80岁也能贷款买房？真相是这样的……

最近，

广西南宁某银行房贷年龄限制

可以延长至80岁，

引发热议。

“80岁就可以贷款买房了，

是不是有点夸张了？ ”

这是大多数网友的反应。

实际上，

很多人都误解了这个说法。

一般来说，购房贷款有两个年龄门槛。

一是贷款人的实际年龄。 比如有的银行会规定65岁以上的人不能贷款。

再一个就是贷款人的贷款到期年龄，也就是所谓的“房贷年龄延长至80岁”。 80岁了。

换句话说，贷款人的年龄加上贷款期限的总和不得超过80岁。 例如，一位50岁的购房者申请了30年期的贷款，而他恰好已经80岁了。

资料图。周欣 摄

上海的情况怎么样？

记者走访上海多家商业银行后发现，虽然表述不同，但目前上海大部分银行都规定房贷到期年龄上限为70岁或75岁。 例如，中国农业银行规定，抵押申请人年龄与贷款期限之和不得超过75岁。 工商银行与75年规则类似，但贷款人的最高年龄不能超过70岁。 中国银行明确，贷款期限结束时借款人年龄不得超过75岁。 上海银行官网显示，个人住房贷款期限与借款人年龄之和不得超过70岁。

不过，也有银行表示，在具体操作中，住房贷款到期年龄确实放宽至80岁。 “其实之前也有人贷款到80岁，但不是那么常见，具体情况具体分析。银行除了看贷款人的年龄外，还会考察贷款人的综合还款能力。”比如一些老年购房者，如果有稳定收入的材料证明，当然可以贷款。 上海某城市商业银行支行的客户经理解释道。

另一家上海银行也给出了解释——一般来说，银行一手期房的还款年限是70年。 但对于该行在上海合作的优质房地产项目，条件可以更加宽松。 如果借款人是公务员、金融从业者、医生、教师等，最高还款期限可放宽至不超过80岁。

这也证明，目前在上海，50多岁、60多岁的购房者，如果有足够的收入证明或稳定的工作，仍然可以享受足够长的贷款期限。

贷款期限越长，还款压力越小。 我们来做一些计算。 上海一名50岁购房者申请了400万元纯商业贷款。 按照目前上海第二套房子的利率，如果选择等本息方式，如果只能贷款20年，那么每个月需要还款27177.72元。 如果可以借30年，那么每月还款额就会减少到22336.55元。 肉眼可见，个人还款压力下降了近20%。

资料图。周欣 摄

事实上，老人借钱是有先例的。 此前，各市场上流行一种名为“接力贷”的贷款方式。 这意味着，当借款人年龄过大或偿还贷款能力有限时，可以以借款人的亲属作为共同借款人或担保人，如父母、子女及其配偶等，向借款人申请贷款。银行买房。 在这项业务中，借款人及其成年子女是共同借款人。 也就是说，老人和年轻人可以一起还贷款。

然而，这样的还款模式却给了一些购房者规避限购、并肩作战的机会。 因此，2016年11月，上海市市场利率定价自律机制发布了《关于切实贯彻落实上海房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决定》，严禁通过成年子女、（双方）父母、前夫、前妻或其他第三方参与连带还款并承担还款责任等变相规避监管政策和住房信贷管理规定的行为，正式停止“接力贷”。 从此，“接力贷”在上海消失了。

业内人士认为，目前部分银行提高贷款人年龄限制与大环境有关。 目前，上海40岁、50岁购房者已成为置换购房的主力军。 如果不延长上限，很多人30年都借不到钱。 如此一来，首付和月供压力就会加大。 这在一定程度上是可以做到的。 促进更换此类群体的意愿。 与此同时，我国的平均预期寿命得到延长，法定退休年龄的逐步推迟也被提上日程。 部分老年群体还具有稳定的还款能力。 这也是银行提高房贷年龄上限的一次尝试。

