房地产收益法评估中资本化率的研讨与研讨

1 收益法评估中房地产资本化率的讨论收益法是房地产评估的基本方法之一，其公式一般为：V=Ai÷R（无限年） (1) V=Ai÷R×[ 1-1÷(1+R)I]（有限年限） (2) V 为评估值，Ai (i=1, 2,...n) 为净利润，R 为资本化率（收益减少率）。 由于目前土地使用权一般都有年限，且建筑物本身的经济寿命也有限，因此实践中普遍适用公式（2）。 从上述公式可以看出，资本化率的微小差异将直接导致评估结果的巨大差异。 因此，资本化率是收益法估值中最重要的参数之一。 1、资本化率的概念 资本化率是将房地产未来预期净利润折算成现值的比率。 资本化率本质上是一种投资收益率，假设未来收益率稳定，是评估房地产公允价值时相同风险下的社会平均收益率。 一般来说，房地产的资本化率应等于相同风险下其他投资的收益率。 一般来说，资本化率应包括无风险收益率和风险收益率。 无风险收益率是指在没有风险和通货膨胀的情况下资产的平均利润水平； 风险2回报率是承担风险的回报与资产的比率。 每项资产投资因其使用条件、用途、行业不同，具有不同的风险。 因此，资本化率也不尽相同。 二、影响资本化率的因素 1、时间影响 房地产受社会经济发展水平和投资偏好的影响。

在社会稳定、经济发展时期，房地产需求上升，资本化率下降。 在社会动荡、经济衰退时期，由于房地产的不可流动性，社会风险难以避免，对房地产投资收益的要求就会提高。 历史上，由于土地被视为身份的象征，房地产投资被认为是特别可靠的投资。 此时，房地产不仅具有经济属性，还具有政治属性和社会属性。 房地产的资本化率会低于同等风险的其他投资的收益率，甚至低于银行利率。 再比如，这几年房价上涨很快，那么前几年的投资收益率肯定和现在的投资收益率不一样。 因此，在选择不同基准日之间的资本化率时，也要考虑这一因素。 2、房地产的区位影响 由于房地产就是房地产，不能自由流动，所以房地产市场具有很大的区域性。 不同国家、地区、城市，甚至同一城市不同社区的回报率都会有很大差异。 比如，以前上海的浦东和浦西一河之隔，但房价却相差很大。 有句话说：“宁在浦西有床，不如在浦东有房”。 2003年至2004年，以上海、宁波、杭州为代表的东部沿海城市房价上涨速度远远快于西安、重庆等西部城市。 以2004年11月为例，在上海内环外的田林、龙华地区，面积100平方左右的2居室或3居室高层、小型高档新房价格米约90万至110万元。 雏形房租金为3000~3500元，配套房租金一般在3500~4500元左右； 按中位值计算，假设租金不变，胚胎房年租金收益率为%（月租金3500元，单价10000元，面积95平方米（单价元）。

同期，西安二环外，南边70平方米2房1厅或3房1厅多层小高档新房价格约10万至15万元，毛坯或简单装修租金为450~650元，一般配套齐全的房屋租金在500~800元左右； 按中位值计算，假设租金不变，毛坯房年金回报率为%（月租金600元，单价1500元，房价70平方米）。 可以看出，地区差异很大。 （以上收益率为毛收益率，未扣除税费、维护费、管理费） 3、房地产类型的影响 根据房地产的用途，可分为住宅、工业、办公、和商业商店。 不同类型的房子有不同的投资风险和不同的投资回报。 一般住宅、工业、办公、商业商铺的投资风险和回报从低到高不等。 43、资本化率的确定原则 1、不低于无风险收益率的原则。 在正常的资本市场和产权市场条件下，国债和银行存款一般被认为是各类资产投资中的低风险甚至无风险的投资项目，而其他投资方式则比国债和银行存款具有更大的不确定性和风险。 因此，国债利率和银行存款利率一般被视为无风险收益率，是投资者在进行其他投资时必须考虑的衡量投资回报率的基本因素。 如果贴现率低于无风险收益率，就会导致投资者购买国债或存钱，而不是冒险进行没有回报的投资。

2、行业基准收益率不能作为确定资本化率依据的原则。 基准收益率是基本建设投资管理部门根据拟建项目对国民经济的净贡献度筛选建设项目而制定的最低收益率标准。 只有当拟建项目的投资回报率高于行业基准回报率时，才会批准建设。 国家可以通过产业政策措施调控行业基准收益率。 如果属于鼓励发展的行业，国家可以有意识地降低该行业的基准收益率，以促进更多的建设项目。 因此，行业基准收益率不仅包括政策因素，还包括管理、组织等资源因素，相当于投资公司的回报率，而房地产资本化率一般不包括管理等资源因素。和组织，均为纯资本投资回报率。 3、资本化率与收入相匹配的原则。 资本化率的确定和选择应当与房地产的预期收益相匹配。 如果预期收益中考虑了通货膨胀等因素的影响，还应反映在资本化率中； 反之，如果预期收益中不考虑通货膨胀等因素的影响，也应反映在资本化率中。 不应该反映。 投资性房地产的收入来源包括租金收入和房屋增值收入（房屋出售时实现）。 如果收入只考虑租金收入，那么收益率就应该只考虑租金收入对其的影响。 4、根据实际情况确定的原则。 房地产评估不存在固定资本化率，根据被评估资本化率的具体情况确定适用的资本化率。

