北京刚需自住小产权房，避坑“伪豪宅”，快躲-小产权房558

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

Q:提问:东四环融创一号院新房13.5万，总共4栋楼，性价比如何？与旁边霄云路8号13万和泛海兰海园11.5万二手房比较呢？兰海园楼龄虽然有十二年，但小区自然环境感觉更好;霄云路8号12万单价投资价值大不大，和泛海国际兰海园（可看市政公园）比较怎样呢？还有北五环顾家庄桥正北2600米的润泽御府，有投资价值吗？

A:回答:您好,独木难成林,投资不买孤盘,融创一号院没有商圈氛围,朝阳公园泛海国际这几个盘除了产品本身稀缺以外,商圈也很稀缺,无法复制独一无二;霄云路8号位置算不上绝佳,除了顶豪定位以外,没有附加的价值,已经卖了十多年了,期间换过很多个名字,请了很多明星代言,顶豪的投资价值比较弱,市场流通性很差,纯属是卖给外地的土豪,本地人购买的很少,能接盘的人少之又少,

这个盘谈不上投资,只能作为改善看个人喜欢的程度,润泽御府在北京有一定的稀缺性,五环边比较新的独栋产品;园林设计都很符合这个购买群体的要求,但别墅的投资属性稍微弱了些,一是总价过高占用资金太大,二是流通性不好,如果对居住品质有要求,兼顾自住加投资,这个盘很不错,如果是纯投资,改善置换的户型比较受市场追捧,可参考星球精华栏文章16#北京必买的十大豪宅;文章中的楼盘流通性和位置都属于市场上的稀缺品,祝顺利!

Q:提问:您好，新北京人，户口刚下来准备考虑新的或者准新豪宅一类的产品，总预算4kw内。3居室以下就不考虑了，目前生活重心在河北石家庄，准备逐渐迁移，在北京不需要通勤工作，目前已婚暂时还没有孩子但在计划当中，应该2年内就有。北京置业也是想为将来孩子教育做准备，本地资源实在不强，目前有2个思路想请您给一些建议。

1.考虑买靠近市中心的平层公寓，主要是目前可能使用频率不会很高，生活重心暂时还不能完全到北京，目前看了东城区的金舆东华和梵悦万国府，朝阳区东直门8号想问一下这几个产品值不值得购买，稀缺性如何，未来保值增值属性怎么样，拿地时间都在零几年，70年产权已经过去20年，后期如果不使用容易出租么。（缦合北京超预算了就不考虑了）或者有没有其他类似的产品可以推荐？因为需要从集体户迁移出来所以能落户是刚需。

2.也刷到过北五环外朝阳孙河板块、中央别墅区的几个别墅产品，由于将来关于孩子教育考虑国际学校更多，目前自己也是住在别墅产品里，比较适应别墅的生活可能是目前这个自己住的位置在所在城市还可以但城市规模和北京没法比，不知道在这个孙河板块或者中央别墅区其他板块中生活方便不方便。也想知道一下这个区域的别墅价格未来会不会升高因为看了懋源的产品感觉总价不低，是不是已经到了高点，还值不值得现在购买。

因为我们生活重心在外地，短期内在北京可能也就是周末过来住一住，享受一下城市的配套和商业，和朋友聚会一类为主。另外就是对北京学区一类的还没有研究，我们更倾向于走国际学校那种，所以对海淀的房子没有什么了解感觉不太适应我们的需求，如果有非常合适的也请您推荐参考。目前我的想法是先买市中心稀缺的产品，将来有孩子之后大概率会再去买别墅产品，市内的就出租或者出售，不知道这个想法可不可行，会不会一些好的别墅产品在几年后价格高涨错过目前上车的机会。主要就是这些问题，希望得到您的建议!

