小产权房558第一站是，宝安篇。
作为深圳“一路向西”发展方向的重要区域，宝安楼市一直深受大众关注。
从房价和楼盘类型来看，这里有10万+的豪宅、有4-6万的刚需盘、有2万出头的人才房；
从发展潜力来看，这里有大铲湾、海洋新城、国展中心、冰雪世界等等；
从网红板块来看，这里有宝中、沙井、新安、福永……
不论是刚需客户，还是追求收益的买家，宝安都会出现在考虑名单上。
据壹地产不完全统计，今年预计有27个住宅新盘入市，数量之多、供应量惊人。
话不多说，我们这就进入正题。
01.
7个限价盘：
均已动工
90㎡以内小户型居多
限价盘，是近年深圳新房市场的主流，同时也是购房者最关注的项目之一，从数据来看，限价盘也是当下新房市场中很重要的组成部分。
尤其经过两年的集中供地后，深圳收获了大量限价盘，早前壹地产曾不完全统计发现：
2021年土拍的地块中，有15个项目尚未入市；
2022年土拍的地块中，有30个项目待推。
在这45个限价盘中，宝安的限价商品房项目共有7个，分布于多个热门片区，包括宝中、碧海、沙井、福永、松岗等。
接下来我们就一起看看这7个限价盘的最新情况吧~
鸿荣源胤璇
位于宝中，近地铁5号线宝华站、宝安中心地铁站，是2021年由鸿荣源以底价30.94亿拿下的A004-0175商住地块，限价8.55万/㎡，周边二手房价普遍15-18万，倒挂明显。
预计有160套可售房源，早前曾有传言称项目或计划自持，住宅部分可能不会出售。
据现场了解，项目自去年6月开始动工，内部没有要卖的消息，目前正在打地基，今年目标是把地下室建好。
△鸿荣源胤璇，壹地产2月4日拍摄
越秀瑞樾府
位于宝中，于宝源南路与玉律路交汇处，近地铁1号线宝体站。
2022年，越秀地产以19.14亿摘得新安A003-0434宗地，限价8.86万/㎡。
项目紧靠福中福幸福海岸小区，与新安中学（集团）第一实验学校、宝安妇幼保健院等市政配套一路之隔。
根据规划，项目总户数为586户，其中，企业自持保障房224户，无偿移交给政府的保障房56户，普通住宅306户。
主推110-144m24房，其中110㎡246套，144㎡60套，预计2023年年中入市。
目前和招商蛇口合作开发，正在施工，处于打地基阶段。
△越秀瑞樾府，壹地产2月4日拍摄
△新安中学（集团）第一实验学校，壹地产2月4日拍摄
越秀潮樾府
位于碧海，与瑞樾府同为2022年拿地项目，限价7.43万/㎡。
据悉，潮樾府共有420套可售商品房，主推93-128㎡3-4房，中高楼层朝南可以看海景，预计今年初入市。
目前已施工，处于打地基阶段。
△越秀潮樾府，壹地产2月4日拍摄
△越秀潮樾府工地，壹地产2月4日拍摄
云上润府
位于福永，与润峯云上府、鸿桥世纪名园一路之隔，是2022年华润拍下的A208-0991地块，限价4.79万。
云上润府总用地面积30862.51㎡，规定容积率≤4.2，规定建筑面积129622㎡，其中住宅114552㎡、商业6000㎡、一所约3000㎡的9班幼儿园以及各项公共配套。
户型可参考去年入市的润峯云上府，建面约98-130㎡3-4房，这两个项目开发商都是华润，因此云上润府被称为润峯云上府的二期项目。
目前项目建设进度很快，部分楼栋已经出地面几层，其他还在打地基。
△云上润府，壹地产2月4日拍摄
△云上润府工地，壹地产2月4日拍摄
会展湾雍境花园
位于沙井，为12号线海上田园南站地铁口物业。
2022年第二轮土拍中，招商蛇口以“封顶价31.02亿元+14680㎡配建+19000㎡自持”竞得的宝安沙井A301-0586宗地，建成后商品房限价4.79万/㎡（不含装修）。
项目分为两期开发，其中一期规划1263户（其中保障性住房712户），套内≤90㎡占比100%；二期为纯商品住宅，共计780户，且套内面积均≤90㎡。
目前项目已出地面几层，预计年初左右入市。
△会展湾雍境花园，壹地产2月4日拍摄
云海臻府
位于沙井，距离地铁12号线海上田园南站约250米（百度地图测量）。
该项目为2021年特建发拿下的A301-0583地块，其中商品房限价4.61万/㎡、安居房限价2.3万/㎡。
预计将推出744套住宅，建面约89-120㎡的全南向3-4房，此外项目还有560套租赁房。
目前已出地面好几层，计划3月开盘。
△云海臻府，壹地产2月4日拍摄
深铁铭著坊
位于松岗，沙浦围工业大道以西、沙江路以北、松兴路以南，距离地铁6/11/12号线二期（规划中）交汇站松岗站约500米（百度地图测量）。
前身为2021年集中供地，深铁前海国际A407-1020地块，毛坯限价4.45万/㎡，户型面积段约66-84㎡。
根据规划，地块将配建学校、商业、一栋楼高260米的酒店建筑，建成后将会是宝安的第一高楼。
目前处于打地基阶段，其他项目信息未公布。
△深铁铭著坊，壹地产2月4日拍摄
02.
