小产权房558这是买房中永恒的问题，牵动着无数朋友的神经。
纠结能不能买，是因为不懂得房价趋势和城市价值判断；纠结买哪里，是因为不懂得区域和楼盘价值判断。
纠结怎么买，是因为不懂得财务规划策略；纠结什么时候买，是因为不懂得市场趋势的判断；纠结怎么供，是因为不懂得资金分配方法。
房子最人人适合的逆袭工具，想通过买房实现财富升值、裂变，唯一的办法是自己必须懂行。
不妨看看别人的买房经历，相信会有所启发
粉丝提问：谭老师您好！宝能公馆有没有投资价值？喜欢158平这种户型，麻烦老师给点建议！非常感谢！
回答：宝能的盘清一色伪豪宅。营销能力可不差。每个房子价格卖得都不便宜。我不建议你投资宝能公馆，告诉你原因！
1、宝能公馆将近14w+的单价，其实已经虚高了。学位带的是教科院第二附小+深高。小学的学位太垃圾，很多买家会在意。14w+的单价哪里不可以挑？可替代性太强，宝能公馆没有优势。
其次是深高初中部是招生数量特别多的初中，香蜜湖的房子具备房子所有5大核心价值，会吸引很多高收入人群持续流入。不排除出现因为报名人数过多，导致学校负荷过重，从而缩减或调整招生地段。
今年财富广场、有色大厦、泰安轩等8个小区，就因为上学的问题闹得沸沸扬扬，这已经提醒了深高本部片区的所有家长，要注意学位房的风险。
宝能公馆在农林路靠竹子林这边，存在这种被划出的风险，之前就有传出这种可能，后来不了了之。如果出现这种风险。宝能公馆的价值将大大缩水。
2、宝能公馆偏大户型，总价高，门槛高。这种大体量的房子辐射的人群有限，对细节会很考究。一些人可能是冲着新盘和户型进去，一旦发现品质不如意，抛售是大概率事件。
此外，宝能公馆紧挨着京港澳高速，这是硬伤，噪音和尾气。车流量很大！宝能公馆是一枝独秀的次新盘，时间长了，旁边的猪队友会给它减分！周边环境不行。
3、158平的户型设计，但又不是豪宅的料！搞个144平，买的人会多得多！投资房子一定要结合政策来制定策略。不要小看这个豪宅税，目前政策容积率1.0以上，面积144平以下免征。
很多人在乎这笔费用！毕竟，宝能公馆既没有豪宅的品质，又没有某些高品质住宅的稀缺资源。房子一旦过了未来的黄金期，升值就很难说了。
如果学位没有被划出，可能还好点，一旦学位被划出，持有这种房子有很高的风险。
粉丝提问：谭老师，您好！南头豪方天际的学位房有投资价值吗？我看宝中涨得很凶，豪方天际在南山前海的位置，会不会是下一个领涨的热点呢？麻烦老师给点建议，非常感谢！
回答：豪方天际带南山实验园丁学校9年制学校，房子也还新，位置也还可以，看上去好像是那么回事，实际上呢？我来给你分析！
1、豪方天际是高容积率超高层的这种房子，品质也就是工薪盘而已，高品质住宅都算不上。现在的价格已经12w+以上了，没什么性价比！工薪盘对价格敏感。12w+已经是很高的门槛了。价格已经摸到天花板了。除非有新的价值刺激，才能继续上涨。
2、南山实验园丁学校是新的分校，还没有经历过市场的验证。考虑到南山实验本部近几年都在持续下滑，预计未来几年内会要想办法侧重在本部把排名重新拉起来，这样一来，分校未必能获得很好的师资。
学校是需要时间沉淀的。一旦学位表现不佳，这种盘就没有任何价值了。名校集团之间的竞争也有背后不为人知的东西，过于敏感这里不能讲。
3、豪方天际离南山前海还有点距离！这种房子不要碰！价格已经涨上来了，不要追高！同时学位表现不确定，如果达不到预期，横盘略跌是必然的。
粉丝提问：谭老师您好！我17年买了大运中海康城国际的房子，当时听说那边要盖龙岗第一高楼，会成为新的经济中心。小区很大很漂亮，户型很好，住很舒服，又有规划房子又好可为什么涨不上去呢？麻烦谭老师帮助分析下原因！感谢！
回答：99%的人买房还停留在非常原始的层面，按居住的标准选房，好住、好户型、小区漂亮。在深圳，如果房产认知局限在这种层面，会吃大亏。会买到不涨的房子，会被市场牵着鼻子走，错过一次又一次赚钱机会。我来告诉你原因！
1、你买房的时机不对。龙岗的房子起涨点在2011年以后，尤其是2012年，出现了一波剧烈的出关潮。那个时候，龙岗的新盘供求量持续放量，可是价格在1字头以下。当时市区内的房子均价3-5w的都有。
出现了难得的巨大价差，这就是我经常说的投机价值。很多年轻人会冲着买得起，供得起买过来。而到了16年以后，这个价差已经完全填平了，17年你再进去，完全没有性价比了，再进去不套你套谁？
2、去思考一个问题。为什么远郊的房子，总是大社区，好户型？因为这是唯一吸引你的地方。不这么干你不会买。喜好，漂亮，户型，好住。再看看惠州中山东莞的房子就不难理解了。拼命放大这些点！
明明是想通过房子赚钱，本应该按价值去选房子，最后还是按喜好选择了。这是最常见的买房误区：定位不清晰，定位投资，但按照喜欢挑房子。
3、仔细去思考这个市场，你会发现很有趣。坪山、沙井、观澜、光明的上涨，是同样的套路。只是99%的人天天看规划听吆喝，而我关心的点是背后的商业逻辑。这就是专业和非专业的根本区别！
4、中海康城国际的房子除了房子漂亮和户型好，加上一个飘在天上落不了地的高大上规划，再无任何优点。再无任何价值叠加！学位差，圈子差，金融属性受限。
附近没有本地产业，没有本地优质就业机会。离地铁站还远得死！16号线通车以后，是绝佳的解套卖房机会！
风险警示：
在任何城市的远郊，切记，不要按照规划买房。你会死得很惨！规划的本意是好的，可结果一般都不如意。跟人的想法一样，什么都是美好的，可是落不了地，兑现不了。就变成空中楼阁了！
福田有金融，罗湖有珠宝服装动漫，南山有高科技，这就是底蕴，基于底蕴再做延展，非常容易，很容易产生产业、人才、资本的聚集效应和产业链的规模化效应。强者恒强！
一个全新的地方，从0开始，没有任何底蕴，盖几个楼，画个大饼，就想上天了？太天真了！
再次警示风险：龙岗17年开始套人，下一批套人的地方是福永沙井、光明、观澜、平湖、坪山。套人的方法基于龙岗版优化升级了，更隐性，而你的房产认知还在原始的层面，丝毫没有一点风险的嗅觉！
买房是个技术活。想要稳赚，唯一的办法就是提升自己的专业能力，苦学房产知识。
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