小产权房558今后，黄埔区九龙镇这11条村的村民自建房屋，申请办理报建手续并实施新建、改建、拆建、扩建住宅，将“有法可依”。
2019年1月1日，《广州市黄埔区乡村建设规划许可证实施细则》正式实施，试行3年。正式版《细则》与征求意见版《细则》相比，有所修改。例如正式版《细则》明确指出仅适用于九龙镇这11个村庄，有效期也由征求意见版的5年缩短为3年。
细则规定，由村、社协助村民进行报建，由九龙镇政府负责审批及核实，避免村民往返跑多趟，实现农民住宅报建“一个口进，一个口出”。为鼓励合法报建，本实施细则同意核实合格的村民住宅可备齐材料向区不动产登记部门申请办理产权登记。
此外，正式版《细则》还为村民带来大福利，那就是九龙镇政府每年安排财政专项资金，为村民个人建房所需的现状地形图核查、规划放验线、规划核实测量、权籍调查等费用提供资金保障。
《实施细则》还明确了村民自建房的建设标准，其中规定新建、拆建、改建非公寓式住宅每户建筑基底面积控制在80平方米以内，建筑面积控制在280平方米以内，建筑层数不超过3层半，且建筑高度不大于11米；新规划村民住宅，主要朝向的建筑间距应不小于6米。同时直接禁止削坡建房及在地质灾害易发区建房。
01政策仅适用于九龙镇这11条村
正式版《细则》明确指出，只有九龙镇这11个村庄才适用本政策，其余的村庄根据实际情况对应其他不同的办法。
这11条村分别是：蟹庄村、莲塘村、佛塱村、迳下村、洋田村、金坑村、均和村、迳头村、九楼村、大坦村和麦村。
已完成“村改居”、已列入搬迁计划、已完成旧村改造或处于改造批复有效期内的旧村，按照城镇统一规划建设管理，不适用本实施细则。
公寓式村民住宅、乡镇企业、村留用地、公共服务设施和公益事业用房建设的行政审批和许可按照《广州市申请使用建设用地规则》（穗府〔2015〕15号）和《广州市城乡规划技术规定》（广州市人民政府令第133号）的有关规定执行。
02不同村庄不同安置或建房方式
《实施细则》同时规定根据村庄分类情况，对村民建房实施分类管理。九龙镇辖区内28个行政村共分为城边村、搬迁村和远郊村三类，其中城边村分为全面改造和综合提升两种类型。
（一）城边村（全面改造型）：指因知识城主城区建设而需要拆迁的村庄，包括：枫下村、山龙村、重岗村、埔心村、燕塘村、黄田村、何棠下村、长庚村八个。此类村庄村民住宅建设适用征地拆迁方式并依照相关法律法规和有关文件规定。
（二）城边村（综合提升型）：指将全部或大部分纳入2020年城镇建设发展范围的村庄，包括：凤尾村、红卫村、旺村、新田村、大涵村、汤村、镇龙村七个。此类村庄用地已纳入城镇化发展规划范围，应有计划地实施集中迁建、集中居住，推动农村社区化管理。除近期尚未纳入征地拆迁范围的唯一自住危破房改造外，原则上应对现有村庄用地和已建房屋进行固化，统一采用政府统建、村民联建等方式加快安置区建设，村民住宅建设纳入城镇规划建设统一管理。
（三）搬迁村：指位于福山循环经济产业园影响区域内而需整体搬迁至镇龙片区的村庄，包括：福山村、福洞村两个。此类村庄用地已纳入城镇建设发展范围，村民住宅建设适用征地拆迁方式并依照相关法律法规和有关文件规定。
（四）远郊村：指城镇建设发展范围以外的村庄，包括：蟹庄村、莲塘村、佛塱村、迳下村、洋田村、金坑村、均和村、迳头村、九楼村、大坦村、麦村等十一个。此类村庄受工业化、城镇化辐射带动能力弱，生产生活方式以农业和乡村旅游业为主，可按规定申请个人自建住房，村民住宅建设纳入乡村规划建设管理，适用于本实施细则。
综上可看出，上述四类村庄中，仅纳入远郊村的11个村庄，以及城边村中近期尚未纳入征地拆迁范围的唯一自住危破房，可按规定申请个人自建住房（或改造）。其余三类村庄的住房需求，均通过征地拆迁安置或采取政府统建、村民联建等方式解决。
03明确建设标准，不得超过3层半
《实施细则》对村民自建房的基底面积、建筑高度、建筑间距等做了明确界定。具体规定如下：
