规模实则不进，负债依然高企上半年业绩好坏与否

首创置业领先于大多数房企，发布了2021年半年报，或许并不是因为它对自己的业绩有信心。

因为首创置业即将完成私有化，成为母公司首创集团全资拥有的非上市公司。 现在它的业绩好不好，资本市场如何反应，已经不再重要了。

性能确实够差的。 虽然日前预计上半年归属于母公司的净利润较上年同期有所下降，但具体数据出来后，还是超出了一些人的预期。

报告显示，2021年上半年，首创置业营业收入110.13亿元，同比增长约19%； 营业利润6.52亿元，较上年同期下降约43%； 1亿元，同比下降73%； 基本每股收益为0.01元（2020年上半年：0.11元）。

显然，收入的增加并没有增加利润，净利润的降幅是近年来最大的。 2018年至2020年，首创置业净利润分别为13.75亿元、13.16亿元、9.82亿元，呈逐年下降趋势。

多年来一直无法解决困境，盈利能力首当其冲受到质疑。

事实上，问题远不止于此。 我们试图从这家房地产公司上次向资本市场提交的业绩报告中得到关于房地产行业经营困境的启发。

01

事实上，规模并没有增加，债务仍然很高

上半年，首创置业谨慎行事。 在市场环境的强大压力和自身条件较差的情况下，首创置业更加注重资金回收，缩减投资和拿地规模。

半年报显示，集团项目实现签约面积​​174.3万平方米，签约额402.7亿元，同比增长19.5%，签约均价2.3万元元/平方米，其中交易项目的合同销售额占比近80%。

销售数据是正增长的，但稍微对比一下，你就会发现端倪。 签约金额是同比受疫情影响较深的半年，所以数据会有些偏差。 与2019年上半年相比，首创置业当时的销售额已达到405亿元，因此签约金额似乎更为倒退。

平均签约价格也有所下降。 去年首创置业签约均价为2.4万元/平方米。

首创置业半年报中提到，上半年集团新开项目平均去化率达70%以上，杭州西瑞江南开盘三期售罄三期次，上海西岳芳菲、重庆西岳书院等重点项目开盘去化率超过90%，打造上海西岳芳菲等区域销售冠军项目。

但并未再次提及，本次业绩下滑的原因是报告期内北京、成都、重庆部分低毛利项目结转。 受房地产行业调控政策影响，结转项目产品价格未达预期，毛利同比下降； 报告期未确认喜瑞都5号楼资产收益权转让项目利润。

此次毛利率再创新低。 2021年上半年，集团实现营业税后毛利率约19%，较2020年上半年24%的毛利率下降5个百分点。与行业平均水平相比毛利率25%左右，首创置业这次拉开的差距有点大。

但无论利润如何，首创置业确实加大了资金的募集力度。 上半年，集合销售额171.7亿元，同比增长65.1%。

土地投资方面，仅获得3个项目，土地支付总额为39.15亿元。 其中，在上海松江区、青浦区征得两块地块，总地价33.7亿元，总建筑面积26.6万平方米。 此外，通过股权收购方式取得浙江省桐乡市一级开发项目，总面积348万平方米。

新增土地储备规模代表了未来的增长速度。 除非有特殊情况，房地产企业一般不会错过投资机会。

首创置业有一些不可避免的考虑。 因为去年首创置业就踩到了“三条红线”中的两条。 扣除预售资金后，净资产负债率为71.3%，净负债率为127%，现金短期负债率为1.13。

截至2020年末，首创置业负债总额1632.2亿元。 有息负债974亿元，年末现金及现金等价物仅为356.5亿元。

财务状况将限制融资增长比例，首创置业必须改善债务压力状况。 截至2021年6月末，集团总资产达2134亿元，负债总额1730.97亿元，流动负债924.92亿元，非流动负债806亿元，股东权益403.05亿元。

期内，持有现金约为389.12亿元。

过去六个月，虽然手头现金有所​​增加，但债务规模仍在扩大，情况令人担忧。

看到这里，我可能还是一头雾水，为什么首创置业能发展到现在。 销售规模不升不降，毛利持续下滑，负债依然居高不下，让人有点不解。

然而，一切的发生都是有原因的。

02

错过发展红利，无奈私有化

房地产行业是典型的周期性行业。 在一定周期内，错误的方向预测和错误的步伐会导致一系列连锁效应。

首创置业只是其中之一。 自2003年起在港股上市，但次年多次表达退市回归A股的决心。由于长期估值被低估，融资能力不足，首创置业已经失去了市场份额。上市平台优势。 据悉，首创置业股价2015年才突破4港元/股，此后长期徘徊在1-2港元。

一段时间以来，资本市场并不看好这家公司，这与公司的发展战略有关。

首先，在奖金期间逆行。 2015年至2017年，三四线城市棚改市场爆发，不少房企将此视为扩大规模、稳定龙头地位的良机。

不过，首创置业在2014年启动“新五年战略”，将住宅业务线聚焦北京、天津、上海、重庆、成都五个核心城市，主攻一二线城市。 就在相反的方向。

不仅如此，作为北京市国资委所属的大型国有企业集团，首创置业多年来销售收入高度依赖基地北京及周边地区。

下面的故事大家都知道。 四年来，北京周边楼市受到政策严格调控，量价持续下滑，市场低迷。 华夏幸福、熔盛发展等房地产企业也深陷“北京环”危机，日子过得并不好过，首创置业同样如此。

直至今年上半年，首创置业在北京、天津、上海的合约销售占比仍高达46%。 分散布局更有利于规避风险。 显然，首创置业意识到这一点为时已晚。

首创置业2021年半年度报告

2018年初，首创置业提出战略转型，从核心城市升级为京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大核心城市圈。

当时，他还自信地提出了“2018年最低保证750亿元，力争做到800亿元，2019年实现1000亿元，2020年实现1400亿元”的三年计划。

但现在，仍然达不到800亿的规模。

其次，在主业发展顺利之前，转向“千亿价值生态圈”。 首创置业涉足长租公寓、文化创意产业地产等领域，形成了以一级土地开发、商业地产、高科技产业园区为主的多元化发展。

只是这些新业务都是重资产业务，投资回收期长，解不了渴。

并且带来了更重的负债，其总负债从2017年的1084.9亿元飙升至2019年的1432.28亿元。

今年3月，为了减少债务，首创置业还将旗下商业平台首创大资产包出售给首创集团，并用返还资金偿还债务、降低杠杆。

因此，当市场出现首创置业私有化的消息时，业界并不感到意外。 换句话说，私有化是目前首创置业摆脱困境的唯一出路。

在“三条红线”、“两次集中供地”等多重政策法规环境下，房地产企业融资投资受到限制，生存空间变小。 因此，在过去的一年里，不少房地产企业也出现了爆发。 其中不乏蓝光发展、华夏幸福、泰禾等多家大型房地产企业。

首创置业选择私有化，希望专注于房地产业务的复苏。 据了解，首创置业私有化的消息早在今年6月就已传出，甚至几年前就有退市的想法。

至于下一步，首创置业能否突破800亿元门槛，冲向1000亿元，成为私有化后最关键的点。

由于目前土地储备充足支撑，截至2021年6月末，集团土地储备总建筑面积1574.5万平方米，其中地上建筑面积1198.9万平方米； 总权益建筑面积1024.3万平方米，地上权益建筑面积778.7万平方米。

表示能够满足未来三年的发展需要。

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