回迁房属于小产权证吗，什么是回迁房-小产权房558

●回迁房就是在旧改项目拆迁补偿时，拆迁主体赔给回迁户的房子。

●本质上是“以旧换新”的结果，即拆迁主体拆掉原有建成的旧物业，以新建物业置换原有旧物业的结果，是“城市更新”和“旧城改造”的衍生物。

●误区解密：回迁房不是小产权房，更像是二手房回迁房与小产权房有着本质的区别！小产权房没有国家正规手续审批却占用土地建设的房子，在本质上不被承认，不受保障。回迁房是政府统一划分的土地，土地性质属于国有划拨土地，有房产证或者拆迁协议，受房管局和政府认可和保障。

2.为什么会有回迁房的市场存在？

●回迁房作为城市更新的衍生物，回迁房为何存在就要归根到为何要进行城市更新。如深圳这种一线城市，城市更新简言之就是对整座城市进行重新规划，将不合理的部分拆掉重改。

城市市容改造

目前深圳农民房和商品房的比例是1：1；旧厂房、旧村落，这些杂乱无章、环境糟糕的城中村，阻碍了城市建设，破坏了市容市貌，需要改造。

土地资源再生利用

改革开发40年，深圳几千倍级的经济增速后，已面临土地难以为继的发展瓶颈，倒逼政府只能走深度挖掘存量土地的城市更新之路。

产业升级

深圳从一个小城镇发展成一个国际一线城市，城市最初的工业制造业要改革成以服务业、科技创新、金融业等现代化经济核心产业。

市政道路、城区道路的扩建

对于回迁户来说，开发商赔付的“指标”相当于“以旧换新”，可以免费住上更大更新的房子；当然，也有回迁户比起房子更希望得到赔款，他也可以通过售出房子的“指标”来折现。

教育资源重新配比

目前深圳教育资源严重失衡，城市更新能重新配置公共资源，根据学区覆盖范围和人群基数建设合理规模的学校。

将土地纳入国有管控体系

目前农村住宅房屋、集体用地小产权等房屋权属大量存在于个人及集体手中，不利于国家统一管控。

3.为什么会有回迁房的市场存在？

有朋友担心，回迁房收益这么可观，如果回迁户后悔了，需要买家赔付收益怎么办？

●本质上客户购买回迁房买的是“待拆迁”的旧物业，是一套“商品房期房”，也即上文所说的“指标”。

●拆迁主体本质是针对原物业进行补偿，不会管原物业背后的权利人是张三还是李四。

●一旦买家签订“拆迁补偿协议”，便只须等着拿到开发商赔付的红本商品房，坐享收益。

4.买回迁房的手续、主要流程是什么？

1、首先跟原业主权利人签订《房屋转让协议》，附带有专业测绘报告（明确物业坐标、地址、面积），确认旧物业的买卖手续。

2、再跟拆迁公司签订《拆迁补偿安置协议》，确定买受人作为原物业获得拆迁补偿的权利。

3、一旦《拆迁补偿协议》签订并落款盖章，买受人即获得赔偿资格，然后等旧改完成并建成商品房交付即可。

5.回迁房是否限购、是否限售、能否贷款?

●不限购：外地户口可以购买、深圳多套房也可购买、香港户籍也可购买；

●不限售：拿到红本就可以二手房交易；

●不能贷款：回迁指标因为是客户购买的是拆迁物业，所以不能贷款。而且相对于深圳的房价，本来就是首付的价格。

6.回迁房有哪些户型?

●开发商会考虑回迁户的需求，一般小户型大户型都会有，每个项目都不一样。

●比如：白石洲项目住宅户型多达8种，分别为：55㎡、80㎡、100㎡、120㎡、160㎡，180㎡、260㎡、260㎡（复式），公寓有四种面积，分别为：35㎡、50㎡、70㎡、120㎡。

7.如何选房，客户购买的回迁面积与开盘户型面积不一样怎么办？

●旧改项目商品房开盘前，会提前给原来的回迁户统一选房，回迁户选择好后，才开盘进行发售的，采取公开、公平、公正的抽签形式，只是还不确定选到几楼，什么朝向。

●选房原则是选择补偿面积与户型面积最相近的户型，比如您买的是100㎡，如果没有100㎡的户型可以选择，则选择最贴近100㎡的面积，根据合同的约定，多退少补，具体的退补细则要详细看《拆迁补偿协议》约定哟。

