小产权房558近日，曾经挂牌32.3万元/m2的深圳单价最贵的学区房——国城花园，一套43.54m2小户型正在中介平台上默默挂着，业主向中介透了最低价——900万元，折合单价20.7万元/m2，跌了近12万元/m2！
随着大学区和集团化办学的推进，这些冰冷的成交数据，只是深圳楼市低谷里的一个缩影。不过近日记者走访市场发现，学区房关注度和成交量正有从低谷中上升迹象，多位中介称有望以价换量。
01
深圳单价最贵学区房，跌了11.6万元/m2！
位于福田区的百花片区，是深圳有名的“鸡娃圣地”，1公里范围内云集了深圳实验学校、荔园小学、百花小学等优质学校，因而也被认为是全深圳顶级的学位房片区。
近日，记者发现一套国城花园43.54m2小户型房源，正在以1000万元的价格挂牌，据中介称该业主可以把价格谈到900万元，折合单价20.7万元/m2。
国城花园在1998年建成，因带“双实验”学位（深圳实验小学和实验中学）且又是小户型，而受到家长追捧。据悉，2021年二手房参考价出台前后，国城花园一套44m2户型房源曾报价1420万元，折合单价32.3万元/m2，成为深圳单价最贵的学区房。
从高峰期的32.3万元/m2，降至如今的20.7万元/m2，仅是单价就跌了11.6万元/m2！而这，只是百花片区降价的冰山一角。
百花片区实拍，中房君/摄
“现在百花的很多小区，都有一两套房源按照二手房参考价挂牌”，百花片区的中介陈辰（化名）告诉记者，随后他给记者看了几套“笋盘”：
长城花园：85.3m2两室一厅户型的东南向房源，按照853万元挂牌；
南天一花园：86m2两室两厅户型的南向房源，按照二手房参考价1032万元挂牌；
南天一花园：108m2三室两厅户型的南向房源，按照二手房参考价1296.36万元挂牌。
“这些房源和业主都聊过了，可以按照二手房参考价出售”，陈辰表示。
“这个月才过了11天，百花已经成交了8套房”，陈辰还表示，部分成交房源是接近二手房参考价成交，有的甚至低于参考价。
02
3年亏200万元！深圳学区房业主亏本卖房
在深圳的另一边，谢女士刚把自己手上一套汇龙湾花园的房源卖出去，持有这套房源3年，最终她亏了200万元。
汇龙湾花园是在深圳高级中学北校区学区范围内的四个小区之一。三年前，谢女士以1220万元的价格入手，今年她以1120万元把房子抛出，算上税费等费用至少亏了200多万元。
“主要是自己的置换需求，学位用完了，想换到区位价值更高的宝中”，她表示。
同在深圳高级中学北校区学区范围内的还有水榭春天。片区中介刘一（化名）告诉记者，2020年年中是高峰时期，该小区89m2的三房户型房源成交价约1250万元，但最近同户型有一套890万元成交，还是一套‘满五’房源，降价360万元！
尽管降价，但龙华学区房的成交价起码在参考价以上，至于罗湖就没有这样的底气，就连区内唯一带“双名校”（翠华花园带翠竹外国语实验学校和翠园中学）学位的的小区——翠华花园，也没有例外。
“翠华花园的房源相当稀缺，业主放盘也少，小区在高峰时期能挂出11万-12万元/m2，家长们是抢着才能买到，但现在已经有业主报出参考价以下的价格”，罗湖中介黄柳（化名）告诉记者。
黄柳给记者看了几套翠华花园房源，其中一套7楼的116m2三房户型房源，业主挂牌850万元，折合单价7.3万元/m2，其二手房参考价在7.86万/m2，挂牌价比参考价还低。
“这些房子业主低于参考价卖，很多原因都是业主学位用完了”，黄柳表示，因为学位房的流动性比较大，一般小孩子在这边上完学了就把它卖了。
“深圳整个第一梯队的学区房都有所下跌，也是因为前期涨价太多，现在回调过来看起来跌了不少”，一名罗湖的中介黄柳告诉记者。
03
“老破”学区房指导价成交，有中介反馈咨询量增多
随着深圳大学区制度的推进，以及深圳名校集团化办学的全面铺开，叠加二手房参考价调控政策执行，深圳学区房生态的改变已是不争事实。
在本次深圳学区房片区的走访中，记者发现了一个有意思的现象——“老破”学区房已跌过二手房参考价，但其成交量有从低谷中往上走的苗头。
以“老破”学区为代表的福田百花片区和罗湖翠竹片区已有参考价成交的多个案例，但城市面貌较新、居住环境舒适的龙华则依然维持在参考价以上。
“龙华学区房不是单一学位属性，居家氛围较好，配套成熟，有片区规划概念，楼龄不长等，所以在低迷市场可以选择观望”，刘一表示，加之龙华价格基数小，所以看起来没有降很多。
今年7月，乐有家研究中心对福田的百花片区、香蜜湖片区、罗湖的深圳中学周边、南山区的第二外国语学校周边宝安的的深圳中学周边、龙华的深圳高级中学北校区周边做了房价对比。
该数据显示，今年7月比之去年同期，挂牌价跌幅较大的片区是罗湖深中及福田百花，跌幅15%起，业主让利较多。但仅香蜜湖业主心态坚挺，挂牌价维持稳定。而这也侧面佐证了区位、楼龄、居住舒适度等其他附加价值对于房价的影响。
但另一方面，福田百花片区的中介陈辰表示，这个月以来片区的二手房成交量有所提升，11天成交8套房，对比今年最好的一个月仅成交了15套房。
而另一位从事房产专业咨询的王先生也同样表示，近期购房者对于学区房的咨询量有所增加。不过，龙华中介刘一则表示，最近咨询量平稳正常。
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