全球历史上五次重大的房地产泡沫事件，我们可以得出以下九大启示

纵观全球历史上的五次重大房地产泡沫事件，我们可以得出以下九个启示：

1、房地产是周期之母。 从拉动经济增长的角度来看，无论是发展中国家还是发达国家，房地产业对宏观经济都发挥着至关重要的作用。 每次经济繁荣大多与房地产带动的消费和投资有关，而每次大萧条大多与房地产泡沫破灭有关，如1991年左右的日本、1998年左右的东南亚、2008年左右的美国。从财富效应的角度来看，在一个典型的国家，房地产的市值一般是每年GDP的2-3倍，即变动价格的总财富的50%。 远远无法比较。 以日本为例。 1990年，日本所有房地产的市值是美国的五倍，是全球股票市场总市值的两倍。 仅东京的地价就相当于整个美国的地价。 以中国为例。 2018年，房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一，房地产相关投资占比近一半。 全国房地产市场价值约为321万亿元，是当年GDP的3.6倍，占权益性和债权性住房市场价值的90%。 71%。

2、十大危机中的九个房地产危机。 由于房地产是周期之母，对经济增长和财富效应影响巨大，是典型的高杠杆行业。 因此，全球历史上的重大经济危机大多与房地产有关。 例如，1929年的大萧条和房地产泡沫的破裂以及随后的银行业危机，日本在1991年房地产崩盘后陷入了两个失落的十年，大多数经济体在实际经济复苏后陷入了中等收入陷阱。 1998年东南亚房地产泡沫破灭，2008年美国次贷危机的阴影至今仍未从世界舞台上走出来。 相比之下，1987年美国股市的异常波动和2015年中国股市的异常波动对经济的影响要小得多。

3、历次房地产泡沫的形成最初都是由经济增长、城镇化、居民收入等基本面支撑的。 商品房需求包括居住需求和投机需求。 居住需求主要与城镇化水平、居民收入、人口结构等有关，体现了商品房的商品属性。 投机需求主要与资金注入和低利率有关，这体现了商品房的金融属性。 。 大多数房地产泡沫最初都是由基本面支撑的。 例如，1923年至1925年美国佛罗里达州房地产泡沫最初与一战和美国旅游业的繁荣有关。 1986年至1991年的日本房地产泡沫最初与日本经济的成功转型有关。 与长期繁荣相关，1991年至1996年东南亚的房地产泡沫最初与“亚洲经济奇迹”和快速城市化有关。

4、虽然时代不同、国别不同，但历次房地产泡沫无一例外都是由流动性过剩和低利率刺激的。 由于房地产是典型的高杠杆行业（无论是需求方的住房抵押贷款还是供给方的房地产开发贷款），房地产市场对流动性和利率极为敏感。 流动性过剩和低利率会大大增加房地产的投机需求和金融属性，脱离居民收入和城镇化等基本面。 日本1985年签署《广场协议》后，为避免日元升值对国内经济造成负面影响，持续大幅降息。 1991年至1996年，东南亚经济体在金融自由化的背景下经历了国际资本的大量流入。 刺激经济，继续大幅降息。 2008年以来，中国经历了三波房地产周期复苏。 2009年、2012年、2014-2016年，除了经济中高速增长和快速城镇化的基本面支撑外，每次都与货币过度发行和低利率有关。 2014-2016年，这一波浪潮尤其引人注目。

第五，政府支持、金融自由化、金融监管缺失、银行贷款失控等起到了推波助澜、火上浇油的作用。 政府经常出于经济发展的目的刺激房地产。 1923 年左右，佛罗里达州政府修建基础设施以吸引游客和投资者。 1985年以后，日本政府主动降息以刺激内需。 1992年，海南设立特区鼓励开发。 2001年，小布什政府实施“居者有其屋”计划。 金融自由化和金融监管缺失导致货币过度流入房地产。 1986年前后，日本加速金融自由化，放开企业债券发行和融资。 1991年至1996年，东南亚国家加快资本项目开放，国际资本大量流入。 2001年至2007年美国影子银行的兴起导致金融创新过度。 由于房地产的高杠杆属性，导致银行放贷失控，火上浇油。 房价上涨、抵押品升值，将进一步推动银行加大放贷力度，甚至积极劝说客户按揭贷款、零首付、加杠杆。 此前的房地产泡沫，银行业就曾深陷其中。 陷入其中，房地产泡沫危机既是金融危机，又是经济危机。