房屋贷款人去世后会发生什么？

许多人还担心老年购房者越来越多。 如果购房贷款人去世，剩余的住房贷款会怎样？ 金诚同达律师事务所高级合伙人彭凯认为，纯粹从法律角度来看，如果买家去世但钱没有还清，债权不一定丧失，借款人的遗产是可以清偿的。 。 如果有继承人继承买方的遗产，如果继承人评估后放弃继承，银行可以进行拍卖等处理，剩余金额归国家所有。

南宁住房贷款年龄上限可延长至80岁

热议

据南宁当地媒体报道，2月11日，南宁多个房地产项目宣布“住房抵押贷款年龄限制可延长至80岁”。 多家银行证实了这一消息，部分银行已经开始实施。 对此，当地一位银行工作人员表示，目前只有部分银行可以办理。

南宁一家股份制银行的工作人员告诉记者：“先看房产，然后带材料去面试。到了看材料的时候，材料需要我的收入证明、银行流水单、信用报告、身份证、户口本、结婚证。”此外，工作人员提醒，借款人年龄不能超过70岁。

据媒体报道，银行业内人士表示，80岁并不是指贷款人的年龄，而是贷款人年龄与贷款期限的总和。 该负责人强调，“贷款人年龄不得超过70岁”的规定没有改变，相关业务的前提是银行已核实借款人收入流向符合贷款要求。

另据媒体报道，除南宁外，北京部分银行已将借款人年龄与贷款期限之和放宽至80年； 宁波两家银行近期调整房贷政策，将“年龄+年数”之和提高至最高年龄80岁。此外，杭州两家城市商业银行已将贷款年龄延长至75岁。

宁波一家股份制银行个人贷款经理告诉记者，按揭贷款最长可以发放30年。 如果客户的贷款按照原来的年龄规定低于30岁，银行可以按照80岁的年龄上限来计算。

上海光明律师事务所律师付永胜表示，短期内，除一线城市外，多地房价企稳回落，居民购房积极性不高。 为了支持楼市，部分地区个别银行相关政策也陆续推出。

国家卫健委数据显示，中国居民平均预期寿命从2020年的77.93岁提高到2021年的78.2岁。

如果贷款人因未偿还贷款而死亡怎么办？ 付永胜表示，从长期来看，房价总体上随着物价和GDP的增长而缓慢上涨。 继承人基本上会选择继承遗产，同时继承债务，必须继续偿还贷款。 《民法典》第一千一百六十一条规定，继承人应当在遗产的实际价值范围内清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。

“极端情况下，如果在最高点购买房价，房价暴跌，房子总价不足以偿还银行贷款，继承人就会选择放弃继承。银行会进行拍卖，用拍卖所得还清房贷，追。”

这项措施的影响是什么？ 上述银行资深人士表示，对于银行来说，银行需要进行适当的转移，放宽风控要求。 对于老年购房者来说，可能会导致生活质量下降。 另外，在消费方面，虽然住房会刺激消费和投资，但也会挤出其他方面的消费。 “短期来看，对房地产的刺激作用明显，加速房地产平稳复苏，对这一举措的评估需谨慎。”

对于房贷年龄限制延长至80岁的可能性，杨海平也认为：“商业银行的信用风险审查最关注的是第一还款来源，对于大多数人来说，贷后收入很难保证。” 65岁以上，用风险降低标准来刺激购房需求，势必会给商业银行带来抵押贷款资产质量的隐忧。”

资料图。陈梦泽 摄

有银行可以办理“接力贷款”

如果房贷借款人年龄接近70岁，贷款期限会很短，再加上月收入的限制，借款人的贷款金额也会很低，怎么解决呢？

股份制银行宁波某分行个人贷款经理表示，增加子女作为共同借款人，可以延长贷款期限。 “如果有接力贷款，可以按照孩子的年龄去借款，主要借款人还是父母，房子在父母名下，有没有抵押贷款也没关系。”共同借款人的姓名。”

