小产权房558临近年底，家有2022、2023年入托入园宝宝的家长，可能规划起升学路线，为了一所好的幼儿园，好的小学、中学，开始考虑起学区房。但在购买学区房时，一定要了解相应的政策，以免入坑。
以下，托幼君就为大家细数可能遇到的“学区房”陷阱，请收好这份避雷指南。
最近，“上海房叔”抛售93套老破小的消息被刷屏，位于上海浦东陆家嘴板块的浦城小区开盘被秒光。
（图片来源：新浪微博）
由此可见，虽然，随着“限价令”的实施，学区房的热度有所下降。但是，上海学区房，尤其在那些家有即将入学的宝贝宝爸宝妈们心里，还是具有一定地位。毕竟身为父母，都想为孩子的将来搏一把。
学区房动辄几百万，千万不要被天花乱坠的信息迷了眼，还是要理性购买，以免遭遇以下陷阱。
1.
这类房屋不能落户！
1）商住两用房/公寓可以居住，但仍为商业性质，只能作为办公场所注册备案，不能迁入户口。2）原房主户口未迁出一定要确认户主迁出时间。不少买房人，付钱之后发现原户主未把户口迁出，造成无法落户或耽误了落户时间。
托幼君在此建议，购房时付款不要一步到位，等原户主迁出后再付全款，并将违约金提前写进合同中，切实保护自身利益。3）房龄老被动迁的房屋学区房很多都是老破小，但要注意有些二手房已被政府划为拆迁区，这种情况下，这些区域的户籍一般会被冻结，户口不能迁入。
4）共有产权人不未知情当所购买的学区房存在多个共有人，若部分共有人未经其他共有人同意擅自售卖房屋则为无效。过户时也需所有共有产权人到场签字，否则无法完成过户。
5）房子有抵押情况
买房人需小心防范资金风险。一般来说，在房产证上，有贷款的房屋会有抵押记录，若想上市交易，卖房人需到银行办理解抵押手续后，才可过户，而有些卖房人需借用买房人首付款办理解抵押手续。
若买房人将首付款私下给卖房人，但卖房人并未将钱用于解抵押，将会造成买房人的资金损失。
6）违规建造的房屋&无房产证的房屋这类房屋往往价格便宜，但未经国家批准，得不到公证，自然无法落户。
以上这些房子均不能落户，即使看似对口，在学区附近，也不具备学区名额。
2.
学区已使用！
在购买学区房前，家长必须了解两个概念，“五年一户（针对幼升小）”和“三年一户”（针对幼儿园入园）。
五年一户
在幼升小阶段，对于每套学区房，五年内只可以给1个幼儿提供对口入学的机会（双胞胎、二胎除外）。
2021年确定“五年一户”政策限制的共有10个区，分别是浦东新区、黄浦区、静安区、徐汇区、长宁区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区；今年新增松江区。除此之外，在实际招生时，普陀区、虹口区的部分热门小学也按照五年一户进行。
而在2021年，“五年一户”政策在2021年也不再是小学专利。浦东新区热门的示范园、一级园，甚至一些二级园（如靖海之星幼儿园、冰厂田临港等）都要求“五年一户”。
（图片来源：浦东教育局）
三年一户
指一套住房原则上三年内只安排一名适龄儿童入园，符合政策的二孩除外。
2021年，闵行、崇明、浦东施行“三年一户”政策，对于一套住房，三年内，只能有一个学位一个孩子入园。
（图片来源：闵行教育局）
而部分浦东幼儿园开始实施“五年一户”！
在《浦东新区教育局关于2021年本区学前教育阶段适龄幼儿入园工作的实施意见》中首次提到，在浦东新区，针对部分矛盾突出的幼儿园也要实行“五年一户”。
（图片来源：浦东教育局）
计算方式
“五年一户”和“三年一户”如何计算呢？并非从入手学区房的时间开始算五年，而是从政策实施的当年开始往后算。
举个例子：假设A区是2016年开始实施幼升小“五年一户”限令，那么从2016年开始往后算五年。即使2015年上一住户用过学额了，那么你2016年买房落户进去，并不会影响入学。如果2016年政策实施后用过了入学名额，则下一买家要到2021年才能再次拥有学额。
注：“五年一户”不等同于“满五唯一”！
满五唯一，指的是名下只有一套房子，且产证已满五年，而五年一户，是指五年内，只能有一个幼儿（双胞胎、二胎除外）对口入学。
在此，托幼君建议，购房前，记得向房主确认，三年内或五年内，是否已经有小朋友用过这套房子的学额入读了对口幼儿园或小学。
另外，在购房合同上，附加相应条款，明确相关责任，如卖方故意隐瞒情况而影响买方子女对口入学的，需要承担违约责任和支付赔偿金。
Q
买房前怎么查学位是否被占用？
答：确定学区房是否被占用，除了向房东了解情况，还可通过学校的数据库登记；若查找不到或学校不提供相关信息，还可尝试：
1）让靠谱的房产中介帮忙查找
2）通过街道办查找相关信息
3）通过公安局户籍科，查看近期该户籍地址下有没有适龄儿童户口调入调出。
另外，买房后出租，租户也可能会占用学位。
为保险起见，也可查看房屋出租备案登记。
3.
