小产权房558发现自己买了“空气回迁房”？
哪一个才是买了回迁房的人最难以接受的？
十一小长假的最后两天，深圳房产圈炸开了锅：
某个MCN机构的创始人罗某被指通过虚假的回迁房实施诈骗，空手撬动数亿元资金。
所谓回迁房，其实是回迁指标权益转让。
罗某之所以能成事，背后跟近两年深圳回迁房市场的爆火有关。
即使官方严打回迁指标买卖，也禁不住买房人的蠢蠢欲动。
直至现在，还有买房人在咨询，回迁房能不能买？
今天，撇开对罗某发家史的各种好奇，我们再来聊一聊深圳回迁房里的雷。
买卖“空气回迁房”？
MCN机构创始人被指诈骗超2亿
先简单捋一捋这次的回迁房爆雷事件。
9月底，抖音有博主爆料称，罗某被刑拘，诈骗房产80多套，涉案资金超2亿。
10月2日，深圳一位地产人士发文称，福田中心区某回迁项目爆雷，起因是安排回迁户选房，但部分买了回迁指标的买房人选不了房。开发商说合同上的章全是假的，合同也没有在村股份有限公司、街道办、区城市更新和土地整备局有备案登记记录。通过选房时间对比，指向罗某。
到10月6-7日，多个自媒体公众号曝光此事。
据@九派财经的消息，罗某自2017年开始，宣称有内部关系能低价拿到回迁房，先后在宝安西乡、福田石厦、龙岗梨一村等地售卖“空气回迁房”。
其援引知情人士的信息称：“目前涉案房产有近百套了，统计金额远超网传的2亿，更严重的是目前还有人不知道自己被骗，光是10月3日就有七八个人去派出所排队报案。”
一位业内人士透露，他曾接触过爆雷的这批回迁房源，“很是吸引人，但调查后发现有些关键点无法佐证，避了个坑。”
有网友留言称，同事是受害人，被骗了450万。
在这次回迁房爆雷事件浮出水面后，不少从事回迁房交易的中介则借势强调自家机构交易流程严谨，能为客户规避风险。
▲来源：微信社群截图
但有业内人士指出，上述流程看似每一步都很严谨，实则漏洞百出。
“它本质上不是回迁指标房交易，是小产权房化整为零分割出售行为，而小产权一直以来都不受法律保护。”
回迁房交易里的4颗雷
踩中哪个都是钱房两空
捋完这起回迁房爆雷事件，下一个问题：深圳的回迁房，能不能买？
“水很深，没有金刚钻别揽瓷器活，有的所谓业内人士都翻车。”从事回迁房买卖的中介苗霖说。
“有外地客户连什么是绿本、什么是猪肝本都一知半解，只听一些中介说不限购、以后能换成红本商品房，带去村里转了转就敢下手。”
这两年的回迁房市场到底火成什么样？
给你一组数字感受一下：
新房均价约11万/㎡的南山白石洲，回迁房最高峰时报价去到了每平米10万+；
新房均价约5万/㎡的宝安沙井，去年中有人花每平米8万+买了金蚝小镇的回迁房。
而且这些都需要一次性付款。
合一城市更新曾总结回迁房市场火热的5个原因：不需要购房指标、税费少、单价低、户型面积选择多、不限售。
而当中隐藏的雷也不少。
◎空气指标
没有对应的权利人，也没有对应的拆迁物，光凭中介一张嘴，再甩出几张规划图，买房人买的这种叫空气指标。
罗某这次被爆出来的差不多也是这种类型，此前，我们也曾经听到消息，某房企内部也曾出来叫卖这类指标，当时，该房企为某旧改的实施主体，房子还没拆，指标已经卖出去一堆。
据@呆呆咖啡馆，有业内人士跟她说，发现中介在卖的回迁指标，早就超过了回迁的面积，搞不懂还能怎么卖，只能卖空气了。
更可怕的是，深圳城市更新周期普遍很长，很多买房人有可能买到了空气指标也不知道。
“检验你会不会上当，最少5年，正常7年。你想赌一下你的运气，可以花费7年赌一下。”一位业内人士说。
◎旧改烂尾
就算买到了真实存在的回迁指标，最大的风险不是业主反悔，而是旧改烂尾。
例如宝安臣田旧村片区旧改，9月19日，宝安城市更新和土地整备局公告，该项目已失效，不再开展后续相关工作及办理相关手续。
▲来源：宝安城市更新和土地整备局
去年，我还看到有中介叫卖臣田旧村的回迁房，单价4字头。
如果有买房人已经买了这里的回迁指标，钱等同于打水漂。
◎房企爆雷
房地产行业近两年的震荡，大家看得到。
深圳也出现了延期交付的例子。
由于房企资金链问题导致楼盘停工，7月底，龙岗某项目回迁房业主就交房问题进行信访，得到的回复是：“回迁房不纳入‘保交楼’范畴”。
@深圳买房计划咨询龙岗城市更新和土地整备局，工作人员回复称，所有项目的回迁房都不在‘保交楼’的范围里。
“回迁房买卖不受法律保护，除非是原始村民，有原始记录的可能会比较有保障。”
◎交了房，红本住宅变商务公寓
这是一个身边朋友的例子。
4年前贺寅以每平方米6万多的价格买了大冲回迁房，60㎡，总价近400万，去年已经拿到了房产证。
▲大冲新城花园
比较悲催的是，当时购买回迁房时合同上没写明是住宅/公寓，直到拿到房产证，他才发现房屋性质是商务公寓。
据片区中介介绍，目前大冲回迁房住宅成交均价近11万/㎡，而商务公寓的成交价不到7万/㎡。
换句话说，贺寅买了一套没涨的公寓，还亏了4年的利息。
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