A:回答:您好,感谢信任!1、首先建议认真阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;阅读文章后可以了解北京房地产的逻辑关系,关于问题一中你所提到的这几个盘,第一是这些盘体量都很小,独木难成林,要说稀缺性除了位置以外,自身产品在市场上也就属于普通货,终改盘应该是大盘,一个小区至少要有六七栋楼以上,这个总价应该是配一线资源的盘,不能只有好位置,好位置的盘很多,自身产品也应该纳入考虑范围内,上面的几个盘缺乏品质,或者说地段价值大于产品价值,

这种盘只能跟着大盘涨,成为市场上的领涨盘很难,好的终改盘标准是一线的物管资源,一线的产品资源,一线的区域资源,并且区域的声望资源在北京应该排前五,退一步也要前十,这个预算如果不配置这样的属于资源上的错配;金舆、梵悦、8号旁边全是酒店和商业,准确说应该属于商业综合体,这些区域原本的定位也是城市综合体,并不是住宅,居住体验并不好,好的商圈是以住宅为主,基本没有综合体或者写字楼,如果有就是减分项,一个区域发展的特征和重点是房子的价值所在,与商圈资源的水平正相关,商圈资源越好，设施越完善，房子的价格就越高，同样的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，像朝阳的朝阳公园商圈、朝青商圈、太阳宫商圈、海淀的万柳商圈,北侧的奥森商圈,这些都是以住宅为主的商圈,区域内所有的资源也都是以提高居住舒适性为主,如好的教育资源、医疗资源、生态资源、生活资源,金舆、梵悦、8号周围基本全是商业;这样的盘投资属性很弱!

2、我在星球精华栏文章16#北京必买的十大豪宅;有详细分析过孙河地块,这个区域是北京唯一一个先规划后发展的低密度住宅区,定位壹号别墅区，人口密度极低;和其他别墅区最大的不同是由ZF统一规划,其他别墅区均为野蛮生长随意发展,所以区域整体较乱,像西山别墅区、奥北都存在这种现象,比较好的是老中央,其次是西山,壹号别墅区是老中央的升级版,北京缺乏世界级的豪宅区域,像其他发达国家所有的高端住区其本质就是营造一种均质的生活氛,尽可能的保证居住区的纯粹性,居住者在收入、社会地位、价值观等各个方面差距较小,这是高端住宅区的价值逻辑,孙河这个区域养个3-5年大概会成型;北京缺少纯粹的别墅区,孙河一旦成型在市场上就是稀缺;这个位置也是我一直推荐厚产终改考虑的一个区域;

3、关于方向上:如果你想一步到位,孙河是比较合适的区域,顺义的国际学校距离这个位置也就十几分钟车程,以后孩子上学就不用再折腾了,但孙河规划的再好还需要时间来落地,位置上正常的交通情况,到机场20分钟左右,到望京30分钟左右,走京密或者京承都很方便,到国贸大概一小时,做为别墅产品在京算是比较近的了;其次如果注重投资属性,城中的大平层产品保值升值性更好,孙河产品的升值性超过城中大平层的概率较小,等孩子上学再置换也来得及,本身居住的次数比较少的情况下大部分来京可能也在市区,生活更方便一些,主要是涨幅不同,你可以关注几个盘:朝阳公园泛海容郡320平的大平层、望京金茂府270平大平层、望京远洋万和公馆290平大平层、海淀万柳光大水墨风景216平大平层,排序:海淀万柳-望京-朝阳公园,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;这几个盘的保值升值性很稳健,流通性也很好,从纯投资属性我更推荐市区的大平层,无论是流通性还是保值升值性未来5年左右都优于孙河板块,祝顺利!

