合富地产中介 2019观望筑底2020寒尽·春生

2019年观望，筑底，2020年寒冬结束，春天

2019年，济南政策环境保持稳定，住宅网签、人才落户等方面略有放松。 房地产市场延续去年的下行趋势，新增供应持续增加，市场竞争激烈。 受资金和市场环境影响，房地产企业拿地趋于理性，大部分地块以底价出让。 全年房价上涨动力不足，促销降价频繁，客户观望情绪浓厚。 预计2020年济南房地产市场交易行为将更加规范，市场将完成筑底并稳步发展。 随着城市发展的利好和改善需求的不断释放，交易区域的划分更加明显。 在供给充足的买方市场主导下，微观竞争水平将进一步提升，产品和服务将成为开发企业的核心竞争价值。

2019年商住土地市场

一

土地市场运行平稳，多家知名企业首次入驻济南

2019年，济南共推出地块165宗，待售总面积680万平方米，同比下降5%，总成交量601万平方米，基本保持在与去年相同。 济南作为区域中心城市，尚处于扩大城市空间和规模、完善经济结构、集聚人口等要素的过程中。 房地产开发势头强劲。 2019年土地交易主体层面，除了扎根济南的一线房企和持续追踪土地的优质本土企业外，远洋、中粮、中南等企业也选择了战略布局入驻，对主城区土地保持较高热情。

与此前火热的土地拍卖情况相比，2019年，受政策调控、销售压力等因素影响，房企资金链紧张，拿地态度更加谨慎。 大多数地块均以底价出售。

2019年，土地捆绑和征地方面的限制将会增多，比如引进外资、配套建设、部分自给自足等。 工业用地比重不断增加。 未来，一些房地产企业将稳步拓展多元化业务领域，房地产行业将逐步转型提质增效。

二

周边地区成为供需主力，城市扩张与内部增长并行

济南正在从大城市向特大城市跨越，经济发展需要大规模的城市空间。 历下区、市中区等济南主城区核心区以城市更新作为土地供应的主要方式。 土地供应规模较小，难以大规模开发。 该交易占总交易额的7%。 天桥区是济南市棚户区和旧建筑改造的主站。 其洛口、北湖片区以大额土地交易为主，成交总面积36万平方米，同比大幅增长。

区域土地供应与城市未来主要发展方向密切相关。 中心六区中，历城区作为济南发展的主战场，土地资源充足。 2019年总成交量163万平方米，土地案件数量和面积远超其他五区。 在周边地区，近年来，随着章丘、济阳撤市，莱芜并入济南，济南市区不断向外扩张，章丘与济南之间的距离感越来越强烈。主城区不断弱化，为其发展提供了有利条件。 2019年，章丘土地成交量位居济南第一，也将是未来房地产开发的主力区域。

2019年济南各地区土地成交情况

2019年商品房市场

一

全市成交规模小幅调整，市场销售压力显现

2019年，济南房地产市场新增供应906万平方米，库存904万平方米。 2018年市场延续下行趋势，住宅成交总量765万平方米。 全市实际销售周期约为20个月。 客户继续观望，销售压力正在显现。

市场实际平均交易价格有所下降，但由于网上签证政策的松动，2018年的高价交易全部集中在今年的网上彩票上，导致网上彩票价格呈上升趋势； 网上彩票均价同比上涨8%，其中外围两个区同比下降3%，中心六区同比上涨12%。 在市场冷淡、多数项目降价的背景下，中心区保值能力较强，周边地区价格波动较大。

2019年济南市商品房供需情况

备注：受2019年网上集中签约影响，实际去购周期约为20个月

二

楼市渐冷，近月新房价格连续四个月下跌

2019年，住宅市场供应量激增，成交规模较去年小幅下降。 价格下降是支撑市场规模的主要驱动因素。

根据2019年月度分析，2月份受传统春节影响，住宅成交量有所下降； 3-4月，客户续约效应导致市场小春，随后政策收紧，前期需求集中释放后需求动能减弱，5月后市场再次回落。 开发公司为了完成半年度业绩目标，积极加大产品推广和营销力度，但增幅并不大。

下半年量价大幅下降。 随着新项目集中开盘，市场竞争加剧，客户选择空间增大，观望情绪越来越严重。 开发商降价放量，市场价格出现四连跌。 剔除高价网签数据，房价或将呈现7日下跌趋势。

三

传统城区供需平淡，鲤城区是市场供需主力军

从区域层面看，历城区依然是济南房产市场的主要供需区域，成交量323万平方米，位居各区第一。 鲤城区新东站、唐冶、雪山等多个项目将于2019年入市，市场竞争激烈。 市中区、历下区等传统城区土地供应有限，全年新建房源较少，供需基本持平。

从成交价格来看，2019年，济南市历下区房价依然领跑全市。 历下区作为城市核心区，发展成熟，配套设施齐全，市容市貌较好。 房源以改善型产品为主，均价21475元/㎡； 其次是市中区，均价为16092元/㎡。 鲤城区主要是刚需、刚改造的产品。 加之开发商降价扩量，价格水平相对较低。

四

刚性需求仍是主力，需求改善，产能逐步扩大

2019年，100-140㎡是济南房产市场供需的主要区域。 90-100㎡首置产品成交额同比下降33%； 100-120㎡首置及首装修产品同比增长21%，成交占比33%； 120-140㎡改良品同比增长18%。 需求型产品仍是成交主力，改良型产品继续稳定增长。

在二孩时代和多代同居诉求的共同作用下，90平米小面积的功能空间不能满足顾客的需求，总价区间不具备优势，市场认可度逐渐下降。 面积100平米以上的三居室产品是市场主流。 2019年，CBD区、羽生区等一批高端项目密集入市。 140平米以上大面积改善品供应量明显增加，成交比例较高。

2018-2019年济南市住宅小区结构交易供应统计

2020年市场展望

一

楼市政策保持稳定，因为本市政策方向和力度没有改变

中央经济工作会议要求2020年总体工作在总体工作中重申“房子是用来住的、不是炒着的”“按城施策”“稳地价、稳房价、稳预期”的调控导向房地产，表明政策方向不变，调控力度不会减弱。 在保证市场稳定的前提下，济南的调控政策或将更加灵活。

二

房企拿地回归理性，土地市场保持稳定

2019年土地供需将维持历年平均水平，预计2020年土地出让量将保持稳定。受资金影响，房企拿地回归理性。 弱市之下，2020年地价企稳，优质土地仍是拿地热点。

三

房价触底回升，市场新特征频现

二级市场经过低价盘整后，将完成价格筑底，形成市场共识和规范秩序，市场将进入稳定发展阶段。 微观竞争水平也将进一步提升，产品和服务将成为发展企业的核心竞争价值。 首次，房地产综合品质进一步升级，甚至出现全国首发产品。

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