小产权房5581、问：老师您好！我目前住在西乡乐园小区，这房子有历史遗留问题，是猪肝色房产证，买卖不能过户，2015年投资龙岗振作天峦89平，目前有子弹150万，想继续投资，考虑了宝安中学学位的房子，可价格太贵，暂时也没名额，因为有一套农民房有房产证也能在不动产中心查到，最近有朋友介绍西乡的岭下花园170万，附近新建地铁，但这也是猪肝色房产证，是否值得投资？还是卖掉振业天峦后买宝中学位房呢？非常感谢老师您的指导！
答：你好，深圳小产权随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资的价值。小产权通常是一些专业玩家在玩，包租做酒店等。农民房有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，但普通人玩不了，只适合村长。非专业人士，建议入手正规商品房。可以考虑出手乐园小区，通过合同交易。
2、问：您好庄哥！子弹70万，现在住深圳南山马家龙，想买套房子，已经满5年社保。考虑自住+投资，目前有三种想法：1.西乡碧海湾，小产权村民统建楼。2.小公寓。3.红本首付老破小？您可以帮我分析推荐一下吗？买哪里比较合适？
答：永远不要对小产权抱有任何幻想，小产权不能落户，不能上学，没有杠杆，且涨幅非常弱，除非你有靠谱的拆迁内部消息，不然还不如租房住。也不要对公寓有幻想，交易税费极高，政策暂时不允许公寓转正。适合你的建议：1.七十万首付买个总价240万的房子（适当高平）单价5万左右45-50平米一房或者小两房（罗湖笋岗蔡屋围片区，福田梅林皇岗片区，龙华中心区）投资打法。2.七十万首付买龙岗总价280万的房子（高平）单价3.5万左右80平米买三房（龙城广场片区）最好有地铁口，自住打法。
3、问：庄哥好，一直看到您说开发老人票，我想了解下该如何操作？用老人名额买房怎么贷款？谢谢！
答：你好，老人可以投靠落户。深圳银行支持做接力贷，首付3成，最多贷款30年
4、问：庄哥你好，付费咨询。我计划明年置换前海南北，宝中片区，预算800左右，玫瑰园的小两房卖了之后，加上手上的资金大概450w，有过贷款首付需要五成。年入在100万，考虑未来3-5年的增值，暂时不自住。目前看过了玫瑰园，绿海名都的三房，诺德的小四房，宝中感觉有些换不起，是否有值得入手的？这几年想着换房很焦虑，老师有什么推荐？
答：你好，感谢付费。玫瑰园涨势很好，你也吃到了上涨的红利，不过，卖时只恨涨的少，买时又恨涨太多，这是人性的弱点。预算800万的三房，在前海南北和宝中这三个片区都有备选项，宝中买不起只是一种误解。这个总价，我会建议先去掉前海北，板块过于成熟老化，大户型涨幅会弱于前海南和宝中，而宝中和前海南优选哪个盘，就需要进一步精细化选筹了。不过，我更建议你换一种思路，你手头450，年入100，现金和月供都非常充裕，近几年又不考虑自住，这种牌在老投资客手里，算得上四个2加大小王了，买一套总价800万的房子，月供两万多实在有点浪费子弹。我的建议，可以用全款抵押的方式拉高总预算，或者争取做加法，1+1买两套，一套进攻一套防守。
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