深圳小产权房的调查(“真划算”还是“大圈套”？

《看懂楼市》总第18期

51㎡“住宅”，“永久使用权”起拍价仅“1元”，确实让令人关注。

日前，阿里法拍平台涌现一批深圳“住宅”的永久使用权“1元起拍”。

截图来源阿里法拍平台

上述提到这套51㎡的“住宅”，已于8月21日（上周日）成交，成交价为172万元，远低于其评估价326万元。

截图来源阿里法拍平台

那么这种房子能买吗？是“真划算”还是“大圈套”？

“1元”起拍，业主会不会亏钱？

像这样的房子，8月20日也成交了2套。

其中一套，是位于宝安区流塘荔景新村的”住宅“，建筑面积32㎡，成交总价44.6万元，折合单价不到1.4万/㎡，远低于周边房价（临近的流塘阳光花园二手房参考价7.5万/㎡，在售住宅新盘玖玖颂阁销售均价9.22万/㎡）。

就算不是永久使用权，70年使用权算下来，折算租金530元/月。

阿里法拍平台数据显示，上述提到的这套房“1元”起拍，24人报名竞价，在经过138轮出价之后，竞买号“F6262”以446001元“成交”。

截图来源阿里法拍平台

值得留意的是，这套房的评估价达到96.6万元。

而另一套位于民治街道民治居委横岭四区的“住宅”，则在出价33次后，以46.2万成交。

“捡不到便宜的”，鹏润法拍拍卖事业部总经理周建虎提醒，“这帮人是在网上找’水鱼’，我们这行一般不关注。”

周建虎认为这是一圈套，他表示，这种不是司法拍卖，实际是把小产权房交易放到拍卖平台上，本质还是小产权房交易。“我们看到的小产权房诉讼案例中，有保护的交易，也有不保护的。”

“1元”起拍，那么业主会不会亏钱？

“不会的，他（业主）自己会报名参与（哄抬价格）”，周建虎说，“成交的价格一定是业主理想的价格”。

后续，还有类似的房源在阿里法拍、京东法拍平台上竞拍使用权。

经查询，南方日报、南方+发现，阿里法拍上发布“1元”起拍“永久使用权”的单位是“广州琛博拍卖行有限公司”。其主页显示，其发布的竞价公告多达5991条，其中不乏“1元”起拍标的物。

截图来源阿里法拍平台

此外，另一家是“卓联拍卖(深圳)有限公司”，其发布竞价公告仅53条，其中有3条“1元”起拍等待竞价。

而在京东法拍，同样有多条关于深圳“住宅”的“永久使用权”公告。

截图来源阿里法拍平台

律师：只是噱头，涉嫌违规

对此，广东华商律师事务所律师周争锋表示，首先这个不是司法拍卖，这只是一个拍卖公司，发布在阿里法拍网站上的拍卖活动。就如同中介公司，在自己的网站上推荐房源一样。所谓的起拍价“1元”，就是一个引起大家关注的噱头。实际上相关人员从事的是，深圳市三令五申命令禁止小产权买卖活动。只不过是以拍卖公司的方式在推销房源。这种拍卖活动和法院的司法拍卖有本质的区别。

截图来源阿里法拍平台

周争锋强调，拍卖公司要拍卖深圳小产权房的使用权，首先要确认这个小产权房（标的物）的产权人，也就是委托拍卖的委托人是否有处分的权利。在该产权没有经过行政机关确认物权权利归属的情况下，拍卖该房产上面的使用权，不符合《拍卖法》第6条、第7条的规定。

根据《拍卖法》第六条规定：拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利；第七条则规定:法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。

周争锋表示，其次，法院依据民事诉讼法进行的司法拍卖活动，属于司法活动，法院出具的执行裁定书具有终局效力。而拍卖公司依据拍卖法，在网站上进行了拍卖活动，依旧是一般民事法律行为，不具有终局决定效力。拍卖公司在网站上公开拍卖深圳禁止交易的农民房使用权，并且是永久使用权，本质就是买卖深圳的小产权房，虽然是打着交易使用权名义，房产如果是违法建筑的话，该交易活动最终是否被法院认可存在疑问。

此外，周争锋指出，以宝安区流塘荔景新村这套房源为例，其公告的内容还违反了房地产广告发布的规定，“会被政府查处的”。

截图来源阿里法拍平台