不同地区和类型的房地产适用不同的资本化率。 4、确定资本化率的一般方法 确定资本化率的方法包括市场抽取法和累积法。 1、市场提取法 市场提取法是根据同一市场三个以上类似房地产价格、净利润等数据的集合，根据不同的收益年份，选择相应的收益法公式进行计算。 V＝Ai÷R（无限年数） (1) V＝Ai÷R×［1-1÷(1+R)I］（有限年数） (2) 根据已知的房地产价格和净利润​​计算资本化率 2累积法一般情况下，采用累积法确定资本化率的数学公式为：资本化率=无风险收益率+风险报酬率6 (1)、无风险收益率平均回报率主要受利润率、资金供求、政府监管等因素的影响。 一般来说，无风险收益率可以参考政府发行的一年期国债利率或同期银行存款利率来确定。 （2）风险回报比 无论是投资还是经营，都要面临很多风险。 风险越高，所需的赔偿金额就越高。 风险补偿与风险投资金额的比率称为风险回报率。 估算风险回报率的方法主要有以下几种： 量化、累加各种风险对风险回报率的要求。 公式为：风险回报率=行业风险回报率+操作风险回报率+财务风险回报率。 ①行业风险回报率。 行业风险回报率是对特定行业面临的风险的补偿。 主要与房地产行业的市场特点、投资开发特点、国家产业政策调整等因素有关。

行业风险回报率的主要计算方法是β系数法，根据权威机构定期公布的β系数和社会平均收益率确定行业风险回报率。 目前我国尚无专门机构发布β系数。 当无法获得β系数等参数时，评价者应主要考虑房地产平均利润率和前几年国民经济增长率； 行业发展现状及前景； 该行业在国民经济中的作用。 地位; 产业政策等因素。 在确定房地产行业的风险回报比时，要特别关注国家的土地政策、金融政策、利率变化、人口户籍政策等因素。 行业风险可分为高、中、低三个级别，根据国内外评估经验和我国实际情况，可以在一定范围内判断和选择行业风险回报比。 另外，当同行业有多家上市公司可供参考时，可以从上市公司加权平均净资产收益率中扣除无风险收益率，作为行业风险回报率。 ①操作风险报酬率。 操作风险是指由于操作原因导致房地产收益发生变化的可能性。 影响经营的因素有很多，比如消费需求的变化、同类型楼盘的供应增多、物业管理水平的提高等。 评估人员综合考虑影响经营风险的相关因素，将经营风险分为高、中、低三个等级，并根据国内外评估经验和实际情况判断选择一定范围内的经营风险奖励率。我国的情况。 ①财务风险回报率。 财务风险是指总资本负债与资本比率变化带来收益变化的可能性。

房地产的财务风险回报率主要与房地产经营过程中的资金周转、资金调度和融资等因素有关。 评估者应考虑影响财务风险的相关因素，根据国内外评估经验和我国实际情况，将财务风险划分为高、中、低三个等级，并在一定范围内判断和选择财务风险回报比。 在评估实践中，一般对不同类型的房地产资本化率有一个平均参考区间值，然后根据评估对象的实际情况进行调整。 一般来说，在收集房地产价格和净收入时计算资本化率比较复杂（受租金变化和收入期限确定的影响）。 这时可以直接参考租售比来确定。 一般以一年租金与房价的比值作为租售比。 由于租售比的计算比较方便，通过比较租售比可以较快地确定资本化率。 值得注意的是，租售比并不一定等于资本化率。 近年来，房价快速上涨。 例如，上海中房指数如下： 时间 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 中房 上海综合指数 902 925 945 961 980 1 1 1172 时间 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 中房上证指数1 1234 1251 1260 1270 1284 1303 1321 1348 1372 从上表可以看出，2003年至2004年房价涨幅较大，但租金并未与2004年房价同步上涨。同一时期。 以4月份为基准日，部分地区房价租售比（毛收益率）在2%至4%左右，低于银行房产抵押贷款利率，与10月基本持平。国债年利率。

尽管国家提高了存贷款利率，但2004年9月至11月房价涨幅比上半年还多，很多人还是贷款买房。 那么，在当前房价高企的情况下，为什么在租售比低于房产抵押贷款利率的情况下，还有贷款来投资买房呢？ 笔者认为，贷款投资买房并不是不合理，而是由房产的保值增值决定的。 除了租金收入外，贷款投资、购房、投资持有的收入也是房屋预期上涨时房屋升值的收入，即：投资购房收益率=租金收益率持有期内+房屋持有期内预期增值收益率（减去房屋持有期内预期折旧率）。 同样，资本化率是长期投资收益率，短期投资收益率不能代表房地产长期收益率。 在当前不断上涨的通胀率远超银行和国债收益率，且在人民币升值预期的背景下，投资者对房屋的预期增值收益更加感兴趣。 因此，资本化率不能直接根据租金收入确定。 9 总之，作为房地产收益法评估中的一个重要参数，资本化率的确定非常重要，直接影响评估结果。 评估人员应当根据实际情况，综合考虑房地产的类型、位置等多种因素，综合分析后确定。

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