规划国土委在后续改革中，陆续放开了养老设施与保障房的用地，参照“1+6”政策入市，而这次沙吓的案例，推动教育用地入市，则是属于“二次创新”。

“龙华片区原本定位为福田后花园，如今已经成长为深圳北中心，人口集聚，房价增长，学位需求剧增，而掌握在村集体手中的土地，规划功能为学校，但就目前来说，没有路子可以走，因为首先要解决合法化的问题”，邵民解释称，作为基层管理部门，职责就在于从基层发现问题、搜集诉求，梳理可行的对策，向上级部门汇报。

上周出让的教育设施用地，正是经龙华管理局上报后，以个案方式进行的尝试，就用地功能而言，这是继福永凤凰社区工业用地入市后，又一个“全国第一”。

不仅如此，该地块采取的收益分成方式也颇具示范意义。此次有了新的思路：招拍挂底价部分全部归政府，溢价部分扣除交易费后归原农村集体经济组织。照此测算，沙吓社区股份合作公司将取得约合2亿元的土地出让收益分成。

“从规划功能角度讲，沙吓的案例是对‘1+6’政策在纵向上的拓展与突破”，邵民坦承，很期待未来，能够进一步从教育用地拓展到公配设施用地。

b.“既要宣传政策也要讲究情感”

一位规划部门干部曾对记者坦言，由于过往城市化转地的步伐过快、制度设计不够缜密，遗留不少问题，致使部分社区负责人对规划部门抱有某种防范与抵触心理，在一定程度上影响了“1+6”政策的落地。

此番沙吓农地入市顺利落地，给外界怎样的启发？

“和村民打交道，一进去就讲政策行不通，必须先了解他们的需求”、“既要宣传政策也要讲究情感”、“社区工作要因地制宜和设身处地”……这是邵民反复提到的几句话。

比如，在未征未转土地的利用问题上，邵民会明明白白给出三种利用模式，城市更新、拆除重建、土地整备，每一种模式的利益分成清清楚楚摆出来，让社区自己选择。

一方面，既要把现行政策吃透，各种选择的利弊分析得头头是道，另一方面，“不能玩虚的”。比如，“教育用地的处理模式，未征未转土地的处理模式，两个组合起来，还是开发不了，因为政策没有放开到教育用地上来，我们只能告诉他，尽力给你去争取”。

对此，参与整个过程的工作人员程欢也深有同感。“对教育用地入市，市场反响如何，最后能实现多少价值，我们完全无法判断，但不能为了引导对方，就去画一个大饼”，程欢坦言，只能尽量对社区分析，当下国家对于民办教育的重视，深圳民办教育发展的势头以及龙华新区学位供给的紧张，以及学校落地后对社区环境的提升，“既不能把话说得太空，也不能说得太满”。

“政策要落地，必须加大进社区的频率”，回顾这几个月的努力，邵民有感而发，

“社区的问题林林总总，仅靠规划部门力量下沉远远不够，需要统筹解决，比如开个路口，就需要交通、建设、规划多个部门，因此，政府的各个部门都要下社区，收集问题，并由新区或办事处某个部门定期邀请职能部门会诊，就地解决一两个问题，这样方能形成社区问题解决的良性循环”。

c.“如果堵不住，疏导也无人响应”

程欢感慨，近几年，深圳对违建保持高压态势，尤其是今年，号称史上最严查违令“1+2”文件的出炉，对盘活社区土地入市发挥了不小的推动作用。

福永凤凰村农地入市后，社区层面并未热烈的回应，至今后来者寥寥。程欢分析，出现这种局面，并非“1+6”政策宣传的不到位，而是因为在社区层面，发展思路仍然没有切实的改变，要么是物业出租要么以地生财，对社区发展缺乏长远规划，从事实业开发的依然只是少数，因此土地仍然是社区发展的命脉所系。