亿朋苑小产权房？说说安置房那些事儿-小产权房558

提问：

章哥你好，亿朋苑小区、成寿寺的钟富家园，4万一平，未来发展趋势会怎么样，能买吗？

回答：

1、钟富家园，这不是安置房吗，交房了吗？有本了吗？我不知道。亿朋苑倒知道，就一区有一部分是商品房，有房本，可以交易。三区是回迁房，没本。二区我也没搞明白是什么性质，反正也没本，如果真是小产权，那估计够呛了。

2、看来你是铁了心要买没房本的了。

营销心理学认为，刻意隐瞒什么，其实就说明非常在意什么。你其实是心知肚明这两个小区是没房本的，但是在提问时根本不提，只问未来发展趋势。而谁都明白，买房最重要的是产权。

说明什么？说明你已经下定决心买，找我咨询只不过是想糊弄个“发展趋势还行”的支持而已。我遇到过很多和你一样的咨询人，都是这种心态。而我每次都想到《黑客帝国》中那个黑人老太太对尼奥的话：你到我这里来不是做决定的。你的决定已经做出。之所以来，只不过是来理解你的决定的。

3、那先别管什么未来发展趋势了，先关心受不受法律保护吧。

任何一件商品，产权都是最重要的。经济学认为，产权由三个要素构成：使用权、收益权和转让权，三者合一才是完整的产权。

那就看看你能否获得完整的产权。

使用权没问题，交了钱就能获得，一般来说可以长久的住下去，没人会来撵。收益权也还行，想住就住不想住就出租，租金全归你自己；当然如果出售的话就没谱了。

转让权，你得到了吗？假定买了这套房，住两年之后房本还没下来，而你的积蓄增多了，想出售之后升级成商品房，请问能做到直接变现吗？也就是能独自卖的出去吗？不可能吧，因为从法律意义上讲，在你没有取得房产证之前，产权是在原业主（被安置户）手中，你不拥有转让处置权。这和上面的收益权可以结合起来看，原业主把房卖给你，合同可以约定，他有义务协助办理产权过户；还可以约定，你转让之后，他也有义务协助下家办理过户。但这能保证吗？如何保证？能有确定避险的措施吗？

估计你没有，中介会说他有，只要是签协议、扣押金，然后再进行公证什么的，就能确保你的利益。但在我看来，这都是扯淡。当然我怎么看不重要，关键是法官会怎么看。那就只有一句话，人家根本就不会看，没那工夫扯闲篇儿。

4、这种安置房的买卖我参与过一些，听说过的就更多了。成功率其实不算低，但可以这么说，除非是非常熟悉的亲戚朋友之间，否则几乎没有顺利完成的。就算是亲朋之间，因此而反目的也大有人在。

简单说吧，在没有房本的情况下，这种房产转让等同于农村宅基地买卖，得不到法律保护。

虽然你们的合同中可以约定违约条款和赔偿金，也可以去公证。但这只是合同公证而已，公证处不是法院，他们只能公证这合同是公平自愿签订的，至于内容是否合法、是否合理，人家管不着，有了纠纷那是法院的事儿。

而到了法院呢，法官只能根据法律规定，处理能解决的事情，而这种产权转让根本不受法律保护，他也就没资格管。所以他只能判决对方赔偿，不能判强制过户，因为不合法。

那赔偿金能拿到吗？有可能，但肯定不是全部。中国是法律社会，更是和谐社会，法官不能按照协议来判决补偿数额，你们要是签100个亿他也支持？不可能。所以一般都是根据“具体损失”来判决，那这就等于是和稀泥了。接不接受、服不服是你的事儿，反正人家就这么判！

5、说几种可能吧，不是全部，我也记不住那么多。

1）原业主把房卖给你，其配偶同意了吗？如果将来反悔，夫妻共同财产不能单方处置，这合同无效。

2）其继承人同意了吗？如果业主死了怎么办，其父母、儿女都是继承人，不认可这合同怎么办？

3）原业主没有死，只是重病失去了自主能力怎么办？比如成了植物人，你能有什么好办法吗？

4）如果对方欠债了，把这套房又再次抵押了怎么办？或者将这套房二次出售怎么办？你怎么知道你肯定是第一顺位？

5）如果房价涨了，对方就是想赖账，说什么也不过户。而且对方已经净身出户，名下无一分钱财产，你能怎么办？赔偿都拿不到吧！