小产权房558今天（1月13日），宝安沙井的万丰海岸城瀚府（一期）公布入围名单，552批客户选566套住宅，认筹率约97.5%，将于1月15日选房。
作为沙井的网红盘，万丰海岸城前面2次均创下日光纪录。
2021年2月，万丰海岸城玺园和锦园推721套住宅，建面约73-143㎡，均价约5.75万/㎡，精装交付，吸引2114批客户认筹，入围社保最高达278个月，入市当天去化率为100%。
2021年10月，万丰海岸城瑧园推1025套住宅，建面约82-136㎡，均价约5.75万/㎡，精装交付，2760批购房者入围，积分最低59.1分，中签率为37%，入市当天同样日光。
虽然万丰海岸城瀚府（一期）的认筹率没有超过100%，但在如今低迷的市场环境下，在前面几期业主屡次维权的情况下，依然有约97.5%的认筹率，实属难得。
按照以往坊间的新房去化预测值（认筹率的70%）来估算，万丰海岸城瀚府（一期）热销70-80%的可能性还是很大的（仅供参考，不排除去化率更低或更高的可能）。
那么，万丰海岸城瀚府（一期）的户型如何？有何优缺点？今天，我们就和大家一起来探讨下，以供大家参考。
ONE
改善户型为主，使用率约73%
限价红利减弱，03、04、05户型更好
万丰海岸城瀚府（一期）这次入市的是1、2栋，570套建面约100-120㎡的住宅，备案均价约5.75万/㎡，备案单价约4.64万-6.14万/㎡，备案总价约463-743万/套，精装交付，后面还有二期4栋住宅待售。
与前几期相比，这次产品的价格相差不大，但没有了70多㎡的小户型，主要为改善型住房。而且，相比之前，这次的房源和周边二手房已经不存在太大的倒挂空间。
下面我们一起来看看，如果对万丰海岸城瀚府（一期）感兴趣，应该优先选择哪一栋的哪些户型。
▲万丰海岸城整体效果图，来源：万丰海岸城官微
先看楼栋分布。
在道路噪音方面，2栋的住宅噪音相比1栋会更小。因为南环路是片区主干道，车流量较大，通行频繁，所以噪音影响更为明显。
而创丰路、丰山三路与万丰中路属于小范围内的支路，未来多为前来购物的消费者及周边居民使用，噪音影响相比之下并不明显。
从配套上来看，2栋的住宅距离学校和地铁都比1栋的住宅更近。
从景观视野上看，1栋的住宅前面为道路，视野无遮挡，更为开阔。而2栋的住宅则会受玺园住宅的阻挡，有一定的影响。
因此，更看重地铁、学校距离的朋友，推荐首选2栋住宅；更看重景观视野的朋友推荐首选1栋住宅。
再看看户型的分布，整体是4梯6户的格局。
其中，建面约100㎡的01、02户型以及建面约119㎡的06户型是西南朝向，面向玺园和片区主干道，视野有一定的阻挡。而且，或有一定的西晒。
建面约100㎡的03、04户型以及建面约120㎡的05户型是东南朝向，面向片区主干道及低矮的新丰苑，景观视野开阔。
结合楼栋分布可以得到第一优选结果：2栋03、04、05户型。
具体到户型上，这次瀚府（一期）的户型设计都比较方正，采光和通风也不错。
但使用率却不高，仅约73.3%，比坊间约75%的平均值更低。建面约100.17㎡的户型，套内面积仅73.5㎡，是3房2厅2卫。
而第一次开盘的锦园，建面约96.23㎡，套内面积就已经有73㎡了，使用率约76%。相比之下，同样的套内面积，以均价5.75万/㎡估算，价格差了20多万。
万丰海岸城瀚府（一期）1栋5201备案信息
▲万丰海岸城瀚府（一期）户型图，仅供参考（以实际交付为准）
注：01户型和03户型设计相同，02户型和04户型设计相同，故不重复展示。
芒果好房评楼：
关于万丰海岸城的区域、地段、配套等等内容，这里就不再赘述。
这个新盘的优势很明显，可以用一个公式总结：深圳地铁11号线马安山站+深圳外国语宝安分校+14万㎡海岸城商业=全城瞩目的网红盘。
但相比前面2次的产品，这次产品的优势不大，不足之处有不少。
1、仅两栋楼，分别是52层和51层，社区花园小，容积率高达6.2。
2、距离地铁站更远，步行约830米（百度测距仅供参考），出行不够便利。
3、户型使用率更低，上车门槛变相提高，而且价格对比周边二手房没有优势。
对于宝安改善置业的朋友来说，这次万丰海岸城瀚府（一期）的产品还是可以考虑的，不过也不用急，春节后的还有不少不错的选择。
TWO
32盘待入市，仅限价盘就8个
芒果好房不完全统计，除了已经入市的万丰海岸城瀚府（一期）和万科未来之光花园新品，2023年宝安至少还有32个新盘等待入市。
其中，光是限价新盘就有8个，不少都是配套完善，且由品牌房企打造的新盘，下面简单举3个值得刚需重点关注的例子。
1、宝安沙井的鸿荣源奥特莱斯项目。
和万丰海岸城一样，这个项目同样是综合体大盘，同样临近地铁口，位置更近中心区，商业是约30万㎡的奥特莱斯购物中心，配备9年制学校和2所幼儿园。
更重要的是，相比万丰海岸城瀚府（一期），鸿荣源奥特莱斯项目还有小户型可以选择。首批产品案名为珈誉时尚花园&珈誉未来花园，网友爆料价格还有惊喜。
据悉，其共8000套住宅，将首推2000套住宅，建面约79-85-93-95-105-150-180㎡，主力户型建面约85-93-95㎡，预计均价5.5万/㎡，2023年中入市。
▲鸿荣源奥特莱斯项目整体效果图，仅供参考
2、宝安松岗的新世界松风明月项目。
这个项目同样是综合体，体量达73万㎡。其中，光商业体量就达到了9万㎡，号称西部“万象城”。
而且，距离地铁6/11/12号线二期（规划中）交汇站松岗站约400米，出行便利。还毗邻松岗实验学校、松岗艺术中心、松岗公园、松岗人民医院等醇熟配套。
2023年预计将推一期第二批512套住宅，建面约73-126㎡，均价参考上批住宅，预计约5.2万/㎡。
之前一期第一批产品同样是“日光盘”，共1177批无房客户选416套房源，建面约88.5-125.6㎡，单价4.7-5.3万/㎡，均价约5万/㎡当日全部售罄！。
总体来看，上车门槛较低，预计总价350多万就能买到小户型，值得刚需重点关注。
▲松风明月花园整体效果图，仅供参考
3、宝安松岗的深铁铭著坊。
这个项目在新世界松风明月项目以北，前身为深铁前海国际A407-1020地块，距离距离地铁6/11/12号线二期（规划中）交汇站松岗站约约500米。
其曾经历一次流拍，2021年11月降低配建要求后，二次上架，被深铁&前海国际联合体拿下，毛坯限均价4.45万/㎡。
该地块除了配建学校、商业外，还需要建设一栋楼高260米的酒店建筑，建成后将会是宝安的第一高楼。
深铁铭著坊和新世界松风明月都能畅享周边完善的配套，但深铁铭著坊限价，就看后期有没有小户型了。整体来看，该项目值得期待。
▲深铁铭著坊效果图，仅供参考
对于2023年中国的经济和楼市，你怎么看？会关注美元汇率变化吗？欢迎留言讨论。
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最后，祝大家都能够顺利上车深圳，选中自己心仪的房源！
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