小产权房558真是一波未平一波又起，继“整顿打新乱象”和“干预二手交易”后，房住不炒的重锤这一次砸向了“小产权房”。
上篇文章《被点名的小产权房》更多的是讲小产权房的市场行情，但从读者朋友的留言那里似乎可以看到，大家关注的更多的是小产权房“转正”与否的话题。
对于这个问题，都是各说各话，买了的肯定会认为会转正，即使明知不能也会四处鼓吹转正。对于没买的，恨不得立马出问题。带着个人主观意识去做判断，始终不会有一个结果的。
跳出利益的束缚圈子，今天我们谈谈小产权能不能“转正”这个问题。
开门见山，七个字：“来不及，更行不通”。
“小产权房”是一个统称，并没有具体的定义和相关法律依据。与之对应的就是产权明确的“商品住房”和“共有产权住房”。
所谓“小产权房”一般是指未经批准在集体土地上建设的房屋。因未按规定缴纳土地出让金，也没初期统一建设规划，更没相关建设质量监管和市场流通机制。房屋所属权的证明不是由国家房管部门出示，而是由乡政府或村委来做公证的，甚至只有村民的一纸字据。
在弄清楚了小产权房的存在逻辑后，会发现背后的一个根本问题，那就是“土地确权”。小产权房的“转正”其实就是土地的“确权”。
而这个“转正”我们是等不起，来不及，赶不上的。
土地没有“确权”，土地的使用也就没有被“合法化”，这是小产权房的最大问题，也是深圳在“农村城市化”进程中的历史遗留问题。
改革开放初期的，深圳的开放程度远超出你我想象，有项目不管三七二十一先上马再说，“拓荒牛”也就成了深圳人敢闯敢干的精神图腾。
盖楼成了城市高速发展的短板。于是出现一批建设规划一张白纸，建筑质量参差不齐的小产权房。
好在时间可以给我们解决这一历史遗留问题的方案。
那就是“等”，“等”深圳建市年份，和50年产权的综合用地年限相差不不远。
要强制收回土地很难，而且很复杂，弄不好还会出现大问题。没有明确产权的土地则更是难上加难。
土地是国家的，你我只是拥有“使用权”并没有“所属权”。使用上也不是为所欲为的，得按照土地的使用性质和整体规划，缴纳对应的土地出让金才行，再给你一个使用期限。这也就是在土地出让过程中我们常说的：商业用地40年、工业用地50年、住宅用地70年。
对于深圳存量庞大的小产权房，最好，最便捷，最高效地解决方法就是“等”。
等到十年后，也就是2030年到2040年，那会儿深圳建市也有50年了。初期所有未走过“出让”、“审批”、“规划”、“监管”等程序的土地，到了2030年后似乎都已经有了“法律”上的依据。
而这个依据就是，50年产权的综合用地期限。虽然模糊，没有太明确的土地用途，但对于第一批开荒的村民或者村委来讲，土地出让金一分未缴，也没有对应的质量管控，更没有任何税费支出。
简言之，现在房子老旧了，土地也该收回来了，一块土地白送给拓荒者盖房子还收了50年租金，对于这批“拓荒者”也还算公平吧。
按照土地使用权和老旧建筑的安全保证上。2030年后的这个时间点也正是深圳城市化的“蜕变”的关键节点。也是解决小产权房“脏乱差”的起步时机。
这或许也正是，深圳不扩容，还敢继续加大土地供应的原因吧。
等等就好，也就是说小产权房用不着转正，时间到了就可以依法解决，且几乎不需要太大的成本投入。
等不起，来不及，也赶不上。
另一个就是，当前深圳的小产权房体量太大，“转正”大量的小产权房不但会冲击外来移居深圳的城市居民，也会打击外来投资深圳的积极性，还会造成商品住房市场的不公。
简单来说就是，小产权房的量太大，阻碍了它的“转正”。
小产权房量有多大？
2020年8月深圳市住建局长张一凡表示：全市住房累计数量达到1068万套、6.12亿平方米，人均面积27.8平方米……还提到：我们还有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面积的54%左右。
同时，据《深圳统计年鉴2020》数据可知，从有记录的1991年到2019年间，过去的29年里全市商品房住宅竣工面积1.03亿平方米。
商品住房面积占据存量住房比例仅为16.83%，再加上在1991年之前建造的一些住房，累计占比也就不超过20%。
而据深圳土规委此前数据显示，商品房住宅的单套平均面积大约是农民房的两倍，故而从套数上来看，商品房套数占比应远低于20%这一数值。
商品房占比小，保障性住房，工厂集体宿舍占比也比高，其余占比过半的基本可以认定为“小产权房”。
根据深圳特区此前的报道显示，截至2020年初深圳全市住房总量增加至约1082万套。其中，城中村507万套，保障房51万套，工业宿舍183万套，公寓等其他住房97万套，单位自建房55万套，而真正的商品住宅只有189万套左右。
商品房住宅占比只有17.47%和上边不高于20%基本吻合。城中村和自建房累计562万套占比高达51.94%。这占比过半的小产权房承载了全市70%的人口，这是深圳住房市场的现状。
同时，小产权房因土地不能“确权”，从解决城市居民的居住性角度上有存在意义的，但在法律上不被认可，故而无法形成合理的对应“价值”。
简言之，用庞大市场占有率，产生极小市场价值的小产权房，去和极小市场占有率，能产生庞大的市场价值的商品房进行博弈。
都为城市发展创造了有利的价值，如放任其自由交易，最终的结果必定是两败俱伤，双方群体不会出现任何一个赢家。
因为体量太大，统一“转正”是“行不通”的。
一个是，历史问题不需要“转正”，再等等就能解决；一个是，体量太大很难去“转正”，合法化上行不通。且集中在深圳建市40年之际的今天，可见问题已经很明显了。
小产权房“转正”，不需要，再等等就可以解决。
另一方面，近些年，深圳市政府在保障性住房和发展租赁市场的双向举措下，更是显示出“等等”的心态。
短期内，通过政府力量，拿出一部分房源统一管理，解决城市居民的居住压力，长期看，放任的土地也有产权到期的时候，建筑老化更是进一步推动了小产权房自动退出历史舞台，“转正”越到后边越是不可能。
在深圳，我们常见的小产权房主要有这样的三大类：
1、村委统建：村委牵头村民入股成立股份公司，房屋建造由村委股份公司来统筹；
2、村委集资：村委股份公司出土地，开发商去筹钱，房屋由双方共同来建造；
3、村民自建：小到个人大到企业出资，直接在村民的宅基地上修建住房。
如果确定一定需要一套小产权，建议还是村委统建楼，可能会贵一点点，但是在建造规划和质量把控上会有一定的保证。同时外加村委的背书，这类小产权房远优于村民自行建造的住房。
但说到最后，小产权房统一“转正”是不可能的了，也别有过多的指望。在决定购买小产权房的时候，建议先考虑清除这样几点：
1、是否一定需要小产权房，咬咬牙，户型小点，位置远点的商品房能否先考虑一下
2、标的项目在五年内是否有被纳入旧改的可能，最长不超过十年，不要妄想统一转正。
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