（纳税学堂）银行取得抵债房产有何注意事项？

A公司以房产为抵押向银行借款，但到期无法偿还银行贷款，银行向法院提起诉讼。 法院判决，A公司以抵押房产偿还银行贷款。 银行取得了法院判决书，但未取得A公司开具的发票，也未办理房屋产权过户手续。 银行收购止赎房产有哪些注意事项？

1、取得债权财产时应取得企业开具的发票

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）第十条规定，销售服务、无形资产或者房地产，是指提供有偿服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的除外：

第十一条规定，补偿是指取得货币、货物或者其他经济利益。

因此，A公司用抵押房产偿还银行贷款，减少了企业债务，并获得了其他经济利益。 A公司为房地产有偿转让，需缴纳增值税。 根据《发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务或者从事其他经营活动的单位和个人对外收取款项的，收款人应当向付款人开具发票；特殊情况，付款人应当向收款人开具发票。” A公司应向银行开具发票。

《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）第九条规定，境内企业发生的支出项目属于增值税应税项目的（以下简称“应税项目”），对方为已完成税务登记的增值税纳税人，以发票（含税务机关按规定开具的发票）作为税前凭证其支出扣除证明。

因此，银行应取得A公司开具的发票作为税前扣除凭证，而不能依赖法院的判决作为税前扣除凭证。 银行未取得发票，相应费用（如房产折旧、房屋过户费用）无法税前扣除。

2、购买抵债房产应缴纳契税和印花税

《契税暂行条例》第八条规定，契税的纳税义务以纳税人签订土地、房屋所有权转让合同之日或者纳税人取得其他具有房产性质的凭证之日为纳税义务日。土地、房屋所有权转让合同。

《契税暂行条例实施细则》第八条规定，下列方式转让土地、房屋所有权的，视为土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（二）债务以土地和房屋所有权付款；

《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文件或者人民政府的征收决定等引起物权设立、变更、转让或者消灭的，依法追究其法律责任。人民政府的文件或者征收决定生效。 时生效。

《民法典》第229条（注：2021年1月1日起施行）规定，设立、变更、转让、消灭的，自法律文件或者征收决定生效时生效。

根据上述规定，银行收购债权房产，属于房产所有权，应当缴纳契税。 法院判决生效之日，银行取得房屋所有权，契税义务产生。

《印花税税目及税率表》规定，产权转让文件包括财产所有权和著作权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转让文件。

《印花税暂行条例实施细则》第五条规定，条例第二条所称产权转让文件，是指因财产出售、继承、赠与、交换、分割等而设立的文件。单位和个人的权利。

因此，银行在取得抵债财产时需要缴纳产权转让印花税。

3. 债权房产的房产税和土地使用税

《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定了房产缴纳期限税和城镇土地使用税。 1.不动产或者土地权利状况发生变化，依法终止房产税、城镇土地使用税缴纳义务的，应纳税额以不动产或者土地权利状况发生变化的当月月底结束。土地或权利状况发生变化。

《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文件或者人民政府的征收决定等引起物权设立、变更、转让或者消灭的，依法追究其法律责任。人民政府的文件或者征收决定生效。 时生效。

《民法典》第229条（注：2021年1月1日起施行）规定，设立、变更、转让、消灭的，自法律文件或者征收决定生效时生效。

由于法院判决，A公司的房产用于偿还银行贷款。 债权房产自法院判决生效之日起不再拥有房产所有权，即房产的权利状态于判决生效当月月底终止。 A公司无需缴纳房产税和土地使用税。

《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]089号）第二条规定了房产税、城镇土地使用税发生时点的规定使用税。 （二）购买存量房屋，自房屋所有权转让、变更登记、房地产权属登记机关核发房屋所有权证的次月起征收房产税和城镇土地使用税。

因此，银行取得法院判决书，但未办理房产过户登记手续，房产税和土地使用税应从办理房屋过户登记手续并发放房屋的次月起缴纳。房地产权属登记机关出具的权属证明。 那么银行不办理过户手续就不需要缴纳房产税和土地使用税吗？

根据《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权人缴纳。 《国家税务局关于印发的通知》（国税地字[1988]15号）第四条规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳。 法院判决生效后，银行拥有该房屋的所有权。 原则上，房产税和土地使用税需自取得所有权之日起缴纳。

不过，目前国家税务总局并没有明确规定该房屋纳税义务发生的时间。 广东省等一些地方《关于银行系统接受企业房地产抵押贷款税收问题的批复》（粤地税函[2002]641号）明确规定，房产税和土地使用税自取得所有权之日起支付。

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