该学校实施派位政策！
为了保持各区域间教育资源的均衡多校划片，通过随机派位，将热门小学、初中分散至各个片区，分配招生名额。未能进入热门学校的学生，就近安排至其他学校入学。这就大大增加了学区房的不确定性。
需注意，2021年，在小升初阶段，上海有6个区的公办初中采用电脑派位招生，其中长宁16所、徐汇11所、静安5所、普陀4所、浦东1所、崇明1所，共计38所。
建议，购房之前，先咨询清楚该学校是否实施派位，以免出现买了对口学区，还是被随机派位到普通学校甚至菜小、菜中的情况。
4.
对口地段发生变化！
每年，幼儿园、小学的对口地段都会发生一些微调，通常幅度不大，但也有入手学区房时对口是A幼儿园，等入学时对口的学校就变了的情况。
为了防止入学时学区发生改变，最好提前了解小区周边是否有新开校的计划，小区的学区是否有变化的可能。
Q
开发商宣传某楼盘为名校学区房，该如何辨别？
答：
1）对于已经建成的学校，查看学校官方网站或学校门口招生通告，查看其学区范围是否包含该楼盘即可。
2）对于尚未建成的学校，可请开发商出示与学校的招生协议，并将购房后孩子可上该校作为条款写入合同。
5.
以下这些情况，会被统筹！
不符合“人户一致”
“人户一致”，是指户籍地址和房产证上的地址一致。
一般情况下，若满足“人户一致”，就能在公办园或小学的排序中排到比较靠前的位置。
家长须留意对口幼儿园的产权和户口需求，每个区、每个园所、小学都不一样。
若不符合相关要求，是不能归为“人户一致”档的。报名热门园所或小学时，还有很大概率被统筹。
不符合产权要求
“人户一致”要求户主需是直系亲属，且拥有全部产权；幼儿本人为户主的，产权人需是父母或本人。
划重点，“拥有全部产权”，是指房产证上不能有直系亲属以外的其他人，旁系亲属也不可以！以往就有因为这样的原因被统筹的案例，家长们需格外警惕！
如，浦东新区要求孩子和户主是三代以内直系亲属关系，户主和产权人必须一致：
（图片来源：浦东教育局）
静安部分学校，要求房产产权人必须是儿童或者父母，不能是祖父母。
（图片来源：静安教育局）
杨浦区部分热门学校虽然允许户主和产权人是祖父母，但要求儿童父母要在户口内，不然录取顺位就比较靠后等。
除对户主和房产产权人有所限制之外，家长还需注意，孩子本人的户口是否在该套学区房内。
每年都有一些家长忽视了将孩子户口迁到学区房内，导致学区房在A区，孩子户口在B区的情况，只能申请“人户分离”上学，如在热门的学区，大概率会被统筹！
不符合户口要求
某些热门园所及小学，不仅在产权上有要求，还提出户口要求。
如静安区热门园所安庆路幼儿园，在2021安庆幼儿园的招生简章中明确提醒，2024年起，安庆幼儿园对口地段入学的幼儿，需要父母户籍在对口地段满2年以上！
（图片来源：安庆幼儿园）
不符合入户年限
“入户年限”，即户口迁入学区房的时间，而每个区、每个学校所要求的落户年限都不一样。
同为示范园，2021年，黄浦区荷花池、蓬莱路幼儿园规定需出生报户口，而浦东靖海之星、东方锦绣幼儿园的落户时间多为2021年4月30日之前。
小学更是如此。随着民办学校“摇号”招生的政策落地，家长们纷纷将目光聚集在对口公办小学。
今年，在正式报名前，浦东新区、黄浦、宝山等区的26所小学贴出“超额预警”公告，报名人数大大超出学校计划招生的数量，而入户年限较短的家庭，更容易被统筹。
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