小产权房558有数据显示，截止2018年，目前我国“小产权房”已经超过5000万套。面对如此庞大的市场需求和房屋数量，“小产权房”是否能够被合法化？合法化后的“小产权房”又会具有哪些优势和弊端？这些问题都值得我们更深层次的探讨。
毋庸置疑的是，在当前法律体系下，“小产权房”属于违法建筑，并且可能在很长一段时间内也很难获得法律支持。
我国《土地管理法》明确规定：严格限制农用地转为建设用地。农用地转为建设用地时，应首先变更土地性质,将集体土地转变为国有土地。
“小产权房”正是属于建设在这些“未变更土地性质”的集体土地上的房屋。“小产权房”因承载其的“土地”涉嫌违法，按照“房随地走”的原则，自然“地上房”也违法。
因此无论“小产权房”的购房合同如何约定，均属于无效合同，得不到法律保护，甚至会直接造成购房者的“房财两空”。
北京宋庄画家村农民房买卖纠纷案件，正是当前“小产权房”在未摘掉“违法帽子”情况下产生诸多争议的缩影。
2002年前后，在北京郊区的画家村宋庄，当地农民马师傅将自己名下的集体所有的宅基地及地上“小产权房”以不到十万元的价格卖给画家李老师用于居住。双方达成买卖交易后，马师傅高兴的收钱，李老师也搬上了新家开始绘画创作。
可在彼此相安无事十几年后的某天，马师傅却突然依据相关法律规定将李老师告上法庭，请求法院判决他与李老师的房屋买卖合同无效，要求李老师腾房。
而李老师在这十几年间已经为此房子付出了超过房价本身的十几倍的修建价值，双方对此争执不休。
这看似不可思议的案件却在现实中真实上演，法院的终审判决认定马师傅与李老师之间的房屋买卖合同因违反《土地管理法》的强制性规定合同无效。此法院的终审判决一出，无疑在“小产权房”购房者中投掷了一枚重磅炸弹。
但在现实生活中，这种案例屡见不鲜。既然现行法律体系已经为“小产权房”扣上了违法的帽子，那为何“小产权房”却仍能在房地产市场占据一席之地呢？这就需要追溯一下“小产权房”得以存在的原因。
根本原因是现行的城乡土地二元所有制，催生供给。我国《宪法》明确规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。
此外《土地管理法》规定，建设使用集体土地不仅应先变更土地性质，而且必须经过土地管理部门征收及拍卖程序，方能开发利用。
上述法律规定限制了集体组织对土地的直接处分权。尤其是在通过市场这双“看不见的手”的调解之后，土地溢价明显过高，征收价与拍卖价之间的巨大价差，使部分不法开发商即使冒着违法的风险也要建设大量“小产权房”来追求高额利润。
直接原因是商品房价的几何式的暴涨，产生需求，特别是在2015年之后，房价的增长幅度已远超过了工资的增长幅度。
商品房价格居高不下，国家及时推出的保障性住房又供不应求，加之国人普遍拥有的“租房不是家”的住房观念，价格低廉的“小产权房”自然成为中低收入群体迫不得已的选择。
在前述提到的案例中，马师傅实际上是利用了现行城乡土地二元制度的漏洞，通过合法的方式确认了自己售卖的“小产权房”的违法属性，从而在房价高速增长期获得利益。
同时因为此案件的所产生的示范效应，致使许多缺乏法律意识的“小产权房”购房者的信赖利益造成了损失，由此他们要求为“小产权房”合法化的呼声也越来越高。
既然有呼声，就要有回应。现阶段下，“小产权房”的违法属性与其存在的必然性之间的冲突，是探讨“小产权房”合法化的前提。如果“小产权房”合法化，其利弊指出又在哪里？仍是需要探讨的重要课题。
“小产权房”合法化后的优势其一是利于“房”，其二是利于“地”。“小产权房”相较于“大产权房”来说最大优势就是价格低，合法化后这一优势将得到最大程度的发挥。
由此可调节房地产市场的供需平衡，抑制“大产权房”房价不合理的涨幅，使得大多数中低收入群体能“有房可住”。
同时集体土地上的“小产权房”若能合法化，则会将集体土地所有权中缺失的“处分权”彻底补充完整，提升集体组织成员对于自有土地的话语权，进而规范土地行政征收程序，防止地方土地管理部门“打着合法的幌子行非法之事”。
“小产权房”合法化后的弊端其一是不利于规划，其二是不利于管理。现已存在的大量“小产权房”必然未取得规划管理部门的行政许可，一旦将其合法化，势必会对城市既有规划造成破坏。
加之部分“小产权房”在建造之初就属于严重的违章建筑，建造过程无监管，建造质量又无法得到保证。这些违法建筑一旦被合法化后，在后续的监管、维护甚至是合理拆除上，都会给主管部门带来很大的管理难度。
“小产权房”的产生有着特定的时代背景，在如今的房地产市场上，即使占据“小产权房”了一定比重，也从未未能获得法律上的认可。
事实上，就如同硬币的两面，我们无需将“小产权房”合法化后的危害过度的妖魔化，也无需将其产生的利好过分夸大。
“小产权房”的合法化的道路仍还有很长的路要走，还有很多问题需要解决，即使合法化后续一系列的制度设计和政策安排能否即使跟上也仍然是未知数。
面对如此种种，唯有坚持实事求是，按照“区别处理，特殊对待”的原则，认真多角度分析“小产权房”合法化后可能带来的优势与弊端，结合当前阶段具体问题具体分析，才能真正处理好“小产权房”的相关法律问题。
本文地址:https://www.fang558.com/fengshui/116005.html
