小产权房558如果把房产比作女人，大产权房更像正室大房，常是一个知书识礼，出身名门，落落大方的大家闺秀，明媒正娶过来的。那么小产权房就是那个无名无份的”小房“，哪怕她神秘，自力更生又有故事，各方面还都还不错，还会过日子......
“日子还是地过，租房子也不是办法，只能考虑一下小产权房？“这是一句无数次在每一对将婚或已婚夫妻的焦虑日子中的重复对话，如果不是无可奈何，谁又愿意开口呢？吴工好像暴露了什么。
好吧，买不买没关系，做做功课总没坏。
1.有观点认为针对开发商而言，如果开发商的产权叫大产权，那么购房者的产权实际是开发商产权分割而来的，那购房者的产权叫小产权。那么问题来了，如果购买开发商销售的住宅或者公寓都不算大产权，那么岂不是大家基本都是住小产权的？
2.还有一种说法是房屋转让时是否需要缴纳出让金，需要缴纳出让金是小产权，其实这个说法也是不全面的，因为有相当部分三旧改造回迁的国有产权证也是需要补交出让金才可以上市交易，所以交没交出让金好像也没什么。
3.通意上的小产权房，这种房屋产权不是由国家颁发，产权是由乡村一级政府发放，也叫“乡产权房”，这种房子最大特点是不能向非本集体成员的人转让或出售，只能在集体成员内部转让，置换，农民将此类房屋卖给城市居民的行为不受法律保护。那么为什么乡村一级政府可以违背上一级政府发放房屋产权？
4.部分人说小产权不能销售，又有说小产权居住使用五年后可以销售，部分说小产权能五年后变大产权······
众说纷纭，小产权房确实神秘蹊跷，而且越研究越蒙圈。
小产权房是怎么来的？小产权房要追溯到上个世纪中，新中国建立后的早期政策。实际上过去，城市和农村的差异非常大，缺乏像今天由城市化变成城镇化逐渐发展的城镇过渡带，非城市就是乡村，非乡村即城市。1958年1月全国人大常委会第九十一次会议讨论通过《中华人民共和国户口登记条例》。这标志着中国以严格限制农村人口向城市流动为核心的户口迁移制度的形成。
在我们今天是无法理解这种由于我国长期实行的计划经济体制和在特有的历史背景下形成的城乡分割的户籍制度，它使城市化大大落后于工业化进程。诞生带有浓重的命令经济色彩的城乡二元户口制度的户籍制度。另外一个重要举措就是二元制土地所有权结构，把中国土地分成集体土地所有权和国有土地所有权。而这就是小产权问题的根源，随着改革开放和城市化进程，城乡发展逐渐差距拉大，二元制土地所有权制度逐渐成为了社会发展和社会稳定和谐的阻碍。
尤其是农村集体土地所有制，首先土地所有权存在主体模糊，实际在行使占有、使用、收益和处分这四权的时候出现了主体模糊而大大削弱原有的功能性。其次由于相匹配的村集体制度滋生的负面影响又大大放大了主体模糊的不足。还有农村人口从事农业，城镇人口从事非农业，这是在计划经济体制下形成的，这些户口上的特权性质，不符合特色社会主义市场经济体系的本质要求。同样城市化溢出的土地价值提升无法惠及农村，同时本可以满足大量居住刚需的农村用地能力被抑制。
随着城市化到城镇化进程，市场自调节又产生大量自建加建集体产权房屋，逐渐这些在集体产权土地上间的建设的房屋，就是今天我们说小产权房，政府的需要大量资源来弥补处理这些问题，也逐渐成为“历史遗留问题”。目前三旧改造和城市化推进难的重要原因也是这个。当然这里面涉及的不单单经济发展问题，还有社会和谐稳定的变数。
实际土地耕地保护制度多年得不到切实保护也和土地所有权主体模糊有大量关系，这就是为什么近年来取消二元土地所有制呼声越来越高，但是这确实是类似王安石的“青苗法”类似的一项重大社会变革，涉及的是十三亿人口，不是在万全的情况下是不会轻易动刀的。
小产权实际无名无份，法律上一般不受保护，因为“小产权房”是市场和制度上矛盾出来的产物，目前也没有明确态度来阐述和处理小产权房的政策，加上小产权房实际种类多，不同地区情况又不一一相同，当然除了他只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓不是法律概念外，还因为他涉及一些上文提及不可轻易碰及的问题。由于这种种原因，所以小产权问题越研究越蒙圈并不奇怪。
集体土地所有制产生的小产权房有至少五种类型：农民在宅基地自建的房子（农民房），企业单位或政府在集体用地给职工建设的集资房，村委在村集体用地上开发的建筑（村委统建楼），还有三旧改造后的集体用地性质的回迁房，由部队集资修建的房子，简称“军产权房”。共同特点都是没有房产证。
