小产权房交易收据可排除强制执行-小产权房558

2021年1月31日，家俊公司发出调价办证通知，单方增加原购房单价，拒绝按原购房价格为曹某某办理过户手续。2021年5月20日，家俊公司向曹某某发出解除合同通知书，称时隔5年曹某某只预付购房款188421元，既不付清全部购房款，也不协商签订《商品房买卖合同》，特通知曹某某收到通知书之日起15日内腾退预定房屋，将预购房屋钥匙、水卡、电卡等交给家俊公司并办理房屋交接手续。否则，家俊公司将采取法律手段追究曹某某的违约责任并赔偿公司经济损失。

2021年12月17日，因王某某申请执行家俊公司民间借贷案，法院作出(2021)执2655号之一执行裁定书，查封曹某某购买的案涉房屋。曹某某提出执行异议后，法院作出(2022)执异7号执行裁定书，驳回曹某某的异议请求。曹某某对裁定不服，提起诉讼。

原告曹某某向法院起诉请求：1.解除对曹某某购买的××镇××街××小区××号楼××单元××层××号房屋的查封。2.确认以上房屋归曹某某所有，由家俊公司协助办理不动产变更登记到曹某某名下。3.判令本案诉讼费、律师费由家俊公司、王某某承担。

一审法院认为，本案的争议焦点为：1、曹某某与家俊公司的商品房买卖合同关系是否成立；2、案涉房屋价格是否应予调整；3、曹某某是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。法院结合案件事实、法律规定及当事人的诉辩意见，评析如下：一、关于双方的商品房买卖合同关系是否成立的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。”第二条规定：“当事人未以书面形式或口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外”。

本案中，冯某某向曹某某出具购房款的收款收据，2017年3月14日冯某某与家俊公司建筑款结算表显示，曹某某购买的5号楼1单元1001号房屋抵扣家俊公司应支付给冯某某建筑款188421元。家俊公司于2017年4月向曹某某交付了房屋。上述事实足以证明双方有订立合同的意愿，采取的是以收款收据的“其他形式”订立商品房买卖合同。

虽然根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”的规定，商品房买卖合同属要式合同，但是法律法规并未规定不使用统一的商品房买卖合同文本而影响合同的成立及效力，只是在办理登记时，不动产登记机关往往要求使用建设主管部门统一制定的规范的合同文本，否则不予办理备案、登记。家俊公司在向曹某某出具购房款收据时，案涉房屋尚未取得预售许可证，在本案诉讼前，该公司已经取得预售许可证。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，家俊公司与曹某某之间的商品房买卖合同是典型的要式合同，家俊公司与曹某某之间的商品房买卖合同关系有效。

二、关于案涉房屋价格是否应予调整的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”2017年3月14日第三人冯某某与家俊公司建筑款结算表显示，曹某某购买的5号楼1单元1001号房屋的面积为148.96㎡，单价为2130元，总价为317284元。该约定非常明确，合法有效，不属于《中华人民共和国民法典》第五百一十一条中约定不明的情况，也不属于第五百一十三条中执行政府定价或者政府指导价的情况，且家俊公司并未与曹某某约定商品房交易价格仅仅是小产权房价格，故该公司主张按照市场价或政府指导价调整交易，缺乏事实及法律依据。商品房开发企业对于开发成本和销售价格应有相应的预期，并自行承担商业风险。家俊公司以建设成本增加、债台高筑，要求购房户选择退房或加价后签订商品房买卖合同、办理产权登记，违反了诚实信用原则，法院依法不予支持。

三、曹某某是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。曹某某与家俊公司的商品房买卖关系合法有效，本案中，曹某某提交的收款收据、物业费收据、水电费收据等证据，相互印证，能够证明曹某某在法院查封案涉房屋前即已对案涉房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准。曹某某已向冯某某足额付清购房款并实际入住，至于第三人冯某某未与家俊公司结账不影响曹某某的排他权利。案涉房屋没有办理相关登记，是家俊公司原因，而非曹某某自身原因。故曹某某对案涉房屋享有排除执行的权利，其要求判决不得执行案涉房屋的诉请，一审法院予以支持。曹某某要求确认房屋买卖效力及办理房屋过户的诉讼请求与执行异议之诉解决特定标的的强制执行程序问题的目的不符，当事人间的实体权利义务关系宜另案处理。

一审判决：一、不得执行××镇××街××小区××号楼××单元××层××号房屋［不动产权证书号：(2020)不动产权第0××4号］。二、驳回曹某某的其他诉讼请求。

一审判决后，被告家俊公司不服提起上诉。

二审认为，二审归纳本案二审的争议焦点为：一审判决曹某某有权排除强制执行是否适当。

首先，《执行异议规定》第二十八条与第二十九条规定在适用情形上存在交叉，符合其中一条之规定即可排除申请执行人对相关不动产的执行。第二十八条规定适用前提是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的”，第二十九条规定适用前提是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的”，上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《执行异议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十八条就自然排斥第二十九条。

其次，依照《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，《房屋征收补偿安置协议书》并非曹某某签订，该协议书无法证实曹某某名下有其他用于居住的房屋，结合不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询记录》，足以认定曹某某名下无其他用于居住的房屋。2017年3月14日，家俊公司与第三人冯某某达成以房抵债协议并向曹某某出具了188421元的收款收据。人民法院于2021年12月17日查封曹某某购买的案涉房屋。曹某某在案涉房屋被查封前已与家俊公司签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，且已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。故曹某某提出的诉讼请求符合《执行异议规定》第二十九条规定的情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。