1、新建、拆建、改建非公寓式住宅：每户建筑基底面积控制在80平方米以内，建筑面积控制在280平方米以内，建筑层数不超过3层半，根据功能需要可以增设梯间和功能用房，3层部分建筑高度不大于11米，设梯间和功能用房的建筑高度不大于14米。鼓励采用坡屋顶。
2、新规划村民住宅：主要朝向的建筑间距应不小于6米，次要朝向的建筑间距应不小于2米（建设联排式住宅的除外）。建筑成组布置总长超过45米或者因交通、防火需要的，应当预留不小于6米的公共通道。
3、现状村民住宅改建、扩建：不得影响邻屋安全，临路方向退缩建筑间距不少于2米（以道路中心线为基准），其他方向退缩建筑间距不少于0.6米（以用地边界为基准，建设联排式住宅的除外）。
4、最小间距范围内，不得设置阳台、飘窗、雨蓬、花槽、台阶等。住宅次要朝向外墙应当为防火墙。
5、新规划村民住宅区应规划设置组团道路，临城市道路的住宅退让道路边线应当符合《广州市城乡规划技术规定》第三十七条的要求。
6、禁止削坡建房及在地质灾害易发区建房。
04九龙镇政府免费为村民设计方案
九龙镇政府每年安排财政专项资金，纳入部门财政预算，为村民个人建房所需的现状地形图核查、规划放验线、规划核实测量、权籍调查等费用提供资金保障。
鼓励村民个人建房选用相关部门统一制定的民居设计方案。村民未选用统一制定的民居设计方案、自愿委托设计单位进行设计所发生的费用，由村民自行承担。
除政府补助资金的部分以外，其他费用由申请人按相关规定缴纳。
为鼓励合法报建，本实施细则同意核实合格的村民住宅可备齐材料向区不动产登记部门申请办理产权登记。
05每户可选择1套或多套公寓式住宅
《实施细则》规定，符合“一户一宅”政策的本村村民，具备本村农村集体经济组织成员资格的，可以户为单位提出住宅建设申请。
对于分户的标准，《实施细则》明确为：（一）夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户；（二）有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户；（三）是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户；（四）离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。
“一宅”的标准为：符合宅基地建房的村庄且不存在违法建设，一户村民只能申请一块宅基地建设住房。
是否属于“一宅”的情况，综合以下两种方式进行认定：
1、不动产登记部门出具的申请人及本户内所有家庭成员《个人名下房地产登记情况查询证明》；
2、村民自行举证并向村委会申报，村委会组织公示后进行确认并报镇人民政府审核。
06申报建房提交资料
已取得新增建设用地或使用存量建设用地建房的村民应当持下列材料向所属经济社、村委会提出建房申请：
1.《农村村民住宅建设申请表》（原件）；
2.“一户一宅”承诺书（原件）；
3.申请人户口簿、申请人及各家庭成员身份证（复印件，需核对原件）；
4.使用存量建设用地建房的，应提供符合前款第八条规定的合法权属证明材料；
5.属于原址拆建的，应当提供原状建筑四至图、各立面照片（原件）。
九龙镇村民住宅建设流程图
1、申请人提出建房申请，填写申请表；
2、经济社、村委会初审；
3、村社村务公开栏公示15天；
4、九龙镇村民建房政务窗口受理，镇村民建房管理部门组织实地核查；
5、九龙镇村民建房管理部门报区国规局开展规划符合性审核；
6、经核实合格，镇建房部门通知申请人出具图纸，并委托测量单位现场放、验线；
7、镇村民建房管理部门核发《乡村建设规划许可证》；
8、申请人提出开工申请，并按九龙镇村民建房管理部门批准内容动工建设；
9、经核实合格，区房管所办理产权登记；
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