而每种不同的种类，又对应有不同的权利和限制，一般情况下，没有房产证且最核心的是所有权是不受法律保护。
既然如此那么为什么还有那么多人对“小产权房”趋之若鹜，难道大家都是傻子？下面吴工就来分析一下，不看不知道，一看吓一跳。小产权实际各方面都挺好的。
市场原因：
让小产权房，物业费、水电费、采暖费都非常便宜，当然也不乏少数部分坐地起价的原地主不谈。最主要的一个原因还是价格实在便宜，往往能用同样地段的商品房的一半甚至更低的价格获取小产权房。还有一类比较特殊的，由于小产权是个相当模糊的定义，广义有相当一部分有限产权的房子也属于“小产权定义”，虽然没有房产证，但是自行居住实际是毫无问题的。例如房改房标准价中职工家庭购买的单位公有住宅用房。这类型房产的所有权是有所限制的，尤其在销售权部分，但在交纳土地等相关价款后，可以获得包括销售、赠与等全部权利。
政策原因：
实际上政府的态度是比较暧昧的，大多数地方没有出台制止小产权房销售的条例，也没有追究过乡政府、村委会的违法行为。实际上部分研究早已经指出小产权房其实对于抑制房价和改善市场需求是有帮助的。照建设部的警告，实际上没有什么“乡产权、小产权”与“大产权”之分的，为小产权房大量变成大产权房埋下伏笔，尤其是近年部分改革开放比较早的城市已经进入城市更新的轮转周期，棚改旧改相关政策方面，已经有创新性的尝试处理这些历史遗留问题。
政治原因：
改革开放和城市化红利，是全社会劳动奋斗的结果，以前先谈发展，再谈分配。小产权房的问题既是政策遗留问题，也是分配问题的产物。农村大量输血城市，大量中低收入者为城市化奉献，却得不到应有的回报。城市商品房房价被一再推高，相当部分人拥有一套房只是空谈。这里就有大部分是周边农民家庭的孩子，吴工本身就是。小产权房实际是这种分配问题缓和带，或者说它像感冒的症状，而非病因。随着城乡一体化改革进程的推进，经济体制、社会体制、土地制度的改革都将提到议事日程上来了，乡下农民也要变成市民了，也可以享受到普遍的社会公民权了。人们期待这社会主义新农村建设会推进城乡一体化的发展，在一体化的前提下再划分乡产还是公产、小产还是大产就有点格局太小和失道失公信。
正是这三个原因，注定小产权房市场在中国的还有一席之地。一个典型例子在深圳越治越多的情况，据说小产权房占深圳居住房屋占比已经达到60%以上，而深圳是典型城市化速度快，城市化程度高的城市。
小产权房的合同一般认为不具备法律效应，但是在特定条件下，小产权房合同也是具备法律效应的。一般认为以下几种情况的小产权房是具备法律效应的。
1.在集体建设用地上建的，我们叫宅基地。同一集体经济组织成员间的买卖实际上是受法律保护的。
2.把宅基地型的“小产权房”出售给本集体以外的农村户口成员，需要有关组织部门批准（按当地政策判断），可以认定合同生效。
3.房改中职工家庭购买的单位公有住宅用房，提供单位出具的上市证明和补交土地出让金等相关费用，可以认定合同生效，部分人认为小产权房自住五年就可以销售此类房产，实际上是自住满5年以上的，免征个人所得税。（军产房类似）
当然这三种情况涉及的村集体或企业在符合当地总体规划和城乡规划情况，和符合当地其他政策情况下方可建设销售，涉及在农耕用地上面建的小产权房就是违建，不要想着销售了，想着什么时候被认定违建拆了吧。
再给大家延伸点知识，还有一类房子不属于小产权房，但是产权又被限制的，例如经济适用房，实际也是可以出售的，只是有一定限制条件，例如要住满5年和补交交综合地价款，也可以以低于购买价售出售（不限制年限），还可以获取房产证；还有部分政府划拨的，中央在京单位职工按房改成本价或标准价购买的央产房，（包括党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体，及其所属单位。）也存在销售限制。
小产权房转正可能性非常小，除了各地政策情况也不一一相同，基本小产权房比较模糊，所以吴工如果投资不建议把过多希望放在小产权房处，如果自住的话，自行判断。本文仅做深度认识
私信吴工，独家整理2019广东省三旧改造全新政策资料。
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