7大“捂盘王”：
均现楼/封顶/建设中
入市消息未知
说到宝安的楼盘，就不得不提那几个被称为“捂盘王”的项目。
据壹地产了解，捂盘最长时间的项目已经超过20年，但开发商那边仍未有明确的入市消息，让人摸不着头脑。
不仅捂盘时间长，我们发现其中不少项目都位于宝中。
为什么宝中这么“拽”？
这主要得益于宝中位于大前海范围内，有强劲的发展趋势和规划，片区内还有大量的旧改，同时近几年不断完善的标杆商业、文化配套加持，让宝中吸引了太多购买力。
壹地产统计发现，在2010-2020年的十年间，宝中房价从2字头超越12字头，片区均价涨幅约500%，是深圳平均涨幅（234%）水平的2倍多。
了解了宝中的发展潜力，但还是不能理解开发商的“捂盘”。我们粗略统计了宝安的7个“捂盘王”，一起来看看它们到底有多神秘~
泰华梧桐林居
位于宝中，地铁1号线新安站旁，属于地铁上盖物业。
据悉，项目于2003年拿地，总建面约61.8万㎡，体量较大。
且整个项目均为纯商品房，无保障房/回迁之类，可售房源共4482套，其中低于90㎡套内占比78.94%。
目前部分户型出炉，包括建面约107-173㎡户型，项目仍在建设中，进展不明。
△泰华梧桐林居，壹地产2月4日拍摄
△泰华梧桐林居楼体，壹地产2月4日拍摄
泰华梧桐聚落
位于宝中，距离1号线新安站、5号线宝华站直线均约500米（百度地图测量）。
项目于1998年取得《建设用地规划许可证》，产权至今已缩水20多年。
据悉有4栋住宅，总户数362户，其中建面约90㎡以内户型约332户，占比达91.7%。
目前已为现楼。
△泰华梧桐聚落，壹地产2月4日拍摄
△泰华梧桐聚落楼体，壹地产2月4日拍摄
都市茗荟花园二期
位于宝中，距离地铁1号线新安站约200米（百度地图测量）。
项目一期在2014年取得建设许可证、2019年8月备案、2020年入市。
据悉，二期将提供住宅732套，包括建面约87-117-120-143-162㎡等户型。
目前已经封顶，外立面还未建好。
△都市茗荟花园二期，壹地产2月4日拍摄
△都市茗荟花园二期楼体，壹地产2月4日拍摄
盛意家园
位于宝中，属于捂盘项目，2010年拿地、2020年现房落成、2021年传出拍卖，后被开发商否认，此后再无消息流出。
目前已是现楼，仅一栋楼，总层高为28层，90㎡以内户型占70%，但入市时间未知。
项目距离宝安中心地铁站约500米（百度地图测量）、距离壹方城直线约600米（百度地图测量）。
△盛意家园，壹地产2月4日拍摄
拾悦城二期
位于沙井，地铁11号线沙井站直线约700米，与招商雍和府挨着，据传旁边的学校用地将会引入宝中分校。
项目一期于2017年初入市，二期总建面约67万㎡，共规划了14栋超高层住宅、4栋写字楼。
整个二期分为楠园和沁园，共有约2915套房源，其中楠园有1202套房源、沁园仅192套，目前部分楼栋出地面2-3层，进度较慢。
△拾悦城二期，壹地产2月4日拍摄
△拾悦城二期工地，壹地产2月4日拍摄
新世界松风明月
位于松岗，距离地铁6/11/12号线二期（规划中）交汇站松岗站约400米（百度地图测量），为建面约73万㎡的综合体项目，其中商业体量约9万㎡，号称西部“万象城”。
2023年预计推出512套住宅，建面约73-126㎡，均价参考上批住宅，约5.2万/㎡。目前项目地块已经围起围栏，但还未动工，仍是草地。
此前项目一期曾实现“日光”，共1177批无房客户选416套建面约88.5-125.6㎡房源，均价约5万/㎡。
△松风明月花园已围起围栏，壹地产2月4日拍摄
△松风明月花园地块，壹地产2月4日拍摄
03.
