小产权房558根据1998年、2004年实施的《中华人民共和国土地管理法》，只有兴办乡镇企业、村民建设住宅和乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准可以使用农民集体所有的土地，其他任何单位和个人进行工业、商业、商品住宅等经营性建设必须使用国有建设用地。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
小产权房作为在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金，获得房地产部门审批、也无法获得国家房管部门颁发的房产证，违反法律法规，历来只允许本集体经济组织成员购买，非本集体经济组织的城镇居民不允许购买，因此，以小产权房作为标的物签订的房屋买卖合同多被认定为无效合同。
在2015年2月27日到2017年12月31日，全国人民代表大会常务委员会授权国务院在三十三个县（市、区）行政区域试点集体经营性建设用地入市，后又延长期限至2019年12月31日。涉及内容即有在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价，改变了集体建设用地使用权不得出让的规定。
2019年修订《中华人民共和国土地管理法》时，正式立法确定了集体经营性建设用地的土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，集体经营性建设用地入市从此有了法律依据。这一立法变革，必然盘活农村建设用地，促进农村经济发展，改善农村生产生活条件，增加农民收入。
集体经营性建设用地入市让不少人误以为小产权房等来了春天，事实是目前的集体经营性建设并不包含商品住宅的建设，原来针对农村住宅的政策并没有明显松动，小产权房仍旧不能补办审批手续合法合规入市。但是，农村产业的发展，就会带来人口的聚集，现有政策无法完全解决居住问题，而《土地管理法》新的修订并没有掐死小产权房转正的通路，对集体经营性建设用地的规定留下了充分的想象空间，未来政策是否会松动值得大家的期待。
参考依据：
1.《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》
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