8.回迁房的建筑质量如何？

回迁房建筑质量与同一个商品住宅小区的商品房建筑质量完全一样，大堂、电梯、公共部分装修、地下室空间、建筑外立面、所使用建筑材料，全都一样。

9.回迁房与同期商品房的相同点

●回迁房与同期商品房质量相同、权利相同、价格相同，作为融资抵押品、二手交易、学位申请等与同期商品房无异。

●回迁房本质上就是新建成的商品房。

●在深圳只要是通过旧改获得补偿的回迁房，都有红本产权证。在《拆迁补偿协议》中有明确说明。

10.客户买了回迁房后，办理房产证时有没有额外的费用？开发商会不会另外再收钱？

●在交房时开发商不再收取任何购房款项(面积补差除外)

●只是在办理不动产登记时，需要按政府规定缴纳契税、印花税，及办证工本费。

●该部分费用按《拆迁补偿安置协议》相关约定执行。而且因为该房源属于产权置换，可享受契税减免优惠措施。

11.回迁房的核心优势是什么？

●优越的投资资产，以市场商品房价的5-6折购入，然后坐等价值翻倍；

●不限购(解决购房名额问题)

●不限售(不受深圳三年限售政策限制)

●参与学区划分

12.怎么购买的物业具备回迁补偿资格证明？

●关键在于能否与拆迁主体签订《拆迁补偿安置协议》，只要能签订真实的《拆迁补偿安置协议》，即从法律层面保障了客户的回迁安置资格。

13.怎么保障交易安全可靠、没有纠纷？

●购买的物业是否有权属纠纷、是否存在一房多卖，是否原业主有债务风险等等问题，客户通过与拆迁主体的《拆迁补偿安置协议》的签订，由拆迁主体的审核把关及信用背书过滤上述风险。

●而拆迁集团落款盖章即意味着拆迁主体与客户达成置换物业的契约。买家未来取得在《拆迁补偿安置协议》中约定的商品房，必然以买家的名字办理不动产登记。

●如果原回迁户在房价高涨的情况下要求毁约，买家凭《拆迁补偿安置协议》主张回迁安置的权利。内部传阅，严禁外传。

●况且买家向原回迁户购买的这部分面积，具有唯一性，即拆迁主体就这部分旧物业只与买家签订了《拆迁补偿安置协议》，而没有与原回迁户签订任何协议，所以原回迁户想毁也没有依据。

14.回迁房的投资回报率大概有多少？

●回迁房一般为开盘价5-6折，考虑投资周期，在房价不涨的情况下，一般年均20%以上收益率。

●但是深圳的房价还有一定的潜力

15.回迁房的风险大吗？

●这个问题就要详细介绍整个回迁房涉及的几大参与方：回迁户、拆迁主体、政府、投资公司、买家。

政府

因为要推进城市快速发展和更新，盘活城市大量的土地，必须要将老旧建筑拆掉把土体腾出来重新建设。将原居民（回迁户）的居住问题交给拆迁主体解决。

拆迁主体

拆迁主体一般是开发商。开发商希望能通过参与当地的城市更新项目获利或是提高品牌力。想要参与土地的重新规划建筑获益，开发商同步也要解决回迁户的居住问题。主要是两种途径：开发商给回迁户赔款或是给回迁户赔偿新的房子。对于开发商来说，赔款相当于提前预支未来现金，加上新项目的建设成本，现金流压力非常大，资金成本太高，风险太大；相比之下，赔偿新房也就是赔付“指标”，可以将成本往后压，减缓资金成本压力。

回迁户

投资公司

想要“折现”的回迁户可以将这些需要折现的“指标”，委托给投资公司打包售出。投资公司统一寻找买家购买，以加快折现速度。

买家（需一次性付款）

相对于其他商品房，回迁房因为没有开发商的炒作，买家无须承担开发商营销成本、建设成本、财务成本等等因素，所以价格较低，一般是周边的50%-60%。因为不限购不限售的低门槛，50%-60%周边房价的低成本，房子所在地方的高潜力，回迁房成为城市优质投资客必看的投资精品。

综上所述，回迁房其实是政府、拆迁主体、回迁户、投资公司、买家五方共赢的最佳决策，也是城市更新衍生的产物。是正规的，被政府承认的优质商品。

16.回迁房的不动产登记价格是我的买入价格吗？还是市场商品价格？

●目前深圳已经办理不动产登记的回迁房一般有两种情况，第一是按照市场商品房价登记；第二是按照成本价(包含地价、建筑装修等全部成本)登记；具体何种方式，开发商会与买家达成约定。

●但是不论采用何种登记价格，均不影响该套房产本身的价值，好比你10年前在深圳买了套房价格6千元/平，现在想卖多少钱一定是看这个小区的市场均价，而不是你的买入成本价。

●二手房价一定是随行就市的，而不是看它的登记价格。

17.如果回迁房登记价格是成本价，会不会影响二手交易税费？

●按照深圳现行的二手交易税费法规，不管回迁房登记价是市场价还是成本价，对二手交易税费的影响是完全一样的。