安置房小产权如何购买？对日照楼市有什么影响？-小产权房558

日照的置房房已经开始办证。据资料显示，市住建局回复市民提问时答复：目前已经在东港区高家岭村、小卜家庵子村等8个村居开展城中村安置房办理不动产权证的试点工作。安置房已经拉开办证的序幕，那么对日照楼市有什么影响？

第一，日照安置房现状

安置房不同于小产权房，根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括拆迁房屋的农户。

当前日照共有安置房约为20万套，自从2016年棚改货币化以来，日照楼市经历了令人瞩目的连续上涨行情。

从2016年均价5900元/平方米，上涨至2022年2月份二手房均价的10535元/平方米，涨幅为78.55%。

安置房主由于受到政策的限制，不能对外交易，所以，基本上都是在本村转让，或者经过本村介绍的亲朋之间的交易等。

安置房实际的售价仅为周边商品住宅价格的40-60%，而且，很难成交。例如：和小卜家庵子一墙之隔的安泰一号学府，目前二手房价格为22000元/平方米。周边小区四季圣园、兴业太阳公馆、兴业翰林府邸等，单价都在20000元/平方米以上。而卜家庵子小区单价为7700元/平方米左右。

除了2016年第一批棚改货币化以来，到现在为止，城中村改造多数以安置房为主。很多家庭因为祖上的房子较多，棚改后家里拥有多套住宅。安置房的空置率更高,，2018年后拆迁的村子，户均拥有两套以上住宅的占据95%以上。

第二，安置房存在的问题

虽然以前对安置房有很多非议，但是，城中村改造的步伐在加快，很多安置房的业主，拆掉了宽敞明亮的瓦房，也是为了城市更加美好。但是，由于安置房的管理在村里，因此，也存在以下几个问题：

01，私下交易出现纠纷。拥有多套安置房子的家庭，因为女儿出嫁，或者孩子在外地工作等原因。家里的房子需要出售，却很少有人购买，因为担心手续问题，不能去房管部门过户。还有的人私下转让以后，因为房价的变动或者一方反悔等原因，出现矛盾和纠纷。私下交易存在证据不足和不合法等原因，必定会有一方受到损失。

02，私自出租疏于监管。有多套房子的家庭，想把房子出租，却疏于监管，很容易出现治安等问题。当前商品房出租必须去相关部门备案登记，并且对租客的要求也很严格，必须出具身份证等，否则，会受到处罚。安置房没有备案，很多不法之人租住以后，会对周围邻居和社会治安造成不好的影响。

03，与小产权房有本质的区别。安置房不同于小产权房，安置房是因为城中村改造等原因，经过政府批准建设的。而小产权房是村里私自建造的，为了满足本村人的住房需求，不受相关法律保护。长期以来，安置房因为没有办理相关的证件，所以，处境和小产权一样，被很多人误以为安置房也是小产权房。安置房在办理相关手续后，和商品房一样可以上市交易。至于其他条件也是对应商品房而定，比如缴纳土地出让金、契税、维修基金等。

第三，对楼市的影响和面临的问题

多数城市安置房办证五年后方能上市交易，也可以根据当地实际情况而定。现在安置房试点办证，给很多人想象的空间。毕竟有证和没有证，在交易和价格上都有区别。也有些人想购买安置房，到时候能够赚取一笔差价。可以预见，安置房办证后对周边楼市影响较大，可能会出现商品房和安置房差价变小，商品房出现下跌，安置房出现上涨的趋势。

很多尚未拆迁的城中村，也会加快拆迁的速度。自从货币化安置停止后，很多家庭分配的安置房不能变现，导致城中村的居民对拆迁出现抵触的情绪，拆迁工作难以顺利进行。很多村民家的房子既没法居住，又不能重新维修和翻建，城中村成为“问题村”。如果安置房能够尽快办证，这些问题就比较容易解决。

很多城中村的安置房虽然没有试点办证，但也比较容易出售了。外地人可以用公证的方法，等到可以办证以后就能过户，享受和商品房一样的福利。而且，越早入手，房子的价格会较低，等到能够办证的时候，价格基本上和周边的商品房价格持平，就需要多花钱。

第四，存在的风险和楼市未来的走向

购买安置房的时候，也要注意面临的风险。虽然很多城中村在试点办证，但在没有办理出产权证之前，所有的承诺和保证都会存在失约的风险。

01，注意分辨小产权房和安置房的买卖。很多城中村前几年建设了多个小区，部分卖给了本村居民，有一些对外销售。小产权房不能办证，是非法的建筑，安置房是拆迁和通路等原因，政府统一建设的，可以办证。购房前一定注意，合同要写明白，否则，就会承担很大的风险。

02，安置房和商品房的区别。

很多安置房是村里统一建设，有些村子自己就有建筑队或者装修公司，建设的房子在质量和装修方面不如商品房那样规范和专业。商品房从建设之初就被严格监管，贷款时银行也会对房子的产权进行验证，不会出现一房多卖等情况，安置房亲人和熟人之间的纠纷较多，要注意防范。

03，安置房大量上市，会改变楼市的现状

安置房办理产权证的时候，会补交土地出让金等，可以弥补土拍不足的情况。未来的楼市，会由土地财政向服务型收费转型。所以，安置房和小产权房的问题必须解决，有利于房产税的征收，防止楼市“黑户”，未来会有更多的政策，解决楼市中的问题。改变只有房价上涨地方财政才能够靠拍地收入的怪圈。

第五，安置房办证对新房的影响

据资料显示：截至2月28日，日照本年度累计期房项目个数为16个，发放预售许可证25个，批准预售总面积238215.05，批准住宅套数：1438套，累计未签约住宅套数18503套，未签约住宅面积2372919.59。

日照房管政务网获悉：截至2022年2月28日14时，2022年2月份日照市区商品房网签500套，网签面积约4.36万平方米；商品住宅网签284套，网签面积约3.26万平方米。商品房网签环比1月下降65%。商品住宅网签环比1月下降40%。