还有13个新盘：
90㎡左右户型居多
有项目已开放展厅
宝安今年的供应量很大，除了前面我们提到限价盘、“捂盘王”们，还有一些值得关注的项目。
壹地产“爆肝”整理出27个新盘，房源数近万套，附上户型、价格、建设进度，感兴趣的朋友们快快码住收藏~
由于项目实在太多，很难一个个介绍详细，我们随机选择了几个项目，其中不乏已经开放展示中心、样板间，或是靠近地铁的项目，以供大家了解。
勤诚达云邸
位于新安，原为“安华工业区东区城市更新项目01地块”，靠近地铁12号线上川站。
据悉，项目总建面约210578㎡，住宅约64160㎡，写字楼约32593㎡，保障房约36265㎡，办公约1717㎡，回迁商业约11100㎡。
目前已开放异地展厅和样板间，位于勤诚达大厦，主推89-130㎡3-4房，共481套住宅。
△勤诚达云邸，壹地产2月4日拍摄
万丰海岸城瀚府二期
位于沙井，原为“万丰区域城市更新项目”。
项目分为A、B、C三个区建设，其中A区即万丰海岸城；B区为海岸科技城；C区为远期规划，暂未有具体细节。
整体来看，万丰海岸城是一个涵盖研发办公、高端厂房、住宅、公寓、商业、酒店、学校、文体中心等业态的产城融合超体。
目前海岸城瀚府一期在售中，瀚府二期的3栋、4栋、5栋、6栋可能在今年二、三季度推出，推建面约120-190㎡大户型。
△万丰海岸城瀚府，壹地产2月4日拍摄
京地海樾府
位于碧海片区，与11号线碧海湾站A口无缝衔接，周边有榕江壹号院、松茂珑寓等项目。
是涵盖住宅、酒店、公寓、办公等业态的综合体项目，但体量较小，仅2栋住宅，可售房源不多，约350套左右，据悉有60㎡2房、90-120㎡3-4房。
目前还在建地下室，进度较慢。
△京地海樾府，壹地产2月4日拍摄
△京地海樾府建设进度，壹地产2月4日拍摄
鸿桥世纪名园
位于福永，别称“鸿德园二期”，总建面约17.9万㎡，临近华润润峯云上府。
根据资料显示，项目由6栋建筑主体组成，共785户，面积段在70-89-186㎡之间，其中89㎡是主力户型，容积率4.93。
目前正在施工，处于打地基阶段，进度较慢。
△鸿桥世纪名园，壹地产2月4日拍摄
璟荟名庭
位于松岗，靠近松岗天虹商圈，距离最近的地铁6号线松岗公园站约2.5公里。
项目总建面约11.8万㎡，共有6栋建设主体，分为1栋A417-1815、2栋A417-1816两个地块，共计862套房源，分两期开发。
开发商已公布部分户型图，建面约66-84㎡2-3房，总户数为270户。
目前项目正在建设中，已出地面多层。
项目附近农民房居多，还有众多小型商铺，生活氛围浓厚，环境面貌还有待改善。
△璟荟名庭楼体，壹地产2月4日拍摄
珈誉时尚花园&珈誉未来花园
即“鸿荣源奥特莱斯项目”，珈誉时尚花园和珈誉未来花园是该项目的首批产品案名。
据悉，鸿荣源奥特莱斯项目共有8000套住宅，将首推2000套住宅，建面约79-85-93-95-105-150-180㎡。
其中，主力户型建面约85-93-95㎡，网传均价约5.5万/㎡，预计2023年中入市。
△鸿荣源奥特莱斯项目整体效果图，图源网络
卓越闽泰星奕府
目前项目一期卓越闽泰云奕府仍有房源在售，预计推出3、4栋新品，建面约85-94-96-110㎡的3-4房，并将开放全新展区及样板间。
据悉，星奕府总建面约59707.23㎡，计容建面34145.59㎡。其中住宅31068㎡、商业259㎡，以及各项公共配套设施。
项目由4栋建筑主体组成，分为1/2/3/4栋，预计先推3/4栋房源，约有330套房源，容积率4.0，机动车位710个。
△卓越闽泰星奕府效果图，图源网络
御品峦山花园
位于西乡街道，广深公路与航城大道交汇处，靠近地铁12号线桃源居站，属于地铁口物业。
项目总占地约2.1万㎡，总建面约11.98万㎡，容积率3.6，共规划634户，自带7025㎡商业。
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