小产权房558无论是可以自由买卖的商品房，还是交易受到限制的农村自建房，在房屋转让时，均涉及到两部分权利义务的转移：一部分是产权人拥有所有权的房屋建筑，一部分是产权人仅享有使用权的土地。城镇住房所依存的土地性质为国有建设用地，而农村住房所依存的土地性质为农村宅基地。因此，在农村自建房出售时，不可避免的宅基地使用权也会一并转让，这就涉及到宅基地能否转让的问题。
因为我国实行的是“房地一体”主义，购买宅基地上的民房也就不可避免地要使用集体经济组织所有的宅基地，依照《物权法》第一百五十三条的规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。因此，农村自建房买卖有别于普通商品房。
购买农村自建房的主体通常可以分为三类：一是城市居民；二是非本集体经济成员的农村居民；三是属于本集体经济成员的农村居民。我们按照这三类主体逐个分析：
一、城市居民购买农村自建房的情形，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等相关法律法规以及政策的规定，城市居民购买农村自建房的合同属于无效合同，不能办理买卖合同公证。
二、非本集体经济成员的农村居民购买农村自建房的情形，根据《土地管理法》的规定，本集体土地的使用权只有本集体经济组织成员才能享有，通俗来说，就是本村的土地使用权只有本村村民才享有。因此，非同一集体经济组织成员签订的农村自建房买卖合同也属于无效合同，不能办理买卖合同公证。
三、对于同一集体经济组织成员之间买卖房屋的情形，法律并未禁止，但是一旦村民将房屋转让他人后，不能再申请宅基地。同一集体经济组织成员之间买卖房屋还要符合以下几个条件：（1）转让人与受让人为同一集体经济组织成员；（2）转让行为须征得集体经济组织同意；（3）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让；（4）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件。对于符合上述条件的同一集体经济组织成员之间的农村自建房买卖合同为有效合同，可以办理公证。
法条链接
1、《土地管理法》(2004年修订)第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
2、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
3、《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号)规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
4、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)第二点规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
5、《物权法》(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过)第一百六十二条规定，宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。
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