另一家股份制银行杭州分行的一名工作人员表示，该行贷款人目前仍是65岁。 如果加上孩子作为担保，还可以延长贷款期限。

据记者了解，所谓“接力贷”是指借款人及其亲属（父母、子女）中的任何一人，作为共同借款人，向银行申请贷款购买房屋，以延长借款期限。延长贷款期限或增强还款能力。

上述南宁地区一家股份制银行的工作人员也表示，如果父母还款能力有限，可以一起贷款，“要看是哪一套房产”。

“接力贷款需要综合判断，根据贷款期限、贷款金额、月收入来判断。” 一家股份制银行杭州建国支行的工作人员表示，“具体是孩子作为担保人，一起还房贷，但具体要全面，房产、贷款金额，包括还款情况”判断能力。”

事实上，在这项业务中，如果作为主要借款人的父母名下没有房子，无论孩子名下是否有房子，都可以按照首套房标准申请抵押贷款。 对于一些家庭来说，可以重新获得“首置”资格。 据记者了解，购买首套房的优惠较多，其首付比例和贷款利率都会明显低于二套房。

上述银行资深人士表示，首先，这类贷款实际上会增加整个家庭的债务； 其次，接力贷款容易引发监管套利，削弱政策调控效果。 最后，对于很多孩子来说，还可能存在潜在的家庭财产权纠纷的隐患。

中央财经大学证券期货研究所研究员、内蒙古银行研发部总经理杨海平告诉记者，商业银行办理抵押贷款业务时，一般要求抵押贷款申请人的年龄加上贷款期限不得超过65岁或70岁。 ，现在有些银行想把这个限制推迟到不超过80岁。 主要考虑是增加抵押贷款规模，解决房地产需求问题。

杨海平表示，在刺激购房需求的背景下，特别是房贷申请人申请时年龄加上贷款期限不超过80周岁后，部分银行要求子女作为担保人或共同借款人。 此前暂停的接力贷产品。

杨海平认为，以接力贷款的形式刺激房地产需求，可能会带来房贷风险上升、居民部门债务过快增长、养老保障等诸多经济社会问题。

一位银行资深人士表示，近期一些地区积极稳定楼市，确实进一步放宽了银行对住房贷款的要求，扩大了符合购房条件的人群。 主要目的是拉动市场需求，银行也可以借此来促进业务，“但这必然要求银行适度放宽风控要求，也可能影响退休人员的生活质量，有一定的排挤作用”对消费其他方面的影响。”

除南宁外，北京、宁波、杭州等地的部分银行也在放宽房贷年龄限制方面有所动作。

1月份一线城市商品住宅价格环比上涨

二三线城市环比降幅放缓

（国家统计局城镇司首席统计师盛国庆解读2023年1月商品住宅销售价格变动统计数据）

2023年1月，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨的城市个数； 一线城市商品住宅销售价格止跌回升，二三线城市降幅放缓。 一线城市商品住宅销售价格同比上涨，二三线城市同比下降。

一、一线城市商品住宅销售价格环比回升，二三线城市环比降幅放缓

1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨的城市分别为36个和13个，比上月分别增加21个和6个月。

1月份，一线城市新建商品住宅销售价格由上月持平转为上涨0.2%； 二手住宅销售价格由上月下降0.5%转为上涨0.4%。 二线城市新建商品住宅销售价格由上月下降0.3%转为上涨0.1%； 二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点； 二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月持平。

2、一线城市商品住宅销售价格同比上涨，二三线城市商品住宅销售价格同比下降

1月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比上涨的城市有15个，环比减少1个； 6个城市二手房销售价格同比上涨，涨幅与上月持平。

1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.1%，涨幅比上月回落0.4个百分点； 二手住宅销售价格同比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。 二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅与上月持平； 二手住宅销售价格同比下降3.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。 三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.8%和4.7%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

笔记：

70个大中城市房地产价格统计分为一、二、三线城市：一线城市是指北京、上海、广州、深圳四个城市； 二线城市是指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沉阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市； 三线城市 指 唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。

新民晚报（）综合上官新闻、每日经济新闻、国家统计局网站

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