6、虽然时代和国家不同，但历次房地产泡沫破灭都与货币紧缩和加息有关。 风险正在上升。 泡沫越大，破裂的可能性就越大，调整的深度也就越深。 日本央行从1989年开始连续五次加息，并限制房地产贷款、打击土地投机。 1991年，日本房地产泡沫破灭。 1993年6月23日，朱镕基在讲话中宣布终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产行业。 6月24日，国务院发布《关于当前经济形势加强宏观调控的意见》，海南房地产泡沫破灭。 1997年，东南亚经济体汇率暴跌，国际资本大规模撤离，房地产泡沫破灭。 自2004年6月起，美联储在两年内上调联邦基金利率17次。2007年，次级抵押贷款违约大幅增加。 2008年，次贷危机爆发。

第七，如果缺乏人口、城镇化等基础性支撑，房地产泡沫破灭后的调整和恢复需要更长的时间。 日本房地产在1974年和1991年出现了两轮泡沫。1974年左右的第一次调整规模较小，但具有韧性，这是由于经济中速增长、城市化空间和右翼人数较多提供的基本面。买房的年龄。 但1991年左右的第二次调整，由于经济长期低速增长、城市化进程即将结束、人口老龄化，规模较大、持续时间较长。 2008年美国房地产泡沫破灭后，没有像日本那样陷入失落的20年，而是房价屡创新高，主要得益于美国开放的移民政策、健康的人口年龄结构、灵活有活力的市场经济和创新机制等待。

8、每次房地产泡沫破灭，影响都大而深远。 1926年至1929年，房地产泡沫破裂和银行业危机引发的大萧条，从金融危机、经济危机、社会危机、政治危机升级为军事危机，给人类社会带来毁灭性打击。 日本1991年房地产崩盘后，陷入了“失去的二十年”，经济低迷，不良股票居高不下，居民财富缩水，长期通货紧缩。 1993年海南房地产泡沫破灭后，烂尾楼和不良贷款长期被处置，当地经济长期低迷。 自2008年次贷危机至今已有10年，美国经济经过三轮QE和零利率后开始走出衰退。 迄今为止，次贷危机对世界的影响尚未完全消除。

九要警惕并采取措施控制房地产泡沫，加快构建人地联动、金融稳定的长效机制。 “房地产长期取决于人口，中期取决于土地，短期取决于金融。” 我国经济和住房投资已告别高增长时代，房地产政策要适应“总量放缓、结构分化”的新发展阶段特征。 长期来看，虽然我国20-50岁主要购房者比例在2013年达到顶峰，但考虑到城镇化进程、居民收入增长、家庭户均规模小型化以及住房更新等因素，我国实际购房人口比例在2013年达到顶峰。房地产市场仍将有广阔的前景。 扩展能力。 中期来看，区域分化明显，人口持续向都市圈迁移，人地分离、供需错配依然严重。 房地产泡沫带来的负面影响非常明显：房价大幅上涨，恶化收入分配，加剧社会投机氛围，抑制企业创新积极性； 房地产具有非生产性属性，过多的信贷投入房地产会挤出实体经济投资； 社会生产、生活成本上升，很容易导致产业空心化。 当前应采取措施，避免房价上涨出现偏离基本面的泡沫趋势。 考虑：以常住人口增长为核心改革“人地联动”，优化土地供给； 稳步推进房产税改革，推动土地财政转型； 实施长期稳定的住房信贷金融政策，稳定市场预期。 丰富供给主体，优化住房供给结构，加快改善租赁住房短板。

财新 2021/07/07

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