深圳光明小产权一房一厅 450万平的大湾区新引擎

1、光明科学城重点片区规划曝光，规模之大，相当于再造一个福田CBD。

近日，深圳市规划和自然资源局发布了[光明大科学装置集群&楼村北片区法定图则]（草案），涉及总用地面积835公顷，建筑总容积达450万平，规模比福田CBD（607公顷）还大出约38%。

根据规划，区域的定位很高，要打造粤港澳大湾区源头创新核心引擎，整体按照“一核三片两区”布局，共分为三个单元建设。

GM02-04单元主导产业、科研；GM02-05单元在主导科研的基础上，建设了文化活动中心、运动馆、美术馆、公园绿地等公共设施；GM02-06单元主导产业、居住，将配建48班小学、72班九年一贯制学校等配套。

产业、科研机构、公园、文体设施、学校应有尽有，此重磅规划一出，光明科学城的建设将大幅提速，高端产业链、高精尖企业、精英人才等资源都会加速流入，对整个光明都是重大利好。

2、光明宅地被8家房企争夺，限价涨幅最高。

上周五（4月29日），深圳出让的8宗宅地被21家房企抢拍，光明依然是房企竞争的焦点，其中一块被8家房企争夺。

而且，8宗宅地中，光明新房限价涨幅最高。

光明凤凰街道和玉塘街道两宗地块的限价，分别为48900元、47150元，相较去年上浮了8%-10%，而龙华民治和宝安尖岗山两宗地块，限价幅度仅上调了3%-5%。

淘哥认为，此次土拍背后蕴含的三个关键信号，值得高度重视：

首先，多家房企押宝光明，意味着光明的含金量很高，未来市场会非常活跃。

其次，上调新房限价，意味着政府背书光明楼市看涨，今年不买，等明年新盘入市再出手，要多付出约10%的成本，一套总价500万的房子，就要多付50万，一辆豪车进去了。

再次，新房限价上调幅度最高，意味着光明的城市价值正在以肉眼可见的速度抬升，政府认为需要相对较大的调整幅度，才能让价格和价值相匹配。

淘哥提醒，这种官方提升销售限价的行为，其影响是方方面面的，最直接的是，一手住宅涨价的情绪和行情，会逐渐传导到二手房、公寓、商业等细分市场，抬升光明楼市的整体价值。

规划+市场双重重磅利好之下，光明又成为了市场焦点，已经到了“今年不买，明年涨价”的关键拐点，对于买房人而言，现在是上车光明最好的时机，越拖成本越高。

拐点之下，淘哥注意到一个上车光明网红综合体的机会——星河天地建面约41-70平的SPARK星寓。

这批产品是大型商业上盖物业，而且近地铁、不限购不限贷、不占用大量资金，是非常难得的投资标的。

01.

便捷通勤福田、南山

网红商业上盖

SPARK星寓租住需求庞大

目前，南山、福田工作的白领，不想住城中村，又不想承担太高的租金，为了兼顾租金成本和生活质量，相当一部分会选择租宝安、龙岗、龙华的房子。

因为轨道交通限制，6号线、13号线规划之前，光明楼市较为沉寂，但这两条轨道建设之后，光明承接了较多福田、南山年轻白领的置业需求，楼市热度颇高。

租房也是一样，未来，随着轨道+路面交通越来越方便，部分租宝安、龙岗、龙华房子的福田、南山白领，也会把目光转移到光明中心区。

而SPARK星寓凭借近地铁+大盘配套+中心占位的优势，将会是承接这些外溢租住需求的桥头堡。

首先，SPARK星寓拥有非常强大的通勤能力。

项目紧邻6号线光明大街站，目前可直达福田、深圳北；未来一站换乘13号线，能便捷通达西丽、后海、深圳湾；借助光明城高铁站，还能短时间内直达福田、香港。

自驾到南山、福田、宝安、龙华，也很方便，而且走的还是免费高速。

其次，SPARK星寓集光明最优质的城市配套于一身。

SPARK星寓周边汇集了光明文化艺术中心、光明群众体育中心、东周文化公园、深圳科技馆新馆（建设中）、西方美术馆（暂定名）、科学城体育中心（规划中）、书城（规划中）、科学公园（建设中）等光明一流的市政配套。

