小产权房558这是宁波首次出台“农地直接入市”政策。
所谓“农地直接入市”，即符合规定的集体经营性建设用地，今后不用再必须先征收为国有，而是可以直接进入市场交易。
相关人士称，这是一次重大的制度创新。
余姚此次政策，赋予了集体经营性建设用地与国有建设用地同等进入土地市场的权利，为“农地直接入市”在制度上打开了通道，为构建城乡统一的建设用地市场迈出了实质性步伐。
目前，余姚市正在对符合入市条件的集体经营性建设用地情况进行进一步的调查摸底。后续将根据《实施办法》，对符合入市要求的相关地块做好前期沟通对接工作，争取集体经营性建设用地入市政策尽快落地见效。
相关人士认为，在余姚试行的基础上，不排除“农地直接入市”政策的实施范围今后扩大到全市的可能。
那么，按余姚试行政策，哪些“农地”可以直接入市？它们可以用作什么样的项目？怎么定价？收益归谁？关心楼市的同学可能还关心——“农地直接入市”，会不会对房地产市场构成冲击？一一来看。
（一）哪些“农地”可“直接入市”？
余姚政策中所指的集体经营性建设用地，明确为——
“在土地利用总体规划、村庄规划、生态保护规划中确定为工业、商服等经营性用途并经依法登记的集体建设用地，不包括居住用途的集体建设用地。”
政策同时明确，入市地块须位于土地利用总体规划确定的城镇扩展边界外。
拟入市的集体经营性建设用地，应符合土地利用总体规划、村庄规划、生态保护规划以及宁波市“三线一单”（注：即生态保护红线、环境质量底线、资源利用上线和生态环境准入清单）要求；土地权属明晰，不存在权属争议，已依法办理土地所有权登记；地块内原则上要达到无建（构）筑物的条件，建筑物有合法权证或规划允许保留的除外；地块具备通路、通水、通电、土地平整、污水处理符合环保要求等动工开发基本条件；未被司法机关查封或行政机关限制土地权利。
（二）“农地”入市后可用于啥项目？
按余姚将试行的政策，使用集体经营性建设用地的项目，原则上为整体经营的工业、商服、旅游、民宿等项目。可整体转让，不可分割转让。
但禁止房地产开发或变相开发！
所以，认为“农地直接入市”后，大量便宜的农村土地会影响房地产用地的供应量和地价，进而影响房价的说法，不成立。
我们记者去年在采访宁波市自然资源和规划局时，相关人士也曾明确表示：“集体经营性建设用地入市，主要目的是为了促进乡村产业发展，不会对我们的土地市场造成冲击。”
（三）“农地”如何入市交易？
先看谁可以卖农地——余姚政策明确，集体经营性建设用地入市主体是代表集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织。
具体而言，集体经营性建设用地属村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会作为入市主体；属乡镇（街道）农民集体所有的，由乡镇人民政府（街道办事处）作为入市主体。政策同时明确，集体经营性建设用地属村农民集体或乡镇（街道）集体所有的，入市主体在提交入市申请前，须经村民会议三分之二以上村民代表或成员表决同意。
入市的“农地”怎么定价？按余姚政策，由入市主体委托有资质的单位进行地价评估，确定入市底价；底价原则上不得低于地块入市成本，不得低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准。入市底价应当经地块所属集体经济组织集体决策决定。
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