亏血本买小产权房？咋办？法官提示购房风险-小产权房558

好不容易买了房，却发现已被法院强制执行。怎么办？法官提醒，大家在购房或者处置共有房产时，要提高法律意识和风险意识，增强交易安全，避免争议发生。

4月17日，北京市第二中级人民法院对涉房产执行异议之诉案件审理情况作了总结。调研发现，七成以上执行异议之诉纠纷涉及房产，其中又有八成以上案件与房屋买卖、房产共有、离婚分割房产等因素密切相关。

执行异议之诉，是我国民事诉讼法中设置的一种案外人权利救济程序。它是指案外人因与执行当事人对执行标的实体权利存在争议而提起的，请求法院决定是否对特定执行标的停止强制执行的诉讼。

据北京市第二中级人民法院民一庭副庭长王金龙介绍，2018年至2020年3月，北京二中院审结执行异议之诉案件658件。其中，执行标的为房产的案件有484件，占比73.6%；其余为涉车辆、银行存款、股权等案件。

这一方面反映出，房产已成为当前最主要的一种财产形态与执行标的物，另一方面也反映了围绕房产形成的权利义务关系更趋复杂、法律争议更趋频繁。

房产是作为债务人名下的一般责任财产被强制执行。据了解，提起执行异议的个人，主要是一手房、二手房的购房人，以房抵债的债权人，借名买房的借名人，以及共同财产中的隐名一方，身份类型更加多样。总的来看，购房人提起的执行异议之诉案件有363件，占比75%。

法官分析，产生此类纠纷的原因主要包括合同履行周期长导致风险高，卖房人财务状况不佳，或不诚信履约等。同时，有的购房人缺乏风险意识，购买经济适用房等明知房屋存在限制上市交易或者无法过户风险的房屋；采取借名买房、以房抵债等行为，导致房屋登记权利人与实际权利人不符，产生争议；或者不注意规范交易防范风险，购房时不签订正式书面合同，不积极主张权利要求过户等。

根据法院判决，如果夫妻涉嫌通过离婚分割财产恶意躲避债务，购房人没有签订合法有效的书面房屋买卖合同，或者合同签订时间是在人民法院查封之后，或者没有在人民法院查封之前合法占有房屋以及未能证明已经支付购房款，一般情况下都会败诉。

有的夫妻共有房产仅登记在一方名下，当登记一方将房屋出卖、抵押或者因欠债被执行时，夫妻另一方往往提起执行异议。夫妻双方离婚时，虽然在离婚协议中约定房产归一方所有，但是迟迟未到房屋管理部门办理产权转移登记，也存在上述同类风险。

“部分案件中，法院查封房产后夫妻一方作为案外人提起执行异议之诉的，如果法院审理发现夫妻涉嫌利用离婚分割房产以达到逃避债务目的的，法院不会支持案外人的异议请求。”王金龙说。

为避免争议，法官建议，购房人要提高购房风险防范意识、确保房屋权属登记信息准确、变更及时，依法维权，诚信诉讼。主要做到以下几点：

第一，规范签约。在购买商品房现房、期房时，应当尽量选择资信情况良好、专业规范的房地产开发企业，并尽量与开发商签订正式、规范的商品房预售或销售合同。在合同形式上，应当采取书面形式。在合同内容上，应当尽量约定详细。

第二，积极谨慎履约。合同签订后，应积极促进合同的履行，按合同约定及时支付房款，并督促开发商及时交付房屋、办理过户登记。在履约过程中，注意留存交纳房款的资金往来凭证。发生争议后，应积极通过诉讼等形式维护自身权利。如开发商或出卖人迟延履行或怠于履行的，购房人应及时进行催告。