小产权房558不论投资客还是刚需，不少读者总会在我们后台留言一些问题。
诸如“想买套城西集士港这边的二手房，现在是入手好时机吗”、“想买个小三房总价200万左右哪里好”、“对于刚有一岁娃的家庭，选择XX社区怎么样”等等。
这些问题看似简单，却又无法一概而论。毕竟，宁波房地产市场已经过了普涨普跌的时代。
有的小区翻倍涨，有的只是微涨；有的一天就卖出去，有的一年都无人问津；买什么样的二手房相对更划算，它不像购置期房那么简单，相对比较考验购房者的智慧。
针对大家的问题，我们通过5类小区近年的涨幅情况，为大家探寻一条置业购房的基本逻辑。
※因宁波二手房成交价官方数据缺失，我们依据安居客挂牌价及贝壳找房成交房源均价，统计时间2017年12月-2020年3月，仅供参考，不作为投资建议。
02
【老旧小区】
基本上90年代的老旧小区都集中在宁波市中心，有地段配套优势，缺点就是楼房老旧，停车不方便，物业管理松散等。平均涨幅在40%-60%，属于跟着市场普涨。
作为未来社区试点之一的划船社区，也是从去年开始猛涨，一度炒到4W+，不过也是有价无市。据贝壳网成交信息显示，最近一次成交在19年6月，成交单价2.4W。
另一个涨幅较高的贺丞小区，有拆迁的政策红利，情况与划船社区雷同，有价无市。
【一定房龄的商品房】
作为宁波当年地标豪宅的中央花园，如今在二手房市场是真正的一脸尴尬。
筒子楼设计，南北不通，户型有78、130、161三种，高层的公摊面积大，虽然涨幅有50%，但周边白衣、永寿这些老破小已经上3W了。
同样的，江北核心区的日湖花园和外滩花园，也是主打大户型，挂牌房源大多集中在130-180平，要价2.5W-2.6W的都有，且成交寥寥。
世茂世界湾作为当年北仑中心区最热门的商品房楼盘，虽然挂牌价在2.6W，但实际成交的几套均价都在2.2W-2.4W。
上个月成交的一套160平大面积房源，成交周期长达1年半，降价20万才脱手。
【优质学区房】
注：蛟川书院为私立学校，样本标示学区仅表示距离较近
海曙、鄞州、镇海学区集中的板块每逢3、4月都会迎来二手房置业潮，市重点优质中小学在那里，你不要自然有人抢着要。
以宋诏桥双学区为例，70平左右的，当前均价在3.1W-3.5W。40-50平面积段的，2017年大约1.9W，现在上个月刚成交的均价是3.8W，3年时间价格翻了一番。
江东老城区有得天独厚的区位优势，加上四眼碶、鄞州第二实验、七中等优质学校的加持，周边房价一直很坚挺。
海曙老牌名校也比较多，集中在月湖、鼓楼、望春片区。今年3月公民同招后，有小道消息称宁波外国语学校将迁回效实白杨地段，周边小区涨声一片，一度炒到6W+。
在老三区，江北的学区概念相对弱一些，涨幅没有海曙、鄞州来得多，惠贞书院小学部、江北实验作为两个比较热门的学校，周边小区房价涨幅都在30%左右。
镇海是整个宁波的教育强区，板块本身房价起步底，再加上镇海新城发展的利好，因此这两年上涨明显，学区房更是涨得凶猛。骆驼、庄市学区不错的小区涨幅基本在60%-70%。
【新建安置房】
样本选取的小区都是在15、16年交付的安置房，涨幅均在50%以上。
后孙安置小区五江湾成为海曙外国语学校学区房后，行情一路看涨，同样有学区加持，位于镇海新城的骆城华苑，涨幅更是达到了86%。
五江湾与骆城华苑的涨幅说明，在安置房与商品房同质的未来，安置房的投资价值并不弱。
此外18年交付的位于东部新城的明湖花园四期，19年交付的云水湾、双桥明苑等一批最新安置房，均有5千-6千每平的上涨。
当然安置房普遍存在物业管理较差、人车不分流、入住人群杂乱及产权纠纷等问题，因此如果要投资，还是要多方考量。
【新建商品房】
17年开卖的新建商品房中，像中梁壹号院、碧桂园碧玥府、中旅城这些1字头的楼盘，涨幅会比较明显。
其中梁壹号院、中旅城有80-90的小户型，刚需首选，因此就算有营业税，依然不影响成交。在近期成交的房源中，中旅城一期80平户型成交均价达到2.6W，直接挂牌价成交，挂出4天就脱手了。
相对的格兰郡庭二期精装交付，洋房售价就达到了2.5W，加上潘火板块配套一般，因此房价涨幅不高。
同样是高价位的万象华府二期，挂牌价达到4W，房源大部分130平以上，总价450-600万，这个价格一般购房者可能吃不消。
03
基于以上房源样本，除去划船、贺丞待拆迁小区这类特例后，作出一个涨幅排行——
从样本调查的平均涨幅规律看，近年涨幅最快的时间段，大都集中在2017年中旬-2018年上旬期间，这个时段与宁波“大拆大整”去库存密不可分。
18年下旬开始涨幅波动较为平稳。从中，我们可见一些基本的买房逻辑：
1、同样是老旧小区，拥有学区性质的房源，涨幅要高于没有学区性质的。比如，同为明楼街道的民安小区和中兴社区，有鄞州第二实验加持的中兴社区涨幅均价就比民安小区来得多。
2、同样是学区房源，像宋小、宋中以及孙文英、15中这样优质双学区房源的溢价和涨幅要高于单优质学区以及普通学区房源。
3、新建安置房，特别是地段不错，还有学区加持的安置房涨幅明显。新交付商品房中，刚需、小面积户型的平均涨幅要大于大户型房源。
所以，如果你注重孩子教育的，应优先选择具有优质学区房源和居住条件的户型，然后依次考虑具有学区性质的新交付商品房小区，新建安置房、老旧小区。
至于具有一定房龄的大户型商品房，还是谨慎为好。
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