Q:提问:京总您好，本人现有观湖国际198平四居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！

A:回答:您好，这种换筹方案很差啊，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我不太明白你的主要目的是什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园主打产品就是大面积的改善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

Q:提问:京总您好，总价2000w纯投资，重点考虑稳定性和增值性，下面的几个选项您帮排一下序：清河橡树湾、太阳公元、保利中央公园、臻园、远洋万和公馆、东湖湾、如园、西山壹号院。感谢！

A:回答:您好,太阳公元、保利中央公园、臻园、远洋万和公馆这四个盘要长持才能吃透,你要考虑二次置换的时间线,东湖湾和橡树湾成长性很好,如园和西山壹号院板块没有好资源,这种终改盘地段价值一定要大于楼盘价值,后期才能保证可成长,否则输的可能性较大;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;如果注重稳健可以优先考虑东湖湾、橡树湾包括融科橄榄城,这三个盘目前的价格不是很高,尤其是融科,地段资源很好,按照5年期涨幅会很不错,好资源地段好楼盘便宜=有潜力;差资源地段,好楼盘=品牌溢价,祝顺利!

Q:提问:京老师您好，本人的情况如下：2015年上车旧宫佳和园大三居，家庭唯一住房，但选筹不太好近两年不涨稍跌，市值460万左右，如果降到455万马上可脱手。有计划这两年要小孩。想换个有保值增值的楼盘兼顾学区，也可等孩子大了再换学区。可以拿出首付360～400万，家庭年收入70～100万，可以承受7k～1万的房贷，目前考虑换到朝阳区，或者昌平区，看过北苑绣菊园三居和大两居，立水桥嘉诚花园、东辰小区等，学习了您的文章感觉我的目标小区保值增值空间不大，请您给推荐几个区域能跟上大盘的楼盘，我再去找具体的标的。非常感谢！

A:回答;您好,旧宫在区域属性上属于次级板块,您看过的北苑绣菊园、立水桥在区域属性上也属于次级板块,这种置换其实意义不大,东南西北次级板块的涨幅都差不多,或者说旧宫这个位置比您看过的位置还稍强一些,您置换升级的方向应该是往主城的龙头区域换,首付400+贷款升级面积应该也可以做到,如果做不到升级面积,退一步保持原有面积往龙头区域换也很好,换到龙头区域能吃往后的区域行情,这个是您下一步的方向,石佛营的晨光家园103平的三居700以下,这个户型很好,加300的杠杆可以在您的考虑范围,大悦城的华纺易城92平的2居价格在700出头,青年汇82平的2居价格在750左右,可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;这两个盘关注下,这个位置的综合资源都很好,自住也很方便,别跑在大盘后面,能吃到区域行情,等孩子上学需要学区时再做计划即可,祝顺利!

Q:提问:京总好，请教后您提到把两套房子换一套霸盘的建议，给我们家带来了一个茅塞顿开的新思路，同时和家人商量后，目前也在积极的看房和筹备;目前想和您请教，1.1200w（不贷款）-1400（含贷款）预算，合生国际花园三居&亦庄金茂府长期来看，选择哪个。2.房子的优先级是，三代同住&上学（老人1公里小学接送）＞居住品质≥增值保值＞配套完善（老人去医院）3.购买时机或最晚上车时间（因为孩子23年上小学，考虑在住的CBD总部公寓要用上学区后再挂牌，所以全款资金到位时间理想是在6-10月）诚盼回复。

A:回答;您好，这两个属于不同性质的盘，金茂府属于亦庄天花板级别的头部盘，合生花园属于中上等盘，保值性都可，我在星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图对亦庄几个龙头板块有过详细分析及未来市场预判,建议你认真阅读,简单说金茂府如果要往上走需要很大的市场推力，这些新区房价10万是一个槛，从5万涨到8万、8万涨到10万容易，10万以上就没那么容易了，需要政策支持，区域经济推动，市场预期，如果计划做长线投资，金茂府自身的成长性优于合生花园，从居住品质，增值保值，配套完善当然金茂府优先，你们从CBD总部公寓换过去也属于升级，不但升级了房子的品质，同时也升级了综合资源，亦庄的发展含金量一直很高，购买力最终的诉求是改善住房条件，金茂府在这个区域是终极置业的第一选择，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这两个盘的详细行情;祝顺利！

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