其中，东周文化公园离项目很近，再加上项目旁边的星空广场、星辰广场，SPARK星寓被绿地、公园环绕，举步就能享受清新惬意、舒适自在的鲜氧生活。

此外，SPARK星寓自身配套也非常丰富，它所在的星河天地，总建面达到了约80万平，是一个自带网红光环的超级综合体。

重头戏是，星河天地规划了大型集中商业，拟打造为星河旗下购物中心COCOCity，已有永辉超级物种、星河寰宇影院、奈雪の茶等知名商家意向进驻。

未来，COCOCity与旁边的新地中央广场、绿地新都会的购物中心连成一片，将成为光明的头部商圈。

而SPARK星寓就是COCOCity（规划中）的上盖物业，想象一下，住在这里，下楼就是大型商业，出门就是公园、美术馆、书城、体育中心。

逛街、购物、观影、看书、运动、娱乐等各种需求都可以得到满足，生活水平比肩福田。

能便捷通勤深圳高端产业、高新人才最集中的地方，再加上生活舒适、配套丰富，不难推想，SPARK星寓将会分流很多福田、南山等核心区的租住需求。

更重要的是，SPARK星寓不仅能承接来自福田、南山的租住需求，还能承接光明科学城的职住需求，仅这些近距离的人居需求，就能给SPARK星寓提供大量潜在的租住客户。

02.

星河SPARK星寓

租金收益能有多高？

据淘哥观察，SPARK星寓这种配套丰富，生活便捷，邻近网红商业的公寓，本身就有很强的ip、文化属性，对精英人群吸引力很强，租金也非常有潜力，几乎都是片区天花板。

比如南山网红商业万象天地旁的华润城公寓，约40平的单房，租金普遍在7500元+/月，楼层、软装好一些的房源，能租到9500元/月。

再比如福田网红商业kkone的上盖公寓京基滨河时代，淘哥之前找中介做过详细调查：约30平的单房，稍微好点的朝向，月租金起码在6500元+，高峰期时能租到7000元+。

40多平的一房一厅，抢手房源基本在8000元+，朝南、看海户型淡季租8200元，疫情之前的高峰期能租9500元。

60多平的两房一厅，差不多能租到12000元，高峰期能租到15000元，不过放租房源较少。

淘哥算了一下，华润城、京基滨河时代40平左右的单房公寓，月租9500元，相当于221元/月/平，几乎是福田平均水平的差不多2倍，标杆效应非常明显。

都位于中心地段，都邻近地铁和网红商业，从这些共性可推断，SPARK星寓未来大概率也是区域的租金标杆。

目前，星河天地附近某项目的小面积公寓，40多平的1房，月租金约4000元，70多平的2房，月租金约5000-5500元。

以此为参照，SPARK星寓约41平的单房，月租金大概率在4000元+，约70平的2房，月租金大概率在5000元+，非常可观。

03.

70年产权+精装交付

建面约41-70平小户型

除了租住需求庞大、租金预期可观外，SPARK星寓还拥有三大独特优势。

1、70年产权

这是SPARK星寓非常稀缺的一个优势，因为市面上大部分公寓都是40年产权，与这些公寓相比，70年产权的SPARK星寓，足足多了30年的收益。

2、小面积、门槛低

SPARK星寓推售建面约41平的单房、建面约55平的1房、建面约70平的2房，性价比高，上车门槛低，竞争力很强。

3、户型出色、精装交付

SPARK星寓大部分带阳台，部分通燃气，户型设计可圈可点。

约41平户型，格局方正，户户带阳台，别看户型小，但空间利用率高，功能分区合理且完善，完全能满足日常生活所需。

比如洗手间空间很充足，做了干湿分离设计，使用起来非常方便。

比如阳台连通房间，不仅能晾晒衣物，还可以在这里看书、聊天、追剧，非常实用，可谓“麻雀虽小，五脏俱全”的典范。

约55平户型为1房1厅，双面采光、明厨明卫、燃气入户。

此户型亮点很多，比如厨房采用封闭式设计，带餐厅空间，杜绝了油烟和就餐不便的问题；再比如洗手间则采用1.5卫设计，洗漱、淋浴各不打扰，非常实用。

淘哥提醒，此户型采光、通风、景观、空间感受出色，居住舒适度很高，不过每层仅有一套，分布在东侧端头位，非常稀缺。

为了进一步提高业主的居住舒适度、出租效率，SPARK星寓还是精装交付，选用TOTO、摩恩、伊莱克斯、老板、日立等经典品牌，品质很高。（以开发商实际交付为准）

淘哥认为，新形势下，应该用新眼光看待公寓，像SPARK星寓这种不限购不限贷、70年产权、不占用购房名额的光明标杆公寓，既适合自住又适合出租，未来的目标客群会非常广泛。

比如刚参加工作没几年的年轻人，住宅很难买得起，租房成本又很高，这种情况下，买一套小公寓过渡，即提高了生活品质，又不占用买房名额。

比如上有老、下有小的中年人，接老人过来照顾孩子，家中空间太小，或者生活习惯不好磨合，就在“一碗汤”距离的地方买套小公寓，让老人居住。

再比如家中有两三个孩子的家庭，买几套公寓给孩子收租，当孩子成年后，每个月都有现金流收益，这种比较稳定的物质保障，能减轻他们学习、工作上的心理压力，也能让他们放心大胆的去创